La loi sur les loyers abordables (Wet betaalbare huur)

Depuis le 1er juillet 2024, les Pays-Bas ont considérablement réglementé leur marché locatif. La loi sur les loyers abordables (Affordable Rent Act) en est un exemple. Loi sur les loyers abordables — étendu le contrôle des loyers du logement social au segment intermédiaire du marché, rendu le système de points contraignant et non plus indicatif, et confié son application aux municipalités. Si vous louez à Amsterdam or EindhovenSi vous louez un bien immobilier dans ce lieu, les règles ci-dessous déterminent le montant légal de votre loyer.

Que fait la loi sur les loyers abordables ?

La loi n'est pas un code autonome mais une loi modificative, réécrivant des parties du livre 7 du Code civil néerlandais, l'Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, le Besluit huurprijzen woonruimte et le Wet goed verhuurderschap. Il est entré en vigueur le 1er juillet 2024. Trois changements sont particulièrement importants.

• La réglementation a été étendue au middenhuur. Avant juillet 2024, seuls les logements ayant obtenu un score maximal de 143 points étaient soumis au contrôle des loyers ; au-delà, le loyer était libre et pouvait être fixé au prix du marché. La loi a instauré une tranche de loyers intermédiaires réglementée, allant de 144 à 186 points.
• Le système de points est devenu contraignant. Auparavant, un propriétaire pouvait exiger un loyer supérieur au plafond autorisé et ce loyer restait inchangé, sauf si le locataire le contestait dans les délais. Désormais, ce plafond est une obligation légale : exiger un loyer supérieur est illégal en soi, que le locataire se plaigne ou non.
• Le système de points a été modernisé. Le volet WOZ a été plafonné, les étiquettes énergétiques ont reçu une importance accrue, les espaces extérieurs ont été mieux valorisés et des surtaxes ont été introduites pour les bâtiments neufs et les bâtiments classés.

Le gouvernement estimait à l'époque qu'environ 300 000 logements verraient à terme leurs loyers baisser en moyenne d'environ 190 € par mois, dont quelque 157 000 logements de gamme moyenne, pour une baisse moyenne d'environ 240 €. Il s'agissait de projections, et non de résultats mesurés.

Le système d’évaluation des logements (woningwaarderingsstelsel)

Le woningwaarderingsstelsel, ou WWS, évalue un logement sur la base de caractéristiques mesurables et convertit le total en un loyer de base mensuel maximum (le kale huur , hors charges). Il figure à l'article 5 du Besluit huurprijzen woonruimte, avec les tableaux de notation dans ses annexes.

Maisons autonomes

Pour un logement indépendant — avec sa propre entrée, sa cuisine et sa salle de bains — des points sont attribués pour :

• la surface de chaque pièce et de tout espace de rangement ;
• les équipements de cuisine et sanitaires, y compris la longueur du plan de travail et une deuxième toilette ou une baignoire ;
• l’étiquette énergétique, qui depuis sa modernisation pèse beaucoup plus lourd — une bonne étiquette rapporte de nombreux points, tandis que les étiquettes E, F et G entraînent une déduction ;
• un espace extérieur tel qu'un jardin, un balcon ou une terrasse sur le toit, avec une déduction en l'absence d'espace extérieur ;
• la valeur WOZ (l'évaluation foncière municipale), soumise à un plafond afin que l'emplacement ne puisse pas dominer le score dans les zones à forte valeur ;
• le statut de bâtiment classé, les établissements de soins et les objets de moindre importance.

Chaque point correspond à un montant dans un tableau publié ; ainsi, 143 et 186 points correspondent chacun à un montant précis en euros. Ces montants sont indexés le 1er janvier de chaque année conformément à l’article 12 de la loi sur les prix du logement (Besluit huurprijzen woonruimte), selon la méthode prévue à l’article 27 de la loi sur les prix du logement (Wet op de huurtoeslag). Tout montant que vous consultez n’est donc valable que pour l’année indiquée.

Chambres et autres hébergements non autonomes

Les chambres et autres logements où vous partagez une cuisine ou une salle de bains sont évalués selon un système distinct – le WWSO – également modernisé et rendu contraignant le 1er juillet 2024. Le point pratique pour les étudiants et les jeunes professionnels est qu'il n'y a pas de secteur gratuit pour les chambres : aussi élevé que soit le score, une chambre a un loyer maximum.

Suppléments : constructions neuves, monuments et énergie

L'article 8a du Besluit huurprijzen woonruimte autorise plusieurs majorations sur le loyer maximum :

• Surcharge pour les constructions neuves de 10 % pour les logements de gamme moyenne dont la construction a commencé avant le 1er janvier 2028, applicable pendant vingt ans à compter de la première occupation, afin de maintenir la viabilité du développement de la gamme moyenne.
• Monument national (rijksmonument): une surtaxe de 35%.
• monument provincial ou municipal: une surtaxe de 15%.
• paysage urbain protégé: une surtaxe de 5 % pour les logements construits avant 1965 dans un paysage urbain protégé qui ne sont pas eux-mêmes classés.

Les bâtiments classés sont également protégés contre la déduction liée à l'étiquette énergétique : au lieu de perdre des points pour une mauvaise étiquette, un monument historique obtient la note zéro pour ce critère. Il n'existe pas d'exemption spécifique pour les rénovations ; celles-ci sont traitées selon la procédure habituelle, de sorte qu'un propriétaire qui améliore réellement un bien immobilier – notamment son étiquette énergétique – augmente le loyer maximal légal.

Les trois segments

Le tableau présente la situation pour 2026. Les montants correspondent au loyer initial maximal au début d'un nouveau bail, hors charges, et sont indexés chaque 1er janvier.

Les mêmes seuils étaient fixés à 900.07 € et 1 184,82 € en 2025, et à 879.58 € et 1 157,95 € lors de l’entrée en vigueur de la loi le 1er juillet 2024. C’est le score qui détermine le loyer, et non le montant demandé : un logement obtenant 160 points est considéré comme un logement de milieu de gamme, même s’il est annoncé à 1 600 €, et le loyer excédentaire est illégal.

Contrats existants : le régime transitoire

La loi s'applique intégralement à tous les baux conclus à compter du 1er juillet 2024. Pour les contrats signés avant cette date, les règles transitoires varient selon le score obtenu :

• Jusqu'à 143 points, soit en dessous du seuil de libéralisation au début de l'exercice. Déjà réglementé ; le WWS modernisé et le nouveau maximum s'appliqueront à compter du 1er juillet 2024.
• Jusqu'à 143 points, mais sans dépasser le seuil de libéralisation au début de l'exercice. — un contrat « libéralisé » pour un logement dont la valeur est en réalité faible. La loi a permis de détecter ces pratiques. 1 juillet 2025Après une période transitoire d'un an permettant aux propriétaires de s'adapter volontairement, le locataire en place peut exiger une réduction du loyer au montant maximal autorisé.
• 144 à 186 points. Les contrats existants sont pas concerné. Le plafond du marché intermédiaire ne s'applique qu'en cas de changement de locataire, lors de la prochaine location du logement.
• 187 points et plus. En dehors de ce régime ; pas de loyer de départ maximum.

C'est la partie de la loi la plus mal comprise. De nombreux locataires pensent que la réglementation du marché intermédiaire s'applique immédiatement à eux ; or, pour la plupart des locataires actuels de logements de ce segment, ce n'est pas le cas. Il est néanmoins utile de faire calculer les points : un appartement d'apparence moyenne peut obtenir un score inférieur à 143 une fois pris en compte une mauvaise étiquette énergétique et une valeur WOZ plafonnée – et dans ce cas, l'appartement est concerné.

Le relevé des points que le propriétaire doit vous remettre

Le propriétaire louant un logement soumis à la réglementation ou à loyer modéré doit fournir au locataire, au début du bail, un relevé de points établi selon le système WWS ou WWSO, ainsi que le loyer maximum correspondant. Cette obligation s'applique aux nouveaux baux depuis le 1er juillet 2024, date d'entrée en vigueur de la loi sur les loyers abordables ; les pouvoirs et instruments de la Commission du logement (Huurcommissie) sont pleinement opérationnels depuis le 1er janvier 2025. Ce document figure parmi les règles générales de bonne conduite des propriétaires, à l'article 2 de la loi sur les bonnes pratiques de location (Wet goed verhuurderschap), et la commune est donc habilitée à le faire respecter. Le locataire doit commencer par en faire la demande par écrit ; l'absence de ce document constitue en soi une infraction à signaler.

Application : de l'initiative du locataire à celle de la municipalité

Avant la loi, le loyer excessif était à la charge du locataire : celui-ci devait saisir la Commission du logement (Huurcommissie) dans les six mois suivant le début du bail, et un locataire en contrat temporaire, craignant un non-renouvellement, restait souvent passif. La loi a inscrit le loyer maximum dans les règles générales de bonne conduite locative, et depuis le 1er janvier 2025 , les communes peuvent appliquer ces règles d'office, en utilisant le barème progressif de la loi sur la bonne conduite locative (Wet goed verhuurderschap).

• un avertissement;
• une ordonnance sous contrainte administrative (dernier ordre bestuursdwang) ou une ordonnance de sanction (dernier sous dwangsom);
• une amende administrative (bestuurlijke boete), qui augmente avec la répétition ;
• Dans les cas les plus graves de violations répétées, prise de contrôle par la direction (nom de l'administrateur), en confiant la gestion du bien à un tiers.

L'amende administrative a un montant maximal de base fixé à 22 500 € (amende de quatrième catégorie), pouvant atteindre 25 750 € et, pour les personnes morales récidivistes, 103 000 € (article 19 de la loi sur la location de logements de bonne qualité). Chaque commune doit également mettre en place un point de signalement ( meldpunt ) où les locataires peuvent signaler les pratiques de location abusives, de manière anonyme s'ils le souhaitent.

L'application des mesures municipales ne remplace pas les recours propres au locataire ; elle s'y ajoute.

• Dans les six mois suivant le début du bail, le locataire peut demander à la Commission des loyers (Huurcommissie) de contester le loyer initial conformément à l'article 7:249 du Code civil néerlandais. Un loyer trop élevé est alors réduit rétroactivement à la date de début du bail.
• Passé ce délai, le locataire d'un logement à loyer réglementé ou de gamme moyenne peut demander une réduction de loyer au propriétaire et, en cas de refus, saisir la Commission des loyers (Huurcommissie) conformément à l'article 7:254 du Code civil néerlandais. Une telle réduction ne s'applique généralement qu'à compter de la date d'échéance.
• Les décisions de la Huurcommissie lient les parties, sous réserve du renvoi du litige au tribunal de sous-district dans le délai légal.

De combien le loyer peut-il augmenter chaque année ?

Les augmentations de loyer sont plafonnées indépendamment du loyer initial, et ces plafonds sont réinitialisés annuellement.

• Logements réglementés (jusqu'à 143 points), à partir du 1er juillet 2026 : Un maximum de 4.1 %, ou un maximum de 25 € lorsque le loyer de base est inférieur à 350 € par mois. Ce même plafond de 4.1 % s'applique aux chambres, caravanes et emplacements.
• Logements de milieu de gamme (144–186 points), 2026 : un maximum de 6.1 %. Si le contrat lui-même prévoit un pourcentage inférieur, c'est le pourcentage contractuel qui prévaut ; s'il prévoit un pourcentage supérieur, le bailleur ne peut pas l'appliquer.

Les deux plafonds sont calculés selon la même formule légale : le plus faible entre l’inflation et l’évolution salariale convenue collectivement, majoré d’un point de pourcentage. Ils sont annoncés annuellement et l’augmentation maximale du loyer moyen prend effet le 1er juillet de chaque année ; les deux chiffres seront donc modifiés pour 2027. Un locataire qui estime une augmentation excessive peut soumettre sa proposition à la Commission des loyers (Huurcommissie) ; pour une augmentation prenant effet le 1er juillet 2026, la date limite publiée est le 1er novembre 2026.

Comment cette loi s'intègre au reste du droit néerlandais de la location

La loi sur la bonne propriété foncière (Wet go verhuurderschap)

En vigueur depuis le 1er juillet 2023, la loi sur le logement équitable (Wet goed verhuurderschap) fixe les règles de conduite nationales applicables aux propriétaires et aux agences immobilières : interdiction de toute discrimination lors de la sélection des locataires, interdiction de toute intimidation, dépôt de garantie ne dépassant pas deux fois le loyer de base, contrat de location écrit, information écrite du locataire, interdiction du doublement des honoraires d’agence et seules les charges locatives autorisées sont applicables. La loi sur le loyer abordable (Affordable Rent Act) a ajouté à cette liste le loyer maximum et l’augmentation maximale autorisée ; un litige locatif relève donc désormais à la fois du droit civil et du droit réglementaire.

Contrats temporaires après le Wet vaste huurcontracten

La loi sur les contrats de location à durée déterminée est entrée en vigueur le 1er juillet 2024, le même jour que la loi sur les loyers abordables, et il est préférable de les lire conjointement. Conformément à l'article 7:271 du Code civil néerlandais, un nouveau locataire d'un logement indépendant bénéficie désormais, en règle générale, d'un contrat à durée indéterminée. Les contrats temporaires restent possibles uniquement pour des catégories spécifiques définies par la législation déléguée – notamment certains étudiants, les personnes louant leur propre logement pendant une mission temporaire à l'étranger, la location intérimaire pendant le remplacement temporaire d'un locataire, et les personnes ayant un besoin urgent de logement, comme les bénéficiaires d'un statut particulier et les personnes bénéficiant d'un logement de seconde chance – ainsi que pour les logements non indépendants. Ces catégories sont définies dans la loi sur les contrats de location à durée déterminée (Besluit betaalbare huur, Stb. 2024, 180), entrée en vigueur le 1er juillet 2024. Pour les résidents étrangers, cela a une incidence importante : l'ancien contrat de deux ans, qui rendait risquée la contestation d'un loyer excessif, n'est plus la norme.

Frais de service

Les frais de service sont hors du plafond WWS et constituent un moyen fréquent de récupérer ce que le système de points ne permet pas. Seuls les éléments autorisés peuvent être refacturés, et la Commission des logements (Huurcommissie) est habilitée à les évaluer. De nouvelles règles relatives aux frais de service entreront en vigueur le 1er janvier 2027.

Ce que la loi signifie pour les propriétaires et ce qui s'est passé depuis.

Pour un investisseur, la loi a modifié la donne de trois manières. Le plafond de revenus d'un logement de gamme moyenne dépend désormais des caractéristiques mesurables du bâtiment plutôt que de la demande locale ; ainsi, un appartement bien situé mais énergivore peut rapporter nettement moins en location. L'indexation du plafond est plafonnée, limitant ainsi la croissance des revenus. Enfin, la sortie est avantageuse : vendre à un propriétaire occupant est souvent plus rentable que de continuer à louer.

La conséquence largement rapportée est que les propriétaires privés ont vendu des logements soumis à la réglementation et des logements nouvellement soumis à cette réglementation, que l'offre du secteur libre s'est raréfiée tandis que les loyers demandés y ont augmenté, et que certains projets de construction de logements intermédiaires ont été reportés. La surtaxe sur les constructions neuves prévue à l'article 8a de la loi sur les loyers des logements (Besluit huurprijzen woonruimte) visait à contrer ce dernier point. Le suivi du marché effectué par le Kadaster, la CBS et le ministère confirme cette tendance : depuis que le système de points est devenu obligatoire pour le segment intermédiaire jusqu'à 186 points inclus, le 1er juillet 2024, le nombre d'anciens logements locatifs vendus par les propriétaires privés a augmenté et l'offre du secteur libre s'est contractée.

La loi reste en vigueur telle qu'adoptée, et le barème d'évaluation des loyers (Besluit huurprijzen woonruimte) a continué d'être modifié, la dernière modification datant d'avril 2026. De ce fait, les règles et les seuils d'évaluation sont susceptibles d'évoluer. Des rapports de suivi officiels relatifs à la loi sont publiés annuellement par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire (VRO). Un projet de loi distinct, la loi sur la commission future des logements (Wet toekomstbestendige huurcommissie, document parlementaire n° 36791), porte sur la structure des frais de la commission des logements, les litiges relatifs aux charges et les délais de traitement. La Chambre des représentants l'a adopté le 21 avril 2026 ; au Sénat, un second rapport de commission a été publié le 14 juillet 2026 et la rédaction du texte est toujours en cours.

Conseils pratiques

Si vous êtes locataire et que vous soupçonnez que votre loyer est trop élevé,

• Demandez au propriétaire une attestation écrite du relevé de points, en précisant si vous n'en avez jamais reçu.
• Calculez vous-même les points en utilisant l'outil de calcul des loyers de la Huurcommissie, en ayant à portée de main vos surfaces au sol, votre étiquette énergétique, votre décision WOZ et votre espace extérieur.
• Vérifiez la date de votre contrat par rapport aux règles transitoires ci-dessus — cela détermine si vous pouvez faire valoir vos droits maintenant ou seulement lors du renouvellement.
• Notez dans votre agenda la période de six mois à compter du début du bail : à l’intérieur de cette période, vous pouvez obtenir une réduction rétroactive, à l’extérieur, généralement seulement une réduction prospective.
• Signalez également l'incident au service compétent de votre municipalité. L'application de la loi est gratuite et ne dépend pas de votre volonté d'intenter une action en justice.
• Ne cessez pas simplement de payer une partie du loyer. Ne le réduisez que sur la base d'un accord ou d'une décision.

Si vous êtes propriétaire et que vous mettez un portefeuille immobilier en conformité

• Évaluez chaque unité selon le WWS ou le WWSO actuel, par unité plutôt que par bâtiment, et enregistrez le calcul.
• Vérifiez si une surtaxe s'applique (construction neuve, monument ou paysage urbain protégé), car celles-ci modifient sensiblement le plafond.
• Examinez attentivement l'étiquette énergétique : améliorer l'isolation, le vitrage ou le chauffage est le moyen légal le plus direct d'obtenir un loyer maximum plus élevé.
• Séparez les frais de service et ne facturez que les articles autorisés, avec un relevé annuel approprié.
• Joignez le relevé de points à chaque nouveau contrat de location et conservez-en la preuve.
• Examinez les clauses d'augmentation de loyer de votre contrat standard au regard des plafonds annuels ; une clause autorisant une augmentation supérieure est inapplicable dans cette mesure.
• Lorsqu'une unité est déficitaire malgré le plafonnement des charges, il est conseillé de se renseigner avant toute restructuration. Les montages artificiels – fausses charges, qualification erronée d'un appartement comme location de chambres, location de vacances prétendue – sont autant de pratiques que recherchent les services de contrôle.