L'expulsion est une procédure drastique à la fois pour le locataire et le propriétaire. Après tout, lors de l'expulsion, les locataires sont obligés de quitter le bien loué avec tous leurs biens, avec toutes ses conséquences d'une grande portée. Le propriétaire ne peut donc pas simplement procéder à l'expulsion si le locataire manque à ses obligations au titre du contrat de location. Bien que l'expulsion ne soit pas explicitement réglementée par la loi, des règles strictes s'appliquent à cette procédure.
Afin de pouvoir procéder à l'expulsion, le propriétaire doit recevoir une ordonnance d'expulsion du tribunal. Cette ordonnance du tribunal comprend l'autorisation de faire expulser le bien loué à une date déterminée par le tribunal. Si le locataire n'est pas d'accord avec l'ordonnance d'expulsion, le locataire peut faire appel de cette ordonnance du tribunal. Le dépôt d'un appel suspend généralement l'effet de l'ordonnance du tribunal et donc l'expulsion, jusqu'à ce que la cour d'appel se soit prononcée à ce sujet. Cependant, si l'ordonnance d'expulsion de a été déclarée exécutoire par le tribunal, l'appel du locataire n'entraînera pas de suspension et le propriétaire pourra procéder à l'expulsion. Cette suite des événements présente un risque pour le propriétaire si la cour d'appel en décide autrement lors de l'expulsion.
Avant que le tribunal n'accorde l'autorisation d'expulsion, le propriétaire doit avoir résilié le contrat de location. Le propriétaire peut résilier le contrat par les méthodes suivantes:
Dissolution
Pour ce mode de résiliation, il doit y avoir un manquement du locataire dans l'accomplissement de ses obligations découlant du contrat de location concerné, c'est-à-dire un manquement. C'est le cas si le locataire, par exemple, crée un arriéré de loyer ou provoque des nuisances illégales. La carence du locataire doit être suffisante pour que la dissolution du contrat de location soit justifiée. Si le bien loué concerne un local d'habitation ou un espace commercial de taille moyenne, le locataire bénéficiera d'une protection en ce sens que la dissolution ne pourra avoir lieu que par voie judiciaire.
Annulation
C'est une autre façon de terminer. Les exigences que le propriétaire doit remplir dans ce contexte dépendent du type de bien loué. Si le bien loué concerne un local d'habitation ou un espace professionnel de taille moyenne, le locataire bénéficie d'une protection en ce sens que l'annulation n'a lieu que pour un certain nombre de motifs exhaustifs visés aux articles 7: 274 et 7: 296 du Code civil néerlandais. L'un des motifs qui peut être invoqué dans les deux cas est, par exemple, l'utilisation personnelle urgente du bien loué. De plus, diverses autres formalités, telles que les délais, doivent être respectées par le propriétaire.
L'espace loué est-il autre qu'un espace de vie ou un espace d'affaires de taille moyenne, à savoir un espace d'affaires 230a? Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas de la protection locative susmentionnée et le propriétaire peut effectuer la résiliation du contrat de location assez rapidement et facilement. Cependant, cela ne s'applique nullement à l'expulsion. Après tout, le locataire d'un espace commercial dit 230a a droit à protection contre l'expulsion en vertu de l'article 230 bis du code civil néerlandais en ce sens que le locataire peut demander une prolongation de la période d'expulsion d'un maximum d'un an dans les deux mois suivant l'avis d'expulsion écrit. Une telle demande peut également être faite au locataire qui a déjà quitté ou libéré l'espace loué. Si le locataire a déposé une demande de prolongation de la période d'expulsion, l'évaluation de cette demande se fera avec un équilibre des intérêts. Le tribunal accordera cette demande si les intérêts du locataire sont gravement endommagés par l'expulsion et doivent l'emporter sur les intérêts du propriétaire d'utiliser le bien loué. Si le tribunal rejette la demande, aucun recours ni cassation n'est ouvert au locataire contre cette décision. Cela n'est différent que si le tribunal a appliqué à tort ou n'a pas appliqué l'article 230 bis du code civil néerlandais.
Si le propriétaire a correctement accompli toutes les étapes nécessaires de la procédure d'expulsion et que le tribunal autorise l'expulsion du bien loué, cela ne signifie pas que le propriétaire peut procéder lui-même à l'expulsion. S'il le fait, le propriétaire agira souvent illégalement envers le locataire, afin que le locataire puisse réclamer une indemnisation dans ce cas. La permission du tribunal signifie seulement que le propriétaire peut faire expulser le bien loué. Cela signifie que le propriétaire doit recourir à un huissier de justice pour l'expulsion. L'huissier signifiera également l'ordonnance d'expulsion au locataire, lui donnant une dernière chance de quitter lui-même le bien loué. Si le locataire ne le fait pas, les frais d'expulsion proprement dite seront à la charge du locataire.
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