Un contrat de location comporte plusieurs aspects. Un aspect important de ceci est le propriétaire et les obligations qu'il a envers le locataire. Le point de départ des obligations du bailleur est «la jouissance à laquelle le locataire peut s'attendre sur la base du contrat de location». Après tout, les obligations du propriétaire sont étroitement liées aux droits du locataire. Concrètement, ce point de départ implique deux obligations importantes pour le propriétaire. Tout d'abord, l'obligation de l'article 7: 203 BW de mettre le bien à la disposition du locataire. De plus, une obligation alimentaire s'applique au bailleur, c'est-à-dire la réglementation des vices à l'article 7: 204 du code civil néerlandais. Ce que signifient exactement les deux obligations du propriétaire, sera discuté successivement dans ce blog.
Mise à disposition du bien loué
En ce qui concerne la première obligation principale du bailleur, l'article 7: 203 du Code civil néerlandais stipule que le bailleur est tenu de mettre le bien locatif à la disposition du locataire et de le laisser dans la mesure nécessaire à l'usage convenu. L'utilisation convenue concerne, par exemple, la location de:
- espace de vie (indépendant ou non autonome);
- espace commercial, au sens d'espace commercial;
- autres locaux commerciaux et bureaux tels que décrits à l'article 7: 203a BW
Il est important de décrire clairement dans le contrat de location quelle utilisation a été convenue par les parties. Après tout, la réponse à la question de savoir si le propriétaire a rempli son obligation dépendra de ce que les parties ont décrit dans le contrat de location en ce qui concerne la destination du bien loué. Il est donc important non seulement d'indiquer la destination, ou du moins l'usage, dans le bail, mais aussi de décrire plus en détail ce à quoi le locataire peut s'attendre sur la base de celle-ci. Dans ce contexte, il s'agit, par exemple, des équipements de base nécessaires pour utiliser le bien loué d'une manière spécifique. Par exemple, pour l'utilisation d'un immeuble comme espace de vente, le locataire peut également stipuler la disponibilité d'un comptoir, d'étagères fixes ou de cloisons de séparation, et des exigences complètement différentes pour un espace loué par exemple destiné au stockage de vieux papiers ou de ferraille. peut être placé dans ce contexte posé.
Obligation alimentaire (règlement par défaut)
Dans le cadre de la deuxième obligation principale du bailleur, l'article 7: 206 du Code civil néerlandais stipule que le bailleur est tenu de réparer les vices. Ce qu'il faut entendre par défaut est précisé à l'article 7: 204 du Code civil: un défaut est une condition ou une caractéristique du bien en raison de laquelle le bien ne peut pas procurer au locataire la jouissance qu'il peut espérer sur le base du contrat de location. D'ailleurs, selon la Cour suprême, la jouissance englobe plus que la simple condition du bien loué ou ses propriétés matérielles. D'autres circonstances limitant la jouissance peuvent également constituer un vice au sens de l'article 7: 204 BW. Dans ce contexte, considérez, par exemple, l'accessibilité, l'accessibilité et l'apparence attendues du bien loué.
Bien qu'il s'agisse d'un terme large, englobant toutes les circonstances qui limitent la jouissance du locataire, les attentes du locataire ne doivent pas dépasser les attentes d'un locataire moyen. En d'autres termes, cela signifie que le locataire ne peut pas s'attendre à plus qu'une propriété bien entretenue. De plus, différentes catégories d'objets locatifs susciteront chacune leurs propres attentes, selon la jurisprudence.
Dans tous les cas, il n'y a pas de défaut si l'objet de location ne procure pas au locataire la jouissance escomptée du fait:
- une circonstance imputable au locataire sur la base d'une faute ou d'un risque. Par exemple, les défauts mineurs du bien loué au regard de la répartition des risques juridiques sont à la charge du locataire.
- Une circonstance relative au locataire personnellement. Cela pourrait inclure, par exemple, une limite de tolérance très basse par rapport aux bruits de vie normaux des autres locataires.
- Une perturbation réelle par des tiers, telle que le bruit de la circulation ou les nuisances sonores d'une terrasse à côté du bien loué.
- Une affirmation sans perturbation réelle, c'est-à-dire une situation dans laquelle, par exemple, un voisin du locataire prétend seulement avoir un droit de passage à travers le jardin du locataire, sans l'utiliser réellement.
Sanctions en cas de manquement aux principales obligations du bailleur
Si le propriétaire est incapable de mettre le bien loué à la disposition du locataire à temps, en totalité ou pas du tout, il y a alors une lacune de la part du propriétaire. Il en va de même en cas de défaut. Dans les deux cas, la carence entraîne des sanctions pour le bailleur et confère au locataire un certain nombre de pouvoirs dans ce cadre, comme la réclamation de:
- Conformité. Le locataire peut alors demander au bailleur de mettre à disposition le bien loué à temps, en totalité ou en totalité, ou de remédier au défaut. Cependant, tant que le locataire n'exige pas que le propriétaire soit réparé, le propriétaire ne peut remédier au défaut. Cependant, si le recours est impossible ou déraisonnable, le bailleur n'est pas obligé de le faire. Si, en revanche, le bailleur refuse la réparation ou ne le fait pas à temps, le locataire peut remédier lui-même au défaut et en déduire les frais de la location.
- Réduction du loyer. Il s'agit d'une alternative pour le locataire si le bien loué n'est pas mis à disposition à temps ou en totalité par le bailleur, ou en cas de défaut. La réduction du loyer doit être réclamée au tribunal ou au comité d'évaluation des loyers. La réclamation doit être soumise dans les 6 mois après que le locataire a signalé le défaut au propriétaire. À partir de ce moment, la réduction de loyer entrera également en vigueur. Toutefois, si le locataire laisse expirer ce délai, son droit à une réduction de loyer sera réduit, mais ne s'éteindra pas.
- Résiliation du contrat de location si l'absence de loyer rend la jouissance totalement impossible. Si un défaut auquel le bailleur n'a pas à remédier, par exemple parce que le remède est impossible ou nécessite des dépenses auxquelles on ne peut raisonnablement s'attendre de lui dans les circonstances données, mais qui rend la jouissance à laquelle le locataire pourrait s'attendre totalement impossible, tant le locataire que le bailleur résout le bail. Dans les deux cas, cela peut se faire au moyen d'une déclaration extrajudiciaire. Souvent, cependant, toutes les parties ne sont pas d'accord avec la dissolution, de sorte que des procédures judiciaires doivent encore être suivies.
- Compensation. Cette réclamation n'est due au locataire que si le défaut, tel que la présence d'un défaut, peut également être imputé au bailleur. C'est le cas, par exemple, si le défaut est survenu après la conclusion du bail et peut être attribué au bailleur parce que, par exemple, il n'a pas effectué un entretien suffisant sur le bien loué. Mais aussi, si un certain défaut était déjà présent lors de la conclusion du bail et que le bailleur en avait connaissance à ce moment-là, aurait dû le savoir ou informer le locataire que le bien loué ne présentait pas le défaut.
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