Comprendre les obligations du propriétaire

Comprendre les obligations du propriétaire | Law & More

Un contrat de location comporte plusieurs aspects. Un aspect important concerne le bailleur et ses obligations envers le locataire. Le point de départ des obligations du bailleur est « la jouissance que le locataire peut attendre du contrat de location ». En effet, les obligations du bailleur sont étroitement liées aux droits du locataire.

Concrètement, ce point de départ implique deux obligations importantes pour le bailleur. Tout d'abord, l'obligation de l'article 7: 203 BW de mettre l'objet à disposition du locataire. En outre, une obligation d'entretien s'applique au bailleur, c'est-à-dire la réglementation des défauts de l'article 7: 204 du Code civil néerlandais. Ce blog examinera successivement ce que signifient exactement ces deux obligations du bailleur.

Mise à disposition du bien loué

En ce qui concerne la première obligation principale du bailleur, l'article 7: 203 du Code civil néerlandais stipule que le bailleur est tenu de mettre le bien locatif à la disposition du locataire et de le laisser dans la mesure nécessaire à l'usage convenu. L'utilisation convenue concerne, par exemple, la location de:

espace de vie (indépendant ou non autonome);
espace commercial, au sens d'espace commercial;
autres locaux commerciaux et bureaux tels que décrits à l'article 7: 203a BW

Il est important de décrire clairement dans le contrat de location l'usage convenu entre les parties. En effet, la réponse à la question de savoir si le bailleur a rempli son obligation dépendra de ce que les parties ont décrit dans le contrat de location en ce qui concerne la destination du bien loué. Il est donc important non seulement d'indiquer la destination, ou au moins l'usage, dans le contrat de location, mais aussi de décrire plus en détail ce que le locataire peut attendre de celui-ci.

Dans ce contexte, il s'agit par exemple des équipements de base nécessaires à l'utilisation concrète du bien loué. Par exemple, pour l'utilisation d'un bâtiment comme espace de vente, le locataire peut également stipuler la mise à disposition d'un comptoir, d'étagères fixes ou de cloisons de séparation, et des exigences totalement différentes peuvent être posées dans ce contexte pour un espace loué destiné par exemple au stockage de vieux papiers ou de ferraille.

Obligation alimentaire (règlement par défaut)

Dans le cadre de la deuxième obligation principale du bailleur, l'article 7: 206 du Code civil néerlandais stipule que le bailleur est tenu de réparer les défauts. Ce qu'il faut entendre par défaut est précisé plus en détail à l'article 7: 204 du Code civil : un défaut est un état ou une caractéristique du bien qui fait que le bien ne peut pas procurer au locataire la jouissance qu'il peut attendre du contrat de location.

En effet, selon la Cour suprême, la jouissance englobe bien plus que l'état du bien loué ou ses propriétés matérielles. D'autres circonstances limitant la jouissance peuvent également constituer un défaut au sens de l'article 7: 204 BW. Dans ce contexte, considérez par exemple l'accessibilité, l'accessibilité et l'apparence attendues du bien loué.

Bien qu'il s'agisse d'un terme large, englobant toutes les circonstances qui limitent la jouissance du locataire, les attentes du locataire ne doivent pas dépasser celles d'un locataire moyen. En d'autres termes, cela signifie que le locataire ne peut pas s'attendre à plus qu'un bien bien entretenu. En outre, différentes catégories d'objets locatifs susciteront chacune leurs propres attentes, selon le cas. droit.

Dans tous les cas, il n'y a pas de défaut si l'objet de location ne procure pas au locataire la jouissance escomptée du fait:

une circonstance imputable au locataire sur la base d'une faute ou d'un risque. Par exemple, les défauts mineurs du bien loué au regard de la répartition des risques juridiques sont à la charge du locataire.
Une circonstance relative au locataire personnellement. Cela pourrait inclure, par exemple, une limite de tolérance très basse par rapport aux bruits de vie normaux des autres locataires.
Une perturbation réelle par des tiers, telle que le bruit de la circulation ou les nuisances sonores d'une terrasse à côté du bien loué.
Une affirmation sans perturbation réelle, c'est-à-dire une situation dans laquelle, par exemple, un voisin du locataire prétend seulement avoir un droit de passage à travers le jardin du locataire, sans l'utiliser réellement.

Sanctions en cas de manquement aux principales obligations du bailleur

Si le propriétaire est incapable de mettre le bien loué à la disposition du locataire à temps, en totalité ou pas du tout, il y a alors une lacune de la part du propriétaire. Il en va de même en cas de défaut. Dans les deux cas, la carence entraîne des sanctions pour le bailleur et confère au locataire un certain nombre de pouvoirs dans ce cadre, comme la réclamation de:

Conformité. Le locataire peut alors demander au bailleur de mettre à disposition le bien loué à temps, en totalité ou en totalité, ou de remédier au défaut. Cependant, tant que le locataire n'exige pas que le propriétaire soit réparé, le propriétaire ne peut remédier au défaut. Cependant, si le recours est impossible ou déraisonnable, le bailleur n'est pas obligé de le faire. Si, en revanche, le bailleur refuse la réparation ou ne le fait pas à temps, le locataire peut remédier lui-même au défaut et en déduire les frais de la location.
Réduction du loyer. Il s'agit d'une alternative pour le locataire si le bien loué n'est pas mis à disposition à temps ou en totalité par le bailleur, ou en cas de défaut. La réduction du loyer doit être réclamée au tribunal ou au comité d'évaluation des loyers. La réclamation doit être soumise dans les 6 mois après que le locataire a signalé le défaut au propriétaire. À partir de ce moment, la réduction de loyer entrera également en vigueur. Toutefois, si le locataire laisse expirer ce délai, son droit à une réduction de loyer sera réduit, mais ne s'éteindra pas.
Résiliation du contrat de location si l'absence de loyer rend la jouissance totalement impossible. Si un défaut auquel le bailleur n'a pas à remédier, par exemple parce que le remède est impossible ou nécessite des dépenses auxquelles on ne peut raisonnablement s'attendre de lui dans les circonstances données, mais qui rend la jouissance à laquelle le locataire pourrait s'attendre totalement impossible, tant le locataire que le bailleur résout le bail. Dans les deux cas, cela peut se faire au moyen d'une déclaration extrajudiciaire. Souvent, cependant, toutes les parties ne sont pas d'accord avec la dissolution, de sorte que des procédures judiciaires doivent encore être suivies.
Rémunération. Cette réclamation n'est due au locataire que si le défaut, tel que la présence d'un défaut, peut également être imputé au bailleur. C'est le cas, par exemple, si le défaut est survenu après la conclusion du bail et peut être attribué au bailleur parce que, par exemple, il n'a pas effectué un entretien suffisant sur le bien loué. Mais aussi, si un certain défaut était déjà présent lors de la conclusion du bail et que le bailleur en avait connaissance à ce moment-là, aurait dû le savoir ou informer le locataire que le bien loué ne présentait pas le défaut.

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