Protection des loyers

Lorsque vous louez un logement aux Pays-Bas, vous avez automatiquement droit à une protection du loyer. Il en va de même pour vos colocataires et sous-locataires. En principe, la protection du loyer comprend deux aspects: la protection du prix de location et la protection du loyer contre la résiliation du contrat de location en ce sens que le bailleur ne peut pas simplement résilier le contrat de location. Si les deux aspects de la protection des loyers s'appliquent aux locataires de logements sociaux, ce n'est pas le cas pour les locataires de logements du secteur libre. Quelle protection locative est en cause, quand et ce qu'implique exactement la protection du prix de location ou la protection locative dans le contexte de la résiliation du bail, sont discutées dans ce blog. Mais d'abord, ce blog traite de la condition nommée espace de vie pour l'application globale de la protection de la location.

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Espace vital

Pour l'application des dispositions légales relatives à la protection des loyers, il doit d'abord s'agir d'une question d'espace de vie. Selon l'article 7: 233 du code civil néerlandais, on entend par espace de vie un immeuble bâti dans la mesure où il est loué en tant que maison indépendante ou non, caravane ou stand destiné à la résidence permanente. Aucune autre distinction n'est donc faite entre les locataires d'un logement indépendant ou non autonome aux fins de la protection des loyers.

La notion d'espace de vie comprend également les dépendances immobilières, c'est-à-dire des équipements qui, de par leur nature, sont inextricablement liés à l'habitation, à la caravane ou à l'emplacement ou qui en font partie en vertu du contrat de location. Dans un ensemble d'habitations, il peut s'agir par exemple de la cage d'escalier, des galeries et des couloirs ainsi que des installations centrales si elles sont désignées par contrat comme des espaces n'ayant pas de caractère public.

Cependant, il n'y a pas d'espace de vie au sens de l'article 7: 233 du code civil néerlandais s'il concerne:

  • utilisation à court terme de l'espace de vie; si tel est le cas est déterminé en fonction de la nature de l'utilisation, par exemple en tant que maison de vacances ou maison d'échange. En ce sens, la durée courte renvoie donc à l'utilisation et non au temps convenu;
  • un espace de vie dépendant; c'est le cas si la maison est louée avec un espace commercial; dans ce cas, le logement fait partie de l'espace commercial loué, de sorte que ce ne sont pas les conditions de logement mais les dispositions relatives aux locaux commerciaux qui s'appliquent au logement;
  • une péniche; il s'agit d'un phénomène qui ne correspond pas à la définition juridique de l'article 7: 233 du Code civil néerlandais. Une telle maison ne peut généralement pas être considérée comme un bien immobilier, car il n'y a pas d'association durable avec le sol ou la rive.

Protection des prix de location

Si la condition de surface habitable décrite ci-dessus est remplie, le locataire bénéficiera en premier lieu d'une protection du prix de location. Dans ce cas, les points de départ suivants s'appliquent:

  • le rapport entre la qualité, y compris l'emplacement du logement loué et entre le loyer qui doit être payé pour celui-ci, doit être raisonnable;
  • le locataire a la possibilité à tout moment de faire évaluer le prix de location initial par le comité de location; cela n'est possible que dans les 6 mois suivant le début du bail; la décision du comité des loyers est contraignante, mais peut toujours être soumise à la Cour du sous-district pour examen;
  • le propriétaire ne peut procéder à une augmentation illimitée du loyer; Des limites légales spécifiques s'appliquent à l'augmentation de loyer, comme le pourcentage d'augmentation de loyer maximal déterminé par le ministre;
  • les dispositions légales relatives à la protection des loyers sont impératives, c'est-à-dire que le bailleur ne peut s'en écarter dans le contrat de bail au détriment du locataire.

Incidemment, les principes énoncés ne s'appliquent qu'au locataire d'un logement social. Il s'agit de l'espace de vie qui relève du secteur locatif réglementé et doit donc être distingué de l'espace de vie qui appartient au secteur de la location libéralisée ou libre. Dans le cas d'un logement libéralisé ou gratuit, le loyer est si élevé que le locataire n'est plus éligible à l'aide au loyer et échappe donc à la protection de la loi. La frontière entre le logement libéralisé et le logement social se situe approximativement au prix de location d'environ 752 euros par mois. Si le loyer convenu dépasse ce montant, le locataire ne peut plus se prévaloir des principes décrits ci-dessus, car il s'agit alors de la location d'un logement libéralisé.

Protection du loyer contre la résiliation du contrat de location

Cependant, pour l'application de l'autre aspect de la protection des loyers, aucune distinction n'est faite entre les locataires de logements sociaux et libéralisés. En d'autres termes, cela signifie que chaque locataire d'un espace de vie est largement et automatiquement protégé contre la résiliation du contrat de location, en ce sens que le propriétaire ne peut pas simplement annuler le contrat de location. Dans ce contexte, le locataire est spécifiquement protégé car:

  • la résiliation par le bailleur ne met pas fin au contrat de location conformément à l'article 7: 272 du code civil néerlandais; en principe, il appartient au bailleur d'essayer au préalable de résilier le contrat de location par consentement mutuel. Si cela ne fonctionne pas et que le locataire n'accepte pas la résiliation, la résiliation du propriétaire ne met pas vraiment fin au contrat de location. Cela signifie que le contrat de location se poursuit comme d'habitude et que le bailleur doit déposer une demande légale de résiliation du contrat de location auprès du tribunal de district. Dans ce cas, le contrat de location ne prendra pas fin tant que le tribunal n'aura pas rendu une décision irrévocable sur la demande de résiliation du propriétaire.
  • au vu de l'article 7: 271 du code civil néerlandais, le bailleur doit motiver la résiliation; si le bailleur veut résilier le contrat de location, il doit se conformer aux formalités de l'article précité du code civil. En plus du délai de préavis, un motif de résiliation est une formalité importante dans ce contexte. Le bailleur doit donc indiquer l'un des motifs de résiliation dans son avis de résiliation, comme indiqué à l'article 7: 274 alinéa 1 du Code civil néerlandais:
  1. le locataire ne s'est pas comporté comme un bon locataire
  2. il s'agit d'un loyer à durée déterminée
  3. le propriétaire a un besoin urgent du loué pour son propre usage
  4. le locataire n'accepte pas une offre raisonnable pour conclure un nouveau contrat de location
  5. le bailleur veut réaliser une utilisation du sol sur le loué selon un plan de zonage valide
  6. les intérêts du bailleur à la résiliation du bail l'emportent sur ceux du locataire dans la continuation du bail (en cas de bail du bailleur)
  • le bail ne peut être résilié que par un juge pour les motifs énoncés à l'article 7: 274 alinéa 1 du Code civil néerlandais; Les motifs susmentionnés sont exhaustifs: c'est-à-dire que si une procédure judiciaire est engagée devant les tribunaux, la résiliation du contrat de location pour d'autres motifs n'est pas possible. Si l'un des motifs susmentionnés se présente, le tribunal doit également faire droit à la demande de résiliation du locataire. Dans ce cas, il n'y a donc pas de place pour une (nouvelle) pondération des intérêts. Cependant, une exception s'applique à ce point en ce qui concerne le motif de résiliation pour usage personnel urgent. Lorsque la demande est acceptée, le tribunal déterminera également le moment de l'expulsion. Cependant, si la demande de résiliation du propriétaire est rejetée, le bail concerné ne peut être résilié par lui à nouveau pendant trois ans.

Loi sur le mouvement du marché locatif

Auparavant, la protection des loyers faisait dans la pratique l'objet de nombreuses critiques: la protection des loyers serait allée trop loin et il y a plus de propriétaires qui souhaiteraient louer la maison si la protection des loyers n'était pas aussi stricte. Le législateur s'est montré sensible à cette critique. Pour cette raison, le législateur a choisi d'introduire cette loi à compter du 1er juillet 2016, la loi sur le transfert du marché locatif. Avec cette nouvelle loi, la protection du locataire est devenue moins stricte. Dans le contexte de cette loi, voici les changements les plus importants:

  • pour les contrats de location concernant une surface habitable indépendante de deux ans ou moins et pour les contrats de location concernant une surface habitable non indépendante de cinq ans ou moins, il a été possible pour le bailleur de louer sans protection de loyer. Cela signifie que le contrat de location prend fin de plein droit après la durée convenue et ne doit pas être résilié par le propriétaire comme auparavant.
  • avec l'introduction de contrats de groupe cible, il a également été facilité pour le bailleur de résilier le contrat de location concernant un logement destiné à un groupe cible spécifique, comme les étudiants. Si le locataire n'appartient plus à un groupe cible spécifique et peut, par exemple, ne plus être considéré comme étudiant, le bailleur pourra procéder à la résiliation en raison d'un usage personnel urgent plus facilement et plus rapidement.

Vous êtes locataire et vous souhaitez savoir à quelle protection locative vous avez droit? Êtes-vous un propriétaire qui souhaite résilier le contrat de location? Ou avez-vous d'autres questions concernant ce blog? Puis contactez Law & More. Nos avocats sont des experts en droit de la location et se feront un plaisir de vous conseiller. Ils peuvent également vous assister légalement si votre litige de location entraîne des poursuites judiciaires.

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