Quels sont vos droits en tant que locataire?

Chaque locataire a le droit a deux droits importants: le droit de vivre et le droit à la protection du loyer. Où nous avons discuté du premier droit du locataire en relation avec les obligations du propriétaire, le deuxième droit du locataire est venu dans un blog séparé sur protection du loyer. C'est pourquoi une autre question intéressante sera abordée dans ce blog: quels sont les autres droits du locataire? Le droit à la jouissance de la vie et le droit à la protection du loyer ne sont pas les seuls droits du locataire à l'encontre du propriétaire. Par exemple, le locataire a également droit à un certain nombre de droits dans le cadre du transfert de la propriété qui ne croise pas de location et de sous-location. Les deux droits sont discutés consécutivement dans ce blog.

Quels sont vos droits en tant que locataire?

Le transfert de la propriété ne croise pas le loyer

Le paragraphe 1 de l'article 7: 226 du Code civil néerlandais, qui s'applique aux locataires d'espaces résidentiels et commerciaux, stipule ce qui suit:

"Le transfert du bien sur lequel porte le contrat de location (…) par le bailleur transfère les droits et obligations du bailleur du contrat de location à l'acquéreur. »

Pour le locataire, cet article signifie tout d'abord que le transfert de propriété du bien loué, par exemple par vente par le bailleur à un autre, ne met pas fin au contrat de location. De plus, le locataire peut faire valoir des réclamations contre le successeur légal du propriétaire, maintenant que ce successeur légal assume les droits et obligations du propriétaire. Pour la question de savoir quelles créances précisément le locataire a alors, il est important d'établir d'abord quels droits et obligations du propriétaire passent à son successeur légal. Selon le paragraphe 3 de l'article 7: 226 du Code civil, il s'agit notamment des droits et obligations du bailleur qui sont directement liés à l'utilisation du bien loué moyennant une contrepartie à la charge du locataire, c'est-à-dire le loyer. Cela signifie que les réclamations que le locataire peut faire contre le successeur légal du propriétaire portent, en principe, sur ses deux droits les plus importants: le droit de vivre et le droit à la protection du loyer.

Souvent, cependant, le locataire et le propriétaire concluent également d'autres accords dans le contrat de location en termes d'autres contenus et les enregistrent dans des clauses. Un exemple courant est une clause relative au droit préférentiel de souscription du locataire. Bien que cela ne donne pas droit au locataire à la livraison, il implique une obligation du propriétaire d'offrir: le propriétaire devra d'abord proposer le bien loué à la vente au locataire avant qu'il ne puisse être vendu à un autre successeur légal. Le prochain bailleur sera-t-il également lié par cette clause envers le locataire? Au vu de la jurisprudence, ce n'est pas le cas. Celui-ci prévoit qu'un droit préférentiel de souscription du locataire n'est pas directement lié au loyer, de sorte que la clause relative au droit d'achat du bien loué ne passe pas au successeur légal du bailleur. Ceci n'est différent que s'il s'agit d'une option d'achat du locataire et que le montant à payer périodiquement au propriétaire comprend également un élément de compensation pour l'acquisition définitive.

Sous-location

En outre, l'article 7: 227 du Code civil énonce ce qui suit en ce qui concerne les droits du locataire:

«Le locataire est autorisé à donner le bien loué en usage, en tout ou en partie, à quelqu'un d'autre, à moins qu'il ne doive supposer que le bailleur aurait des objections raisonnables à l'utilisation de l'autre personne.»

De manière générale, il ressort de cet article que le locataire a le droit de sous-louer tout ou partie du bien loué à une autre personne. Au vu de la deuxième partie de l'article 7: 227 du Code civil, le locataire ne peut toutefois procéder à la sous-location s'il a des raisons de soupçonner que le bailleur s'y opposera. Dans certains cas, l'objection du propriétaire est évidente, par exemple si une interdiction de sous-location est incluse dans le contrat de location. Dans ce cas, la sous-location par le locataire n'est pas autorisée. Si le locataire fait quand même cela, il peut y avoir une amende en retour. Cette amende doit alors être liée à l'interdiction de sous-location du contrat de location et être liée à un montant maximum. Par exemple, la sous-location d'une chambre auprès d'un Air B&B peut ainsi être interdite dans le bail, ce qui s'avère souvent être le cas.

Dans ce contexte, l'article 7: 244 du Code civil est également important pour la sous-location d'espace de vie, qui stipule que le locataire d'un espace de vie n'est pas autorisé à louer l'ensemble de l'espace de vie. Cela ne s'applique pas à une partie d'un espace de vie, comme une pièce. En d'autres termes, le locataire est en principe libre de sous-louer partiellement un espace de vie à un autre. En principe, le sous-locataire a également le droit de rester dans la propriété louée. Ceci s'applique également si le locataire doit quitter lui-même le bien loué. Après tout, l'article 7: 269 du Code civil néerlandais prévoit que le bailleur continuera à sous-louer de plein droit, même si le contrat de location principal a pris fin. Toutefois, les conditions suivantes doivent être remplies aux fins de cet article:

  • Espace de vie indépendant. En d'autres termes, un espace de vie avec son propre accès et ses propres équipements essentiels, comme une cuisine et une salle de bain. Seule une pièce n'est donc pas considérée comme un espace de vie indépendant.
  • Contrat de sous-location. Être un accord entre le locataire et le sous-locataire qui répond aux exigences d'un contrat de location, telles que décrites à l'article 7: 201 du Code civil.
  • Le contrat de location porte sur la location d'espace de vie. En d'autres termes, le principal contrat de location entre le locataire et le bailleur doit porter sur le loyer et la location de l'espace auquel s'appliquent les dispositions légales relatives à l'espace de vie.

Si les dispositions ci-dessus ne sont pas respectées, le sous-locataire n'a toujours pas le droit ou le titre de réclamer au propriétaire le droit de rester dans le bien loué après la résiliation du contrat de location principal entre le locataire et le propriétaire, de sorte que l'expulsion est également inévitable pour lui. Si le sous-locataire remplit les conditions, il doit tenir compte du fait que le bailleur peut intenter une action contre le sous-locataire après six mois afin de provoquer la résiliation de la sous-location et l'évacuation de la location.

Tout comme l'espace de vie, l'espace commercial peut également être sous-loué par le locataire. Mais quel est le lien entre le sous-locataire et le locateur dans ce cas, si le locataire n'était pas autorisé à le faire ou doit quitter le bien loué? Pour 2003, il y avait une distinction claire: le propriétaire n'avait rien à voir avec le sous-locataire parce que le sous-locataire n'avait qu'une relation juridique avec le locataire. En conséquence, le sous-locataire n'avait pas non plus de droits et donc une réclamation contre le propriétaire. Depuis lors, la loi a changé sur ce point et stipule que si le contrat de location principal entre le locataire et le bailleur prend fin, le locataire doit prendre soin des intérêts et de la situation du sous-locataire en rejoignant par exemple le sous-locataire dans la procédure avec le propriétaire. Mais si le contrat de location principal est toujours résilié après la procédure, les droits du sous-locataire prendront également fin.

Vous êtes locataire et vous avez des questions concernant ce blog? Puis contactez Law & More. Nos avocats sont des experts dans le domaine du droit locatif et se feront un plaisir de vous conseiller. Ils peuvent également vous assister légalement si votre litige de location entraîne des poursuites judiciaires.

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