Baux commerciaux aux Pays-Bas : surface de vente de 290 m² contre surface de vente de 230 m²

Le droit néerlandais des baux commerciaux prévoit deux régimes : les commerces de détail, les établissements d’hôtellerie et les locaux similaires (espaces commerciaux 290) bénéficient d’une protection renforcée en matière de durée, de résiliation et de loyer, tandis que tous les autres espaces commerciaux, tels que les bureaux et les entrepôts (espaces 230a), ne bénéficient que d’une protection limitée contre l’expulsion. L’exception la plus importante : la classification des locaux repose sur l’usage convenu entre les parties, et non sur la dénomination figurant dans le bail.

Le droit des baux régit la relation entre vous et votre propriétaire. Les règles d'urbanisme et de propriété, telles que le plan d'aménagement du territoire (omgevingsplan) de la commune, déterminent l'usage autorisé du bâtiment. Ces deux éléments s'appliquent simultanément, et un bail valide ne rend pas légal un usage interdit.

Quel régime s'applique à vos locaux commerciaux ?

L'article 7:290 du Code civil néerlandais (BW) tranche cette question. Les locaux disposant d'un espace ouvert au public pour la vente directe de biens ou de services, utilisés pour le commerce de détail, la restauration, la vente à emporter ou la livraison, ou encore l'artisanat, sont considérés comme des locaux commerciaux (article 290), de même que les hôtels et les campings.

Tout autre bien immobilier bâti qui n'est pas une habitation, comme les bureaux, les locaux industriels, les entrepôts et les salles d'exposition sans comptoir de vente, est considéré comme un espace 230a. Il tire son nom de l'article 7:230a du Code civil bulgare, seule disposition protectrice qui lui est applicable. La plupart de ses conditions sont définies contractuellement.

Le critère déterminant est l'usage convenu dans le bail, interprété conjointement avec l'usage effectivement prévu des locaux. Une clause qualifiant un magasin de « bureau » ne le soustrait pas au régime de l'article 290. Les litiges relatifs à la qualification relèvent du tribunal d'instance (kantonrechter), compétent pour tous les litiges locatifs, quel que soit le montant, en vertu de l'article 93 du Code de procédure civile néerlandais (Rv).

Quelle est la durée d'un bail pour un espace commercial de 290 pieds carrés ?

Un bail de type 290 a une durée minimale de cinq ans et est ensuite reconduit tacitement pour cinq années supplémentaires (article 7:292 du traité de Bulgarie). Un bail d'une durée comprise entre cinq et dix ans est renouvelable une seconde fois, portant sa durée totale à dix ans.

Chacune des parties peut résilier le bail uniquement à l'issue du premier ou du second terme, par notification d'huissier ou lettre recommandée, moyennant un préavis d'au moins un an (article 7:293 BW). La notification du bailleur doit indiquer les motifs ; à défaut, elle est nulle (article 7:294 BW).

Si le locataire ne donne pas son accord par écrit dans un délai de six semaines, le bail reste en vigueur jusqu'à ce que le tribunal statue sur la demande de résiliation du bailleur (article 7:295 BW). À l'issue des cinq premières années, le tribunal ne peut résilier le bail qu'en cas de mauvaise gestion de l'entreprise par le locataire ou de besoin urgent du bailleur pour son propre usage (article 7:296(1) BW). Après dix ans, le tribunal met en balance les intérêts des deux parties.

Un bail de deux ans ou moins n'est pas couvert par cette protection (article 7:301 du Code civil). Si le locataire reste plus de deux ans, un bail de cinq ans est automatiquement conclu, les deux années déjà consommées étant déduites de sa durée.

Les parties peuvent-elles déroger aux règles de l'article 290 ?

Cela ne présente pas de désavantage pour le locataire, sauf si le tribunal approuve préalablement la clause dérogatoire (article 7:291 BW). En l'absence d'approbation, le locataire peut demander l'annulation de la clause.

Le tribunal n'approuve une dérogation que si elle ne porte pas atteinte de manière significative aux droits légaux du locataire, ou si la situation du locataire par rapport au bailleur fait qu'il n'a pas besoin de cette protection. L'approbation est demandée par une requête contenant le texte exact des clauses.

Comment est évalué le loyer des espaces commerciaux de 290 pieds carrés ?

Les deux parties peuvent demander au tribunal de fixer le loyer au niveau des loyers pratiqués pour des locaux commerciaux comparables dans la zone (article 7:303 du Code civil allemand). Dans le cadre d'un bail à durée déterminée, cette demande est possible à l'expiration du terme convenu ; sinon, un délai minimum de cinq ans doit s'écouler depuis la dernière fixation du loyer.

Le tribunal examine le loyer moyen des locaux comparables au cours des cinq années précédant la réclamation, ajusté en fonction de l'inflation. Les clauses d'indexation annuelle basées sur l'indice des prix à la consommation (IPC) publié par l'Institut néerlandais de statistique (CBS) sont courantes et s'appliquent en complément de cette analyse.

De quelle protection bénéficie un locataire d'un espace 230a ?

Seule la protection contre l'expulsion est assurée. Une fois le bail expiré, le locataire peut demander au tribunal de prolonger le délai de départ, mais ne peut empêcher la résiliation du bail.

La demande doit être déposée dans les deux mois suivant la notification écrite d'expulsion émise par le bailleur (article 7:230a(1) du Code civil bulgare). Son dépôt suspend l'obligation de quitter les lieux jusqu'à la décision du tribunal. Le tribunal peut accorder un délai d'un an maximum après la fin du bail, et le locataire peut solliciter deux prolongations d'un an maximum chacune (article 7:230a(5) du Code civil bulgare).

Le tribunal fait droit à la demande uniquement si les intérêts du locataire sont plus gravement lésés par son départ que ceux du bailleur par le maintien des lieux. Cette protection ne s'applique pas si le locataire a donné congé lui-même, a expressément consenti à la résiliation ou a reçu un ordre de quitter les lieux pour rupture de contrat (article 7:230a(2) du Code civil bulgare).

Un bail à durée déterminée (article 230a) prend fin automatiquement à son terme (article 7:228(1) BW). Un bail à durée indéterminée prend fin par préavis, lequel, conformément à l'article 7:228(2) BW, doit être donné avec une date de paiement du loyer et un préavis d'au moins un mois.

Que devient le bail lorsque l'immeuble est vendu ?

Le bail reste en vigueur. Conformément à l'article 7:226 du Code civil bulgare, les droits et obligations du bailleur sont transférés à l'acquéreur lors de la cession du bien ; la vente ne met pas fin au bail.

L'acquéreur n'est lié que par les clauses du bail directement liées à l'usage du bien en contrepartie d'un loyer. Les accords annexes, tels qu'une option d'achat, ne lui sont pas opposables. Cette règle est impérative pour les bâtiments (article 7:226(4) du Code civil allemand). Un nouveau propriétaire souhaitant réaménager le bien doit donc emprunter les voies de résiliation légales mentionnées ci-dessus.

Comment les règles d'urbanisme et de propriété affectent-elles votre bail ?

Le plan d'aménagement du territoire (omgevingsplan) de la commune, établi en vertu de la loi sur l'environnement et l'aménagement du territoire (omgevingswet), détermine les activités autorisées dans un bâtiment. Un bail ne peut y déroger.

Avant de signer, vérifiez que l'usage prévu est conforme au plan environnemental et si une autorisation environnementale est nécessaire pour des modifications ou un changement d'usage. Renseignez-vous sur les responsabilités en cas de refus d'autorisation. Les bâtiments classés (monumenten) et les sites contaminés sont soumis à des exigences d'autorisation supplémentaires.

Le droit de la propriété (Livre 5 BW) détermine la propriété du terrain et du bâtiment, ainsi que l'existence d'un bail emphytéotique (erfpacht) ou d'un droit de superficie (opstalrecht) assorti de restrictions d'usage. Une clause du bail emphytéotique interdisant votre activité peut bloquer votre entreprise, même si le bail l'autorise. Consultez le cadastre (Kadaster) avant de vous engager.

Les conflits surviennent le plus souvent lors de travaux de transformation ou de réaménagement. Le bail précise les modifications que le locataire est autorisé à effectuer ; le règlement relatif aux permis détermine si ces modifications sont permises. Il est donc important de définir dans le bail qui demande les permis, qui en assume les frais et ce qu'il advient des modifications à la fin du bail.

Que devez-vous vérifier en tant que locataire ?

La plupart des problèmes peuvent être évités avant la signature. Vérifiez :

• Que les locaux soient un espace commercial 290 ou un espace 230a, compte tenu de l'utilisation convenue.
• Le plan environnemental autorise-t-il votre activité à cette adresse ?
• Si une clause quelconque s’écarte des règles 290 sans l’approbation du tribunal en vertu de l’article 7:291 BW.
• La durée du bail, les délais de préavis et la clause d'indexation des loyers.
• Qui est responsable de l'entretien, des modifications et des permis, et que devez-vous remettre en état en partant ?
• Pour l'espace 230a : le délai de deux mois pour demander une prolongation après un avis écrit de quitter les lieux.

Que devez-vous vérifier en tant que propriétaire ?

Vos options pour résilier ou modifier le bail dépendent du régime applicable. Vérifiez :

• Quel régime s'applique, en fonction de l'usage convenu et de la configuration réelle des locaux ?
• La question est de savoir si les clauses dérogeantes dans un bail 290 nécessitent l'approbation du tribunal avant le début du bail.
• Les dates de fin du premier et du deuxième terme, et le délai de préavis d'un an pour les baux 290.
• Qu’un avis de résiliation indique ses motifs (Article 7:294 BW).
• Quand pouvez-vous demander au tribunal de réviser le loyer en vertu de l'article 7:303 BW.
• Lorsque vous achetez un immeuble loué : quelles conditions de bail vous sont transférées en vertu de l'article 7:226 BW.

Que pouvons-nous faire pour vous avec un bail commercial ?

Nos avocats spécialisés en droit locatif conseillent les locataires, les propriétaires et les investisseurs sur les baux commerciaux :

• Nous examinons un projet de bail et vous indiquons quel régime s'applique et quelles clauses comportent des risques.
• Nous vérifions le plan environnemental et la situation en matière de permis pour votre utilisation prévue.
• Nous demandons l'approbation du tribunal pour les clauses dérogeantes en vertu de l'article 7:291 BW.
• Nous rédigeons ou évaluons un avis de résiliation, y compris les motifs énoncés.
• Nous déposons ou contestons une demande de prolongation de la période de libération de l'espace 230a.
• Nous examinons les baux de l'immeuble que vous envisagez d'acheter.

Résumé

• Les locaux commerciaux et hôteliers (290 espaces commerciaux) ont une durée de 5+5 ans, des motifs de résiliation limités et une révision du loyer par le tribunal.
• Les autres espaces commerciaux (espaces 230a) ne bénéficient que d'une protection contre l'expulsion : jusqu'à un an, renouvelable deux fois.
• Les dérogations aux règles 290 qui désavantagent le locataire nécessitent l'approbation du tribunal (Article 7:291 BW).
• La vente du bâtiment ne met pas fin au bail (Article 7:226 BW).
• Les règles d'urbanisme déterminent l'usage autorisé du bâtiment, indépendamment des dispositions du bail.

Foire aux questions