En droit néerlandais, l'entrepreneur est responsable des défauts des travaux qu'il exécute et, depuis le 1er janvier 2024, également des défauts non constatés lors de la livraison, à moins qu'il ne prouve que le défaut ne lui est pas imputable. Principale exception : le client ayant fourni une conception, un calcul ou des matériaux défectueux supporte lui-même ce risque, à condition que l'entrepreneur l'ait averti par écrit des erreurs dont il avait connaissance ou aurait dû avoir connaissance.
Les règles sont énoncées au titre 12 du livre 7 du Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek, BW) relatif aux contrats de construction (aanneming van werk). De nombreux contrats adoptent également des conditions générales, telles que la clause UAV 2012, qui définissent leurs propres procédures et délais.
Table des matières
Qu’est-ce qui constitue un défaut de construction ?
Un défaut est toute imperfection de conception, de matériaux ou d'exécution qui fait que l'ouvrage ne répond pas aux attentes légitimes du client au titre du contrat. Le critère déterminant est le contrat, les plans et le décret relatif à la construction (Besluit bouwwerken leefomgeving) applicable aux travaux.
En pratique, les défauts se répartissent en quatre catégories : erreurs de conception de l’architecte ou de l’ingénieur, matériaux de mauvaise qualité, malfaçons et problèmes de sous-sol. Les signes typiques sont des fissures dans les fondations ou les murs, de l’humidité et des moisissures, des portes et fenêtres qui coincent en raison de tassements différentiels, et des problèmes électriques. Un diagnostic technique du bâtiment (bouwtechnische keuring) ou un rapport d’expertise indépendant est généralement nécessaire pour en déterminer la cause.
Qui est responsable en cas de défaut de construction ?
La partie responsable du défaut est tenue pour responsable envers son cocontractant. Le client peut alors faire valoir ses droits auprès de l'entrepreneur principal au titre du contrat de construction ; ce dernier peut à son tour faire valoir ses droits auprès de ses sous-traitants et fournisseurs.
L'entrepreneur
En vertu de l'article 7:758(4) de la loi allemande sur l'assurance qualité dans le bâtiment (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb), l'entrepreneur est responsable des défauts non constatés à la livraison. Il ne peut plus se prévaloir du fait que le maître d'ouvrage aurait dû les déceler à ce moment-là. Cette règle s'applique aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2024 ; les contrats antérieurs restent soumis à la règle précédente, qui excluait les défauts que le maître d'ouvrage aurait raisonnablement dû constater.
Un client particulier (un consommateur) ne peut accepter des conditions moins favorables. Un client professionnel le peut, mais uniquement par une clause expresse du contrat ; les conditions générales telles que celles de la Convention de Vienne sur la protection des consommateurs (UAV 2012) ne suffisent pas.
Le client et l'obligation d'avertir
Si le défaut résulte d'une conception, de calculs ou de matériaux prescrits par le client, ce dernier en supporte généralement le risque. Toutefois, en vertu de l'article 7:754 du Code civil allemand (BW), l'entrepreneur doit avertir le client des erreurs commises dans le cadre de la mission qu'il connaissait ou aurait raisonnablement dû connaître. Depuis 2024, cet avertissement doit être donné par écrit, sans ambiguïté et en temps utile, en précisant les conséquences possibles. L'entrepreneur qui omet d'avertir le client peut néanmoins engager sa responsabilité.
Architectes, ingénieurs et fournisseurs
L'architecte ou l'ingénieur structure est responsable des erreurs de conception en vertu de son contrat avec le client, généralement selon les conditions générales de la DNR applicables aux architectes et ingénieurs. Les fournisseurs sont responsables envers l'acheteur des matériaux. Lorsque plusieurs parties ont contribué à un même dommage, la responsabilité est souvent partagée et le tribunal la répartit en fonction de la part de chacun.
Le vendeur d'un bâtiment existant
Si vous avez acheté un bien existant, votre recours s'adresse au vendeur en vertu des règles de conformité (article 7:17 BW), et non au constructeur d'origine. Le vendeur est responsable des défauts dont il avait connaissance et qu'il n'a pas divulgués, mais le contrat de vente limite généralement sa responsabilité pour les vices cachés. Consultez notre page sur le règlement des litiges immobiliers pour connaître les modalités.
Que devez-vous vérifier en tant que client ?
- Le contrat de construction est-il conclu le 1er janvier 2024 ou après, de sorte que l'article 7:758(4) BW s'applique ?
- Avez-vous consigné tous les défauts visibles dans le rapport de livraison (proces-verbaal van oplevering) ?
- Avez-vous reçu le dossier complet contenant les dessins, les calculs et les informations de maintenance conformément à l'article 7:757a BW ?
- Avez-vous informé l'entrepreneur par écrit, peu après avoir constaté le défaut, en joignant des photos et les dates ?
- En tant que client privé : avez-vous utilisé votre droit de déposer jusqu'à 5 % du prix du contrat auprès d'un notaire (article 7:768 BW) ?
- Votre contrat contient-il une clause explicite limitant la responsabilité de l'entrepreneur ?
Que devez-vous vérifier en tant qu'entrepreneur ?
- Avez-vous averti le client par écrit et sans ambiguïté des erreurs dans la conception ou les matériaux prescrits (Article 7:754 BW) ?
- Le rapport de livraison est-il signé et complet, afin que vous puissiez indiquer ce qui a été constaté lors de la livraison ?
- Avez-vous remis le dossier d'achèvement avec l'avis de livraison ?
- Pouvez-vous prouver qu'un défaut ne vous est pas imputable, par exemple au moyen de rapports d'inspection et de photos ?
- Avez-vous prévenu vos sous-traitants et fournisseurs à temps, afin de pouvoir leur transmettre la réclamation ?
Comment faire une réclamation pour un défaut de construction ?
Vous devez documenter le défaut, en informer la partie responsable par écrit et lui accorder un délai raisonnable pour le réparer. Ce n'est qu'à cette condition que vous pourrez réclamer des dommages et intérêts ou d'autres réparations devant les tribunaux ou en arbitrage.
Documentez et donnez un avis
Prenez des photos et des vidéos datées, notez la date d'apparition de chaque défaut et conservez le contrat, les plans, le bon de livraison et toute la correspondance. Envoyez ensuite une mise en demeure écrite (ingebrekestelling) par courrier recommandé avec accusé de réception ou par courriel, en listant chaque défaut et en fixant un délai raisonnable pour sa réparation, généralement de deux à quatre semaines. Cette mise en demeure vaut également protestation, comme l'exige la loi : vous devez vous plaindre dans un délai raisonnable après avoir constaté le défaut.
Quels sont les remèdes disponibles ?
L'entrepreneur a d'abord le droit de remédier au défaut. S'il ne le fait pas dans le délai imparti, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts pour les réparations effectuées par un tiers, les frais supplémentaires tels que le relogement temporaire, et, dans les cas les plus graves, la résiliation partielle ou totale du contrat (article 6:265 du Code civil allemand). Un particulier peut également suspendre le versement de l'acompte de 5 % jusqu'à la résolution des défauts.
Tribunal, arbitrage ou médiation ?
De nombreux contrats de construction prévoient le recours au Raad van Arbitrage voor de Bouw, l'instance d'arbitrage en matière de construction, en cas de litige. En l'absence d'une telle clause, les demandes d'indemnisation jusqu'à 25 000 € relèvent du tribunal de première instance (kantonrechter) et les demandes plus importantes du tribunal de grande instance, tel que le tribunal de grande instance du Brabant-Oriental. EindhovenLa médiation est possible à tout moment si les deux parties sont d'accord.
Quelles sont les échéances applicables ?
Une réclamation pour défaut d'exécution est prescrite deux ans après la contestation adressée à l'entrepreneur (article 7:761 BW). Si vous avez accordé à l'entrepreneur un délai de réparation, ce délai de deux ans ne court qu'à compter de la fin de ce délai.
Pour les bâtiments, la garantie est limitée à vingt ans après la livraison. Les contrats types, comme la loi allemande sur les garanties de 2012 (UAV 2012), prévoient des délais plus courts pour les vices cachés ; il est donc conseillé de vérifier les conditions de votre contrat avant de vous prévaloir des délais légaux.
Comment prévenir les défauts de construction ?
La plupart des litiges commencent par un contrat imprécis ou une livraison incomplète. Vérifiez que l'entrepreneur est bien inscrit à la Chambre de Commerce et d'Industrie (KvK) et stipulez clairement dans le contrat les normes de qualité, les matériaux, le planning et les garanties.
Dans le cadre du WKB, un organisme d'assurance qualité vérifie, pendant la construction, que les travaux de classe 1 respectent la réglementation du bâtiment. Des inspections indépendantes aux étapes clés, une exécution rigoureuse et une assurance tous risques chantier (TRC) souscrite pendant les travaux permettent de réduire davantage les risques.
Que pouvons-nous faire pour vous en cas de défauts de construction ?
Nos avocats spécialisés en droit de la construction assistent les clients, les promoteurs et les entrepreneurs dans les litiges relatifs aux malfaçons.
- Nous examinons votre contrat de construction, les conditions générales et le rapport de livraison.
- Nous évaluons si l’article 7:758(4) BW s’applique et qui supporte le défaut.
- Nous rédigeons la mise en demeure et la protestation, avec un délai de réparation clairement défini.
- Nous mandatons un expert indépendant pour établir la cause du défaut.
- Nous menons des procédures devant le tribunal de district, le tribunal de district ou le Raad van Arbitrage voor de Bouw.
Résumé
- L’entrepreneur est responsable des défauts des travaux livrés et, pour les contrats à compter du 1er janvier 2024, également des défauts non découverts lors de la livraison (article 7:758(4) BW).
- Un entrepreneur qui n'a pas averti par écrit les clients des erreurs dans leur conception peut toujours être tenu responsable (Article 7:754 BW).
- Protestation par écrit dans un délai raisonnable ; la réclamation devient prescrite deux ans après cette protestation (Article 7:761 BW).
- Des conditions générales telles que celles du contrat UAV 2012 peuvent prévoir d'autres délais ; veuillez consulter votre contrat.
Foire aux questions
Un entrepreneur est-il responsable des défauts constatés après la livraison ?
Oui, pour les contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2024. En vertu de l'article 7:758(4) BW, l'entrepreneur est responsable des défauts non découverts à la livraison, à moins qu'il ne prouve que le défaut ne lui est pas imputable.
Un entrepreneur peut-il s'exclure de cette responsabilité ?
Non applicable aux clients particuliers. Un client professionnel peut accepter une limitation, mais uniquement par une clause explicite du contrat lui-même, et non par des conditions générales telles que celles de l'UAV 2012.
Combien de temps ai-je pour faire ma demande ?
Vous devez protester dans un délai raisonnable après avoir constaté le défaut. La réclamation se prescrit ensuite deux ans après la protestation (article 7:761 BW), et pour les bâtiments, le délai maximal est de vingt ans après la livraison.
Puis-je retenir une partie du prix ?
Un client privé faisant construire une maison peut déposer jusqu'à 5 % du prix du contrat auprès d'un notaire en vertu de l'article 7:768 BW, à titre de garantie pour les défauts constatés à la livraison.
