Avocat spécialisé en droit de la construction aux Pays-Bas

Law & More Nous conseillons les clients et les entreprises de construction aux Pays-Bas sur les contrats et les litiges liés à la construction : travaux supplémentaires, obligation d’avertissement, livraison, malfaçons et résiliation. Nous accompagnons les entrepreneurs, les promoteurs et les particuliers dans les négociations, la révision des contrats et des conditions générales, ainsi que dans les procédures judiciaires et d’arbitrage, en néerlandais et en anglais. La première étape consiste en un entretien initial gratuit au cours duquel nous examinons le contrat, les conditions générales et le rapport de livraison.

Les clients évaluent Law & More 9.6 sur 10 Témoignages clients, la plateforme d'avis néerlandaise (81 avis, en octobre 2026).

Comment pouvons-nous vous aider?

• rédaction ou révision d'un contrat de construction et des conditions générales qui y sont rattachées ;
• une facture pour des travaux supplémentaires que vous n'avez jamais approuvés ;
• un entrepreneur qui n'a pas signalé les erreurs dans la conception ou les instructions ;
• les défauts constatés lors ou après la livraison, et la responsabilité de l'entrepreneur ;
• clauses de retard et de pénalité ;
• la résiliation d'un projet et le montant que l'entrepreneur peut encore réclamer ;
• procédures devant le tribunal civil ou le comité d'arbitrage du secteur de la construction.

Quelles sont les règles qui régissent un contrat de construction aux Pays-Bas ?

Les projets de construction sont régis par un contrat de travaux (aanneming van werk), conformément à l'article 7:750 et suivants du Code civil néerlandais, presque toujours assorti de conditions générales. Les litiges portent généralement sur la répartition des responsabilités, qui découlent du contrat, des avertissements donnés en cours de route et des constats de livraison.

Pour un client, les questions portent généralement sur la conformité des travaux réalisés aux termes convenus, la prise en charge des travaux supplémentaires et les éventuelles réclamations restantes une fois le bâtiment en service. Pour un entrepreneur, il s'agit de déterminer si les instructions étaient claires, si l'avertissement a été donné en temps voulu et si la réclamation a été formulée dans les délais impartis. Les réponses se trouvent souvent dans des documents rédigés bien avant l'apparition du litige.

La plupart des contrats de construction néerlandais intègrent la loi néerlandaise sur les contrats de construction de 2012 (UAV 2012) ou, pour les contrats intégrés, la loi néerlandaise sur les contrats de construction de 2005 (UAV-GC 2005). Ces textes modifient les délais, la responsabilité et les modalités de preuve selon des modalités différentes de celles du Code civil, et désignent souvent la Commission d'arbitrage du secteur de la construction plutôt que les tribunaux civils. Il convient donc en premier lieu de déterminer quelles conditions s'appliquent et si elles ont été valablement intégrées au contrat.

Qui prend en charge les frais supplémentaires et quelle est l'obligation d'avertissement ?

Un entrepreneur ne peut facturer des travaux supplémentaires que s'il a averti le client en temps utile de l'augmentation de prix qui en résulterait, à moins que le client n'aurait dû la comprendre de lui-même (article 7:755). Conformément à l'article 7:754, l'entrepreneur doit également signaler toute inexactitude dans le cahier des charges, la conception ou les matériaux fournis par le client.

L'obligation d'avertir s'applique dans la mesure où l'entrepreneur avait connaissance, ou aurait raisonnablement dû avoir connaissance, de l'inexactitude. Ces deux obligations sont souvent déterminantes et concernent les propos tenus à l'époque, et non les événements ultérieurs. Conservez les comptes rendus des réunions de chantier, les courriels et les instructions écrites : ils constituent généralement les éléments de preuve qui tranchent le litige.

Que se passe-t-il lors de la livraison, et qui est responsable des défauts ?

Une fois les travaux réceptionnés, l'entrepreneur est en principe dégagé de toute responsabilité pour les défauts que le maître d'ouvrage aurait dû constater à ce moment-là (article 7:758). La loi relative à la qualité des bâtiments (Wkb), en vigueur depuis le 1er janvier 2024, a modifié cette situation : l'entrepreneur demeure responsable des défauts non constatés à la livraison, sauf s'ils ne lui sont pas imputables.

Le système d'assurance qualité indépendant prévu par la loi s'applique actuellement aux constructions neuves de la catégorie la moins contraignante, telles que les maisons individuelles et les petits locaux commerciaux ; les travaux de rénovation seront couverts ultérieurement. L'application de la règle de responsabilité renforcée à votre contrat dépend de la date et de la nature des travaux ; nous procédons donc à une vérification préalable.

Pour un consommateur faisant construire une maison, cinq pour cent du prix d'achat peuvent être retenus et placés sous séquestre chez le notaire (article 7:768). Selon le nouveau régime, cette somme n'est débloquée qu'après confirmation par le client de la réparation des défauts constatés. Plus d'informations sont disponibles dans notre article sur les vices de construction et la responsabilité.

Le client peut-il résilier le contrat ?

Oui. Le client peut résilier le contrat à tout moment, même sans manquement du prestataire (article 7:764). Le prestataire a alors droit au prix du contrat, déduction faite des économies réalisées du fait de la résiliation.

Le montant de ces économies fait régulièrement l'objet de débats et il est essentiel de le calculer avant la notification du contrat, et non après. La résiliation du contrat pour manquement de l'entrepreneur est soumise à des règles différentes et exige un dossier complet, à commencer par une mise en demeure. Pour plus d'informations, consultez nos articles sur le droit néerlandais de la construction , les points pratiques pour les constructeurs et les entrepreneurs , et la comparaison du droit néerlandais de la construction avec les normes internationales.

Comment se passe le travail avec Law & More marche ?

1. Réunion d'introduction : vous nous envoyez le contrat, les conditions et le rapport de livraison, et nous discutons de votre situation, gratuitement.
2. Conseil et estimation des coûts : nous évaluons les règles applicables, les preuves et les risques, et nous estimons les coûts.
3. Négociation : nous exposons votre position par correspondance et négocions avec l'autre partie, l'architecte ou l'assureur.
4. Procédure ou finalisation : nous menons des procédures devant le tribunal civil ou en arbitrage, ou nous consignons le règlement par écrit.

Nous conseillons également nos clients et prestataires internationaux sur les dispositions du droit néerlandais qui complètent ou prévalent sur le contrat qu'ils sont appelés à signer. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide du droit immobilier aux Pays-Bas.

Combien coûte un avocat spécialisé dans la construction ?

La première rencontre est gratuite. Ensuite, nous facturons à l'heure, et nous convenons à l'avance avec vous du tarif et du temps de travail attendu.

• Avocat : 250 à 350 euros de l'heure, hors TVA.
• Associé : 300 à 400 euros de l'heure, hors TVA.
• Séance de conseil unique sans assistance supplémentaire : 300 euros TVA incluse.

Law & More Nous ne travaillons pas dans le cadre de l'aide juridictionnelle. L'aide juridictionnelle existe par l'intermédiaire du Conseil d'aide juridictionnelle (Raad voor Rechtsbijstand), mais nous n'y participons pas. Les frais externes, tels que les frais de justice, les frais d'arbitrage et les coûts d'un rapport technique, sont facturés séparément.

Qui s'occupe de votre dossier ?

Votre dossier est pris en charge par Ruby van Kersbergen. Vous trouverez plus d'informations à son sujet sur la page de notre équipe.

Quels services connexes pourraient être pertinents ?

Votre question peut également aborder d'autres sujets. Ces pages expliquent comment nous pouvons vous aider.

• avocat spécialisé en droit du logement

Foire aux questions

L'entrepreneur m'a envoyé une facture pour des travaux que je n'ai jamais approuvés. Dois-je payer ?

Pas automatiquement. Un entrepreneur ne peut facturer des travaux supplémentaires que s'il vous a averti en temps utile de l'augmentation de prix, à moins que vous n'auriez dû la comprendre vous-même (article 7:755 du Code civil néerlandais). La nature et la date de la communication sont déterminantes ; conservez donc les courriels, les comptes rendus et les instructions.

Un défaut est apparu un an après la livraison. Est-il trop tard ?

Cela dépend du régime applicable et de la nature du défaut. En règle générale, l'entrepreneur est dégagé de toute responsabilité pour les défauts que vous auriez dû constater à la livraison ; les vices cachés sont un cas différent. Depuis l'entrée en vigueur de la loi sur l'assurance qualité dans le bâtiment, la position de l'entrepreneur est moins favorable qu'auparavant. Signalez le défaut par écrit sans délai.

Puis-je simplement arrêter le projet ?

Oui, un client peut résilier le contrat à tout moment en vertu de l'article 7:764 du Code civil néerlandais. Toutefois, le prestataire a alors droit au prix convenu, déduction faite des économies réalisées grâce à la résiliation. Il est donc judicieux de calculer ce montant avant de donner congé, car il constitue souvent la principale source de désaccord.

Mon contrat fait référence au drone UAV 2012. Cela change-t-il beaucoup de choses ?

Cela peut varier considérablement, notamment en ce qui concerne les délais, la responsabilité et la juridiction compétente en cas de litige. La Convention de Vienne de 2012 (UAV 2012) désigne souvent la Commission d'arbitrage du secteur de la construction plutôt que les tribunaux civils. La première question que nous examinons est celle de la validité de l'incorporation des conditions.

La Loi sur l'assurance qualité des bâtiments s'applique-t-elle à ma rénovation ?

Le système d'assurance qualité indépendante s'applique actuellement aux constructions neuves de la catégorie la moins contraignante ; les travaux de rénovation y seront soumis ultérieurement. Les modifications apportées à la responsabilité de l'entrepreneur dans le Code civil constituent une question distincte, que nous évaluons en fonction de votre contrat et de la date des travaux.

Vous avez des doutes sur votre situation ? Décrivez-nous votre situation. Nous vous indiquerons vos options sous 24 heures ouvrables. Utilisez notre formulaire de contact, appelez le +31 40 369 06 80 ou envoyez un courriel info@lawandmore.nl.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (+31 40 369 06 80) et visite du lieu Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (+31 20 369 71 21). Disponible du lundi au vendredi de 08h00 à 22h00, samedi et dimanche de 09h00 à 17h00.

Cette page fournit des informations générales et ne remplace pas les conseils adaptés à votre situation particulière.