Comment la crise du coronavirus affecte-t-elle les baux d'espaces commerciaux ?
Le monde entier traverse actuellement une crise d'une ampleur inimaginable. Cela signifie que les gouvernements doivent également prendre des mesures extraordinaires. Les dommages que cette situation a causés et continueront de causer peuvent être énormes. Le fait est que personne n'est actuellement en mesure d'évaluer l'ampleur de la crise, ni sa durée. Quelle que soit la situation, les baux de locaux commerciaux sont toujours en vigueur. Cela soulève plusieurs questions. Dans cet article, nous aimerions répondre à quelques questions qui peuvent se poser avec les locataires ou les propriétaires de locaux commerciaux.
Le paiement du loyer
Devez-vous encore payer le loyer? La réponse à cette question dépend des circonstances de l'affaire. En tout état de cause, deux situations doivent être distinguées. Premièrement, les locaux commerciaux qui ne peuvent plus être utilisés à des fins commerciales, tels que les restaurants et les cafés. Deuxièmement, il y a des magasins qui sont peut-être encore ouverts, mais qui choisissent de fermer eux-mêmes leurs portes.
Le locataire est tenu de payer son loyer conformément au contrat de location. À défaut, il y a rupture de contrat. Dès lors, la question se pose de savoir si un cas de force majeure peut être invoqué. Le contrat de location prévoit peut-être des dispositions relatives aux circonstances dans lesquelles la force majeure s'applique. Dans le cas contraire, c'est la loi qui prévaut. La loi stipule qu'il y a force majeure si le locataire n'est pas responsable du non-paiement de son loyer ; autrement dit, si le locataire ne peut pas payer son loyer de sa faute.
Il n’est pas certain que le non-respect des obligations en raison du coronavirus soit un cas de force majeure. Comme il n’existe pas de précédent en la matière, il est difficile de juger de l’issue de ce cas. Ce qui joue cependant un rôle, c’est le contrat ROZ (Real Estate Council) fréquemment utilisé dans ce type de relation de location. Dans ce contrat, une demande de réduction de loyer est exclue par défaut. La question est de savoir si un propriétaire peut raisonnablement maintenir ce point de vue dans la situation actuelle.
Si le locataire choisit de fermer sa boutique, la situation sera différente. Cependant, il n'y a actuellement aucune obligation de le faire, la réalité est qu'il y a moins de visiteurs et donc moins de profits. La question est de savoir si la circonstance devrait être entièrement à la charge du locataire. Il n'est pas possible de donner une réponse claire à cette question car chaque situation est différente. Cela doit être évalué au cas par cas.
Circonstances inattendues
Tant le locataire que le propriétaire peuvent invoquer des circonstances imprévues. En général, une crise économique est imputable à l'entrepreneur, bien que dans la plupart des cas, cela puisse être différent en raison de la crise du coronavirus. Les mesures mises en œuvre par le gouvernement peuvent également être prises en considération. Une réclamation fondée sur des circonstances imprévues donne la possibilité de faire modifier ou annuler le bail par le tribunal.
Cela est possible dans le cas où le locataire ne peut plus raisonnablement être tenu de continuer à respecter le contrat. Selon l'histoire parlementaire, le juge doit agir avec retenue dans ce domaine. Nous nous trouvons également dans une situation où les tribunaux sont fermés : il ne sera donc pas facile d'obtenir un verdict rapidement.
Carence dans le bien loué
Le locataire peut prétendre à une réduction du loyer ou à une indemnité en cas de manquement. Un manquement dans l'état du bien ou tout autre état a pour conséquence de ne pas avoir la jouissance locative à laquelle le locataire avait droit au début du contrat de location. Par exemple, un manquement peut être : des défauts de construction, une fuite de toiture, des moisissures et l'impossibilité d'obtenir un permis d'exploitation en raison de l'absence d'issue de secours.
Les tribunaux ne sont généralement pas disposés à juger qu'il existe une circonstance qui doit être imputée au propriétaire. En tout état de cause, une mauvaise activité due à l'absence de public n'est pas une circonstance qui doit être imputée au propriétaire. Cela fait partie du risque entrepreneurial. Ce qui joue également un rôle est que dans de nombreux cas, le bien loué peut encore être utilisé. C'est pourquoi de plus en plus de restaurants livrent ou font venir leurs repas comme alternative.
L'obligation d'exploitation
La plupart des baux de locaux commerciaux comportent une obligation d'exploitation. Cela signifie que le locataire doit utiliser les locaux commerciaux loués. Dans des circonstances particulières, l'obligation d'exploiter peut découler de la loi, mais ce n'est pas toujours le cas. Presque tous les propriétaires de locaux commerciaux et de bureaux utilisent les modèles ROZ. Les dispositions générales associées aux modèles ROZ stipulent que le locataire utilisera l'espace loué «efficacement, complètement, correctement et personnellement». Cela signifie que le locataire est soumis à une obligation d'exploitation.
Jusqu'à présent, il n'existe pas de mesure gouvernementale générale aux Pays-Bas ordonnant la fermeture d'un centre commercial ou d'un espace de bureaux. Le gouvernement a toutefois annoncé que toutes les écoles, les établissements de restauration et de boissons, les clubs de sport et de fitness, les saunas, les sex-clubs et les coffee shops devraient rester fermés dans tout le pays jusqu'à nouvel ordre. Si un locataire est obligé par ordre du gouvernement de fermer le bien loué, il n'en sera pas responsable.
Il s’agit d’une situation dans laquelle le locataire ne devrait pas être tenu responsable, compte tenu de la situation nationale actuelle. En vertu des dispositions générales, le locataire est également tenu de suivre les instructions du gouvernement. En tant qu’employeur, il est également tenu de garantir un environnement de travail sûr. Cette obligation découle du fait de ne pas exposer les employés au risque de contamination par le coronavirus. Dans ces circonstances, le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à exercer son activité.
En raison des soins de santé du personnel et / ou des clients, nous constatons que les locataires eux-mêmes choisissent également de fermer volontairement le bien loué, même si le gouvernement ne leur a pas demandé de le faire. Dans les circonstances actuelles, nous pensons que les propriétaires ne seront pas en mesure de déposer une réclamation pour l'exécution de l'obligation, le paiement d'amendes ou l'indemnisation des dommages. Sur la base de la rationalité et de l'équité, ainsi que de l'obligation de limiter au maximum les dommages de la part du locataire, nous avons du mal à imaginer qu'un propriétaire s'opposera à une fermeture (temporaire).
Utilisation différente de la propriété louée
Les établissements de restauration et de boissons sont actuellement fermés. Cependant, il est toujours permis de ramasser et de livrer de la nourriture. Cependant, un contrat de location prévoit la plupart du temps une politique d'objectif strict; ce qui rend le ramassage différent d'un restaurant. En conséquence, un locataire peut agir contrairement au contrat de location et - éventuellement - perdre des amendes.
Dans la situation actuelle, chacun a le devoir de limiter au maximum ses dommages. En passant à une fonction de ramassage / livraison, un locataire se conforme. Dans ces conditions, il est difficile, en toute vraisemblance, de défendre le point de vue selon lequel cela est contraire à la finalité contractuelle. En fait, un propriétaire est plus susceptible d'avoir une réclamation sur le locataire s'il ne fait pas tout ce qui est en son pouvoir pour faire fonctionner son entreprise afin de pouvoir payer le loyer.
Conclusion
En d'autres termes, chacun est tenu de limiter au maximum ses dégâts. Le gouvernement a déjà annoncé des mesures de grande envergure pour aider les entrepreneurs et réduire leur pression financière. Il est recommandé d'utiliser les possibilités de ces mesures. Si un locataire refuse de le faire, il peut être considéré comme difficile de répercuter les pertes sur le propriétaire. Cela vaut également l'inverse. Pendant ce temps, les politiciens ont également appelé les propriétaires à modérer le loyer au cours de la période à venir, afin que le risque soit partagé.
Bien que le locataire et le propriétaire aient une relation contractuelle entre eux et le principe « un accord est un accord », nous recommandons de se parler et d'examiner les possibilités. Le locataire et le propriétaire peuvent peut-être se rencontrer en ces temps exceptionnels. Alors que le locataire n'a aucun revenu en raison de la fermeture, les dépenses du propriétaire continuent également. Il est dans l'intérêt de tous que les deux entreprises survivent et surmontent cette crise.
De cette façon, le locataire et le propriétaire peuvent convenir que le loyer sera temporairement payé partiellement et que le manque à gagner sera rattrapé lors de la réouverture des locaux commerciaux. Nous devons nous entraider dans la mesure du possible et, de plus, les propriétaires ne profitent pas des locataires en faillite. Après tout, il n'est pas facile de trouver un nouveau locataire en ces temps-ci. Quel que soit votre choix, ne prenez pas de décisions hâtives et laissez-nous vous conseiller sur les possibilités.
Contact
Parce que la situation actuelle est si imprévisible, nous pouvons imaginer que cela peut soulever de nombreuses questions pour vous. Nous suivons de près les développements et sommes heureux de vous tenir informés de l'état actuel des choses. Si vous avez des questions sur cet article, n'hésitez pas à contacter les avocats de Law & More.
