Défauts dans les locaux commerciaux : réparation et réduction de loyer

Si vos locaux commerciaux présentent un défaut, le propriétaire est en principe tenu de le réparer à votre demande, et vous pouvez prétendre à une réduction de loyer pendant la période où ce défaut limite votre utilisation des locaux. La principale exception concerne votre bail : la plupart des baux commerciaux transfèrent une grande partie de l’entretien au locataire, ce qui est généralement autorisé.

La possibilité de demander des comptes au propriétaire dépend donc de deux questions : existe-t-il un vice de forme juridique et qui prend en charge les réparations en vertu du bail ? Nous expliquons ci-dessous les règles légales, comment les modèles de bail standard les modifient et les démarches à entreprendre, ainsi que leur ordre.

Quand y a-t-il vice au sens juridique du terme ?

Un défaut (gebrek) est toute condition ou caractéristique des locaux, ou toute autre circonstance non imputable au locataire, qui empêche les locaux de vous procurer la jouissance à laquelle vous étiez en droit de vous attendre lorsque vous avez conclu le bail (article 7:204 du Code civil néerlandais, BW).

La définition est plus large que celle de dommages matériels tels qu'une fuite de toiture ou une panne de chauffage. Une circonstance extérieure au logement peut également constituer un défaut, par exemple une nuisance importante due à des travaux dont le propriétaire est responsable. Ce qui importe, c'est de savoir si la jouissance du logement est altérée.

Tout incident ne constitue pas un défaut. L'usure normale due à un usage courant n'en est pas un, de même qu'un problème que vous avez vous-même causé. Les troubles causés par des tiers qui ne revendiquent aucun droit sur les lieux, tels que des cambrioleurs ou des passants bruyants, ne constituent pas non plus un défaut au sens de l'article 7:204(3) du Code civil allemand ; dans ce cas, il vous appartient d'agir contre ces tiers.

Ce à quoi vous pouvez vous attendre dépend aussi de ce qui a été convenu. Si vous avez loué un bâtiment en sachant qu'il était ancien et nécessitait des rénovations, vous ne pouvez pas exiger par la suite le même niveau de confort qu'une construction neuve.

Qui doit réparer le défaut : le propriétaire ou vous ?

Conformément à la règle principale de l'article 7:206 BW, le bailleur est tenu de remédier aux défauts à votre demande. Cette obligation s'applique sauf si la réparation est impossible ou engendre des dépenses qu'il est déraisonnable d'exiger du bailleur dans les circonstances.

Le propriétaire ne peut se soustraire à son obligation en invoquant simplement les coûts. La question est de savoir si ces coûts sont disproportionnés par rapport au loyer et à la valeur du bien, et non si la réparation est onéreuse.

Les petites réparations font exception. Conformément à l'article 7:217 du Code civil turc (BW), elles sont à la charge du locataire. Pour les logements, un décret gouvernemental définit ce qui constitue une petite réparation ; pour les locaux commerciaux, ce sont les usages et le bail qui déterminent cette définition. Il peut s'agir, par exemple, du remplacement d'une poignée de porte cassée, d'un interrupteur ou d'une plinthe abîmée. La frontière entre une petite réparation à votre charge et des travaux d'entretien importants pour le propriétaire est parfois floue et donne souvent lieu à des discussions.

Comment les conditions de location standard changent-elles cela ?

Les baux commerciaux sont presque toujours basés sur les modèles types du Conseil néerlandais de l'immobilier (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ). Les dispositions générales de ces modèles transfèrent de nombreuses obligations d'entretien du bailleur au locataire, telles que l'entretien intérieur, la maintenance des installations et le remplacement des pièces d'usure.

Ceci est généralement permis. Les dispositions légales relatives aux vices cachés, prévues aux articles 7:206 à 7:208 du Code civil allemand (BW), ne sont pas impératives pour les locaux commerciaux ; les parties peuvent donc convenir d’autres modalités. Deux limites importantes s’appliquent. Premièrement, en vertu de l’article 7:209 du BW, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité pour les vices cachés qu’il connaissait ou aurait dû connaître au moment de la conclusion du bail. Deuxièmement, une clause peut être annulée si son application est déraisonnable au regard des principes de raisonnabilité et d’équité.

Que vos locaux soient réglementés comme espace de vente au détail (article 7:290 BW) ou comme autre espace commercial (article 7:230a BW) ne change rien à cela. Cette distinction est principalement importante pour la protection en cas de résiliation et la révision du loyer. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le régime applicable à vos locaux commerciaux.

Veuillez lire attentivement les dispositions générales avant de signer et vérifier la version du modèle ROZ ainsi que le calendrier d'entretien applicables. Ces éléments varient souvent d'un contrat à l'autre.

Que faire si le propriétaire ne répare pas un défaut ?

Signalez le défaut par écrit et, si le propriétaire ne réagit pas, envoyez-lui une mise en demeure. Cette mise en demeure lui accorde un délai raisonnable pour effectuer la réparation et précise les mesures que vous prendrez si ce délai est dépassé sans que le défaut ne soit constaté.

Décrivez le défaut le plus précisément possible, joignez des photos et, le cas échéant, un rapport d'expert. Conservez une copie de toute la correspondance. La mise en demeure est essentielle pour deux de vos recours, l'indemnisation et la réparation par vos soins, car ils dépendent du manquement du propriétaire.

réduction de loyer

Si un défaut altère votre jouissance des lieux, vous avez droit à une réduction de loyer proportionnelle à la durée du défaut (article 7:207 BW). Cette réduction tient compte du rapport entre la jouissance réelle et la jouissance que vous auriez eue en l'absence du défaut.

La réduction de loyer ne nécessite pas de mise en demeure, mais le propriétaire doit avoir connaissance du défaut. Vous n'avez pas droit à une réduction pour la période antérieure à la notification du défaut au propriétaire, sauf si celui-ci en avait déjà connaissance. C'est pourquoi il est important de signaler tout défaut par écrit et sans délai.

Contrairement aux locataires résidentiels, les locataires commerciaux ne peuvent pas saisir le Tribunal des loyers (Huurcommissie). En cas de désaccord avec le propriétaire concernant la réduction de loyer, le tribunal d'instance (kantonrechter) tranche. De nombreux baux commerciaux excluent ou limitent le droit à une réduction de loyer ; dans les limites décrites ci-dessus, une telle clause peut être valable.

Rémunération

Si le défaut est imputable au bailleur, vous pouvez prétendre à une indemnisation en vertu de l'article 7:208 du Code civil allemand (BW). Cela s'applique, par exemple, si le défaut est apparu après la conclusion du bail et que le bailleur a manqué à son obligation d'entretien, ou si le défaut existait déjà au début du bail et que le bailleur en avait connaissance ou aurait dû en avoir connaissance.

Les dommages peuvent inclure le manque à gagner et les frais engagés pour maintenir votre activité, tels que l'entreposage temporaire ou la location d'un espace alternatif. Vous devez prouver le préjudice et le lien de causalité avec le défaut.

Réparer soi-même le défaut et en assumer les coûts

Si le propriétaire est en défaut de paiement, vous pouvez effectuer vous-même la réparation et déduire les frais raisonnables du loyer (article 7:206(3) du Code civil allemand). Ce droit est soumis à des limites claires, et son utilisation abusive vous expose à une action en recouvrement des loyers impayés.

Premièrement, le défaut doit être à la charge du bailleur. Si l'entretien vous incombe en vertu du bail, vous ne pouvez pas en répercuter les frais. Deuxièmement, le bailleur doit être effectivement en défaut : vous devez pouvoir démontrer que vous lui avez accordé un délai raisonnable pour effectuer la réparation et qu'il ne l'a pas fait. Troisièmement, les frais doivent être raisonnables et proportionnés au défaut.

Vérifiez également si votre bail interdit la compensation. Les dispositions générales du règlement de copropriété l'excluent généralement. Un locataire qui retient son loyer sans motif légal valable s'expose à la résiliation du bail pour non-paiement. Consultez un avocat avant de déduire quoi que ce soit du loyer.

Résiliation du bail

Si un défaut rend l'usage des locaux totalement impossible, chacune des parties peut résilier le bail par une déclaration écrite (article 7:210 du Code civil bulgare). Si le défaut ne rend l'usage que partiellement impossible, vous pouvez demander au tribunal de résilier le bail en cas de manquement grave. La résiliation est une mesure lourde de conséquences pour une entreprise et constitue rarement la meilleure solution d'emblée.

Les clauses d'exonération dans les baux commerciaux sont-elles valides ?

Souvent, oui, mais pas toujours. Une clause d'exonération est une disposition par laquelle le propriétaire exclut ou limite sa responsabilité pour certains dommages, et les dispositions générales du ROZ en contiennent plusieurs.

Un tribunal peut annuler une exonération si le dommage résulte d'une intention ou d'une négligence grave du bailleur ou de son mandataire, ou si l'application de la clause est inacceptable au regard des principes de raisonnabilité et d'équité. La limite prévue à l'article 7:209 du Code civil allemand (BW), relative aux vices que le bailleur connaissait ou aurait dû connaître dès le départ, est également applicable.

Si la clause fait partie des conditions générales de vente, elle peut être annulée pour cause de caractère abusivement onéreux en vertu de l'article 6:233 BW. Cette condition est généralement admise pour les consommateurs ; entre entreprises, le seuil est beaucoup plus élevé. Les grandes entreprises, telles que celles qui publient leurs comptes annuels ou emploient 50 personnes ou plus, ne peuvent en aucun cas invoquer cette protection (article 6:235 BW).

Faites examiner votre bail avant de le signer, surtout s'il s'agit de grands locaux ou d'un bail de longue durée. La répartition des frais d'entretien et les clauses d'exonération déterminent qui supporte les risques, lesquels peuvent rapidement engendrer des coûts considérables.

Le loyer peut-il être ajusté en fonction de l'état des locaux ?

Pour les locaux commerciaux et d'hôtellerie relevant de l'article 7:290 du Code civil bulgare (BW), chaque partie peut demander au tribunal d'instance de fixer le loyer au niveau des loyers pratiqués pour des locaux comparables dans le secteur. Ce droit n'existe pas pour les autres espaces commerciaux relevant de l'article 7:230a du BW.

Conformément à l'article 7:303 du Code civil bulgare, la demande peut être formulée après l'expiration du bail initial, puis tous les cinq ans à compter de la dernière fixation du loyer. Le tribunal fonde le nouveau loyer sur la moyenne des loyers pratiqués dans des locaux comparables du même secteur au cours des cinq années précédentes, et doit au préalable obtenir un rapport d'expertise.

La procédure est ouverte aussi bien au propriétaire qui juge le loyer trop bas qu'au locataire qui paie trop cher. Pour un local de 7 à 230 m², le loyer ne peut être modifié que d'un commun accord, généralement par le biais d'une clause d'indexation. La révision du loyer ne constitue pas un recours en cas de défaut, mais l'état des locaux peut être pris en compte dans l'évaluation.

Quelles sont les étapes à suivre maintenant ?

Agissez rapidement et par écrit. Tout retard vous coûtera une réduction de loyer et affaiblira votre position concernant l'indemnisation.

• Signalez le défaut au propriétaire par écrit, en joignant des photos et la date.
• Vérifiez dans votre bail et les dispositions générales qui est responsable de ce type d'entretien et si une réduction ou une compensation de loyer est exclue.
• Si le propriétaire ne répond pas, envoyez-lui une mise en demeure assortie d'un délai raisonnable.
• Consignez les conséquences pour votre entreprise, telles que la perte de chiffre d'affaires et les coûts supplémentaires.
• Demandez conseil avant de retenir votre loyer ou d'effectuer vous-même des réparations.

Si vous envisagez de résilier votre bail, consultez notre article sur la résiliation d'un bail commercial , qui traite des délais de préavis et des motifs de résiliation. Les dispositions légales relatives aux vices cachés se trouvent au Livre 7 du Code civil, disponible sur wetten.overheid.nl.

En tant que propriétaire, il est fortement conseillé d'établir un plan d'entretien précis et de ne pas laisser les défauts s'installer. La responsabilité en cas de dommages indirects peut rapidement devenir importante.

En résumé

• Un défaut est toute circonstance qui ne vous est pas imputable et qui vous empêche de jouir de la propriété que vous pourriez attendre (Article 7:204 BW).
• La loi oblige le propriétaire à réparer les défauts, à l'exception des réparations mineures, mais les baux commerciaux transfèrent souvent l'entretien au locataire.
• Vous avez droit à une réduction de loyer proportionnelle à compter du moment où le propriétaire a connaissance du défaut, sauf si votre bail l'exclut valablement.
• L’auto-réparation avec compensation et indemnisation exige que le propriétaire soit en défaut de paiement ; il convient donc d’envoyer d’abord un avis de défaut.
• Le bailleur ne peut s'exclure de sa responsabilité pour les défauts qu'il connaissait ou aurait dû connaître au moment de la conclusion du bail.

Foire aux questions

Law & More Nous conseillons les locataires et les propriétaires de locaux commerciaux sur les défauts, l'entretien et le loyer. Vous ne savez pas à quoi vous attendre ? Décrivez-nous votre situation. Nous vous indiquerons vos options sous 24 heures ouvrables.

Comment Law & More Nous pouvons vous aider. Tout est expliqué sur notre site web. avocat spécialisé en droit du logement .