Chauffage urbain et loi néerlandaise sur le chauffage (Warmtewet) : la loi en vigueur et les changements apportés par la loi sur le chauffage collectif (Warmtewet)

Si votre bâtiment aux Pays-Bas est raccordé à un réseau de chauffage urbain ( Warmtenet ), le prix que vous payez, la fiabilité du service auquel vous avez droit et les démarches à suivre en cas de problème sont définis par la loi, et non par un simple contrat. Cette loi est la Warmtewet. Elle est remplacée par la Wet collectieve warmte, adoptée et publiée, mais pas encore en vigueur. Cet article présente le cadre réglementaire applicable aujourd'hui, au 30 août 2026, ainsi que les changements à venir et leur calendrier.

État de la législation au 30 août 2026

Le Warmtewet de 2014 est toujours en vigueur. Son texte consolidé est applicable à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à nouvel ordre. Il a été modifié à plusieurs reprises, notamment par la réforme de 2019 qui a exempté les propriétaires et les syndics de copropriété du régime de licence et a remanié le système de comptage. Toutes les obligations ci-dessous sont immédiatement applicables.

La loi sur la chaleur collective (Wcw) a été promulguée mais n'est pas encore entrée en vigueur. La Tweede Kamer l'a adoptée le 3 juillet 2025 et l'Eerste Kamer le 9 décembre 2025. Elle a été publiée au Staatsblad le 22 janvier 2026, et un décret royal fixant les dates d'entrée en vigueur a suivi le 13 février 2026. Son application se fera par étapes, et l'ACM précise qu'elle débutera le 1er janvier 2027.

La loi sur le chauffage collectif (Wcw) est en vigueur, mais pas encore applicable. Quiconque affirme aujourd'hui que les tarifs de chauffage sont déjà basés sur les coûts, ou que votre fournisseur doit déjà être majoritairement détenu par des intérêts publics, décrit un régime qui n'a pas encore été mis en place. L'abrogation de la loi sur le chauffage collectif et l'entrée en vigueur complète de la loi sur le chauffage collectif sont toutes deux prévues pour le 1er janvier 2027.

Qu'est-ce qu'un réseau de chaleur et qui en sont les acteurs ?

Un réseau de chaleur transporte la chaleur, généralement de l'eau chaude, par des canalisations depuis une source centrale vers les bâtiments. Cette source peut être un incinérateur de déchets, une centrale à gaz, la récupération de chaleur résiduelle industrielle, la géothermie, un système de stockage thermique ou une grande pompe à chaleur. Le bâtiment reçoit la chaleur par l'intermédiaire d'un groupe de distribution (ou afleverset ) plutôt que par sa propre chaudière.

L'article 1 du Warmtewet distingue les rôles :

• Le producteur génère de la chaleur.
• Le fournisseur (fournisseur) L'entreprise assure la livraison et conclut un contrat avec l'utilisateur. C'est à ce stade que se situe la plupart des obligations prévues par la loi.
• L'opérateur de réseau (opérateur de réseau) Il gère le réseau. Aux Pays-Bas, le fournisseur de chauffage urbain et le gestionnaire de réseau sont généralement le même groupe, ce qui explique en partie l'intégration apparente du secteur, contrairement à ce qui se fait aujourd'hui pour l'électricité et le gaz.
• L'utilisateur (verbruiker) Elle supporte la chaleur et est protégée ou non en fonction d'un seuil.

Il existe également un système de canalisations internes ( inpandig leidingstelsel ), reliant le raccordement central de l'immeuble à chaque logement. L'exploitant de ce système détermine si le propriétaire de l'immeuble est lui-même fournisseur.

Qui est protégé : la limite des 100 kW

C’est généralement à ce stade que naissent les litiges commerciaux. Selon l’article 1, un utilisateur consomme de la chaleur via un raccordement d’une puissance maximale de 100 kW ou via un raccordement centralisé desservant ce type d’utilisateurs. Toutes les dispositions de la loi – prix maximum, indemnisation, procédure de règlement des litiges, comptage – se rapportent à cette définition.

Au-delà de 100 kW, vous êtes hors du cadre légal. Un propriétaire d'immeuble de bureaux disposant d'un important raccordement au réseau, un hôtel, un opérateur logistique ou un site de production se situe généralement au-dessus de ce seuil. Il n'existe alors ni prix maximum légal ni indemnisation légale : le tarif, l'indexation, la disponibilité, la durée et les conditions de résiliation sont ceux stipulés dans le contrat de fourniture, lequel est généralement long, rédigé par le fournisseur et indexé sur des conditions qui incitent à la lecture.

• La capacité est un fait juridique, pas un détail technique. Lorsque la capacité contractuelle avoisine les 100 kW, c'est le chiffre indiqué dans le contrat de raccordement qui détermine votre situation légale.
• Une connexion centrale peut protéger ceux qui se trouvent derrière. Le blocage d'un important raccordement alimentant des habitations individuelles fait entrer ces habitations dans la définition et place la partie intermédiaire — propriétaire ou association de propriétaires — dans les obligations du fournisseur.

Réglementation tarifaire : le prix maximum

L'article 5 exige que l'ACM fixe le prix maximal qu'un fournisseur peut facturer à un utilisateur protégé. Il s'agit d'un plafond, et non d'un prix fixe, même si de nombreux fournisseurs pratiquent des prix égaux ou proches de ce plafond.

Comment l'ACM le définit maintenant

Le plafond est fondé sur le principe « niet meer dan anders » : un utilisateur de chauffage ne doit jamais payer plus cher qu'un chauffage domestique comparable au gaz. L'ACM le calcule à partir du prix moyen d'un contrat de gaz annuel à prix fixe proposé par les principaux fournisseurs, mesuré en début d'année, et le fixe annuellement.

Il ne s'agit pas d'un chiffre unique. Chaque composante est plafonnée séparément : un coût variable par gigajoule ; un forfait annuel ( vastrecht ) , différencié selon le type de service fourni (chauffage et eau chaude sanitaire, chauffage seul, eau chaude seule, chauffage basse température ou refroidissement) ; un coût de raccordement ; et des frais de comptage.

Pour 2026, l'ACM a fixé le plafond variable à 40.97 € par GJ, contre 43.79 € en 2025, et le plafond annuel fixe pour un raccordement fournissant à la fois chauffage et eau chaude sanitaire à 615.66 €, contre 577.48 € en 2025. Ces plafonds sont révisés annuellement : ne vous fiez jamais à un chiffre sans son année.

La tendance est à l'abandon du raccordement au gaz. L'ACM a déclaré publiquement que lier les tarifs du chauffage aux prix du gaz n'était pas une bonne idée et qu'elle préférait examiner les coûts des fournisseurs, mais que le projet Warmtewet exige ce lien et que la décision finale revient au législateur.

Frais de raccordement, frais de déconnexion et comptage

La contribution unique de raccordement ( aansluitbijdrage ) relève de l'article 6 : lorsqu'un fournisseur facture à un utilisateur une contribution unique pour un raccordement, l'ACM la plafonne. Pour 2026, le plafond était de 5 296,30 €, contre 5 251,45 € pour 2025 – un coût réel dans un programme résidentiel.

La distinction entre cette contribution unique et les frais de raccordement récurrents est cruciale. Dans son arrêt du 23 janvier 2026 (ECLI:NL:HR:2026:94), la Haute Cour de justice de l'État d'Irlande (Hoge Raad) a jugé que, dans les circonstances de l'espèce, le contrat de fourniture ne justifiait pas de frais de raccordement périodiques : la redevance annuelle fixe concerne la mise à disposition et le maintien du raccordement, et non son établissement. Le coût de la création d'un raccordement ne peut donc être simplement recouvré par une ligne récurrente sur la facture.

Les frais de déconnexion ( afsluitkosten ) relèvent de l'article 4a : un fournisseur qui déconnecte un raccordement ne peut facturer qu'un tarif fixé par l'ACM, avec des maximums différents selon les situations — pour 2026, 3 904,26 € permanent et 620.44 € temporaire.

Le comptage relève de l'article 8. Un fournisseur doit mettre à disposition un compteur individuel lorsque cela est techniquement possible et financièrement raisonnable. Le tarif du comptage est plafonné à 33.73 € par an pour 2026, auquel s'ajoute un loyer plafonné pour le compteur. Lorsque le comptage individuel est impossible, une répartition équitable des coûts de chauffage est appliquée.

Obligation d'approvisionnement, interruptions et indemnisation

L’article 2 oblige le fournisseur à assurer un approvisionnement fiable à des conditions raisonnables et avec une qualité de service acceptable, à facturer au moins une fois par an et à traiter les utilisateurs avec respect. L’article 3 exige des informations claires et préalables à la signature du contrat concernant la qualité et la sécurité de l’approvisionnement. L’article 4 exige que les interruptions soient réduites au minimum, avec un préavis pour les travaux planifiés. L’article 3c prévoit un droit de résiliation, sous réserve des limitations applicables lorsque la résiliation est impossible.

Deux arrêts du tribunal d'Arnhem-Leeuwarden du 24 février 2026 précisent les limites de ce droit. Dans l'arrêt ECLI:NL:GHARL:2026:1102, le tribunal a jugé que l'article 3c ne s'applique pas à un contrat conclu avant le 1er juillet 2019, car l'article 42a de la loi Warmtewet maintient en vigueur la position antérieure pour de tels contrats. Dans l'arrêt ECLI:NL:GHARL:2026:1103, il a jugé que la viabilité financière d'un petit réseau de chaleur ne saurait justifier un dispositif qui, en pratique, empêche les consommateurs de résilier le contrat.

L'article 3a concerne l'indemnisation : en cas d'interruption grave, le fournisseur doit verser une indemnisation dont le montant est fixé par le Warmteregeling et qui augmente avec la durée de l'interruption : 35 € pour une interruption non planifiée de huit à douze heures, puis 20 € supplémentaires par tranche de quatre heures supplémentaires. Le paiement est automatique. Le fournisseur est exonéré d'indemnisation pour la première interruption survenant au cours d'une période de douze mois, à condition que cette interruption dure moins de vingt-quatre heures.

L'indemnisation est réservée aux utilisateurs protégés. Toute installation d'une puissance supérieure à 100 kW devrait négocier un régime de disponibilité et de crédit de service plutôt que d'accepter les conditions standard.

Plaintes, comité des litiges et ACM

L'article 3b exige que les utilisateurs puissent soumettre les litiges découlant d'un contrat de fourniture de chaleur à un comité indépendant de règlement des litiges : en pratique, un comité sectoriel dans le cadre néerlandais des litiges de consommation, et la première voie naturelle pour un litige de facturation ou une demande d'indemnisation par un utilisateur protégé.

L'ACM supervise le respect des tarifs, fixe les tarifs maximums et peut sanctionner les fournisseurs qui les dépassent. Elle n'offre pas de recours à une indemnisation individuelle, car elle agit dans l'intérêt général, mais un signalement de surfacturations répétées peut donner lieu à une action bénéfique pour tous les utilisateurs du réseau. Les tribunaux civils restent compétents : un utilisateur protégé ayant payé un montant supérieur au tarif maximum n'est pas redevable du trop-perçu.

Le propriétaire en tant que fournisseur de chaleur

C'est ce point de la loi qui surprend le plus les propriétaires d'immeubles. Si vous êtes propriétaire d'un immeuble équipé d'un système de chauffage central et que vous fournissez de la chaleur à vos locataires, vous êtes considéré comme un fournisseur de chaleur. Les bailleurs et les associations de propriétaires ont été exemptés du régime de licence en 2019, mais pas des obligations qui en découlent. L'obligation d'un approvisionnement fiable, l'information des locataires, la facturation annuelle, le relevé des compteurs lorsque cela est possible, l'indemnisation, la procédure de règlement des litiges et le prix maximum restent applicables.

C'est au niveau de l'interaction avec la législation sur les loyers que le baux se complique. Le chauffage est généralement facturé aux locataires sous forme de charges locatives, et ce régime est soumis à des règles spécifiques concernant les éléments répercutables, le relevé annuel et le droit du locataire de contester le règlement devant le Tribunal des loyers. Le propriétaire est donc confronté à deux contraintes : le plafond de l'ACM (charges locatives majorées) et l'obligation légale de facturer des charges locatives reflétant les coûts réels, raisonnablement répartis.

• Vérifiez si vos locataires sont des utilisateurs protégés. Ceux qui utilisent une connexion centralisée le sont presque toujours.
• Vérifiez votre charge par rapport au maximum ACM pour l'année concernée, composant par composant.
• Acheter de la chaleur à une puissance supérieure à 100 kW et la revendre en dessous vous expose à supporter la différence entre un prix d'achat non réglementé et un prix de vente réglementé. Ce risque doit être intégré à votre contrat d'achat.

Nouvelles constructions, obligations de raccordement et plans de chauffage municipaux

Il n'existe aucune obligation légale générale de raccorder un bâtiment neuf à un réseau de chaleur. L'obligation de raccordement au gaz pour les constructions neuves a été supprimée en 2018, laissant les réseaux de chaleur comme une alternative principale sans pour autant les rendre obligatoires.

Ce qui a changé, c'est la boîte à outils des municipalités. La loi relative aux instruments de transition thermique (Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie) a été adoptée par la Eerste Kamer le 10 décembre 2024 et publiée au Staatsblad le 17 décembre 2024, avec un décret d'entrée en vigueur partielle le même jour. Elle dote les municipalités d'un programme de transition thermique précisant quels quartiers adopteront quelle solution alternative et à quel moment, et leur permet de le mettre en œuvre par le biais de leur plan environnemental ( omgevingsplan ).

Pour un promoteur, la question est rarement « dois-je me raccorder ? » mais plutôt « que prévoit le plan environnemental et qu'a désigné la municipalité ? ». Lorsqu'une zone est désignée pour le chauffage collectif, le raccordement au gaz ou au tout électrique peut être interdit par le plan plutôt que par une obligation spécifique liée au chauffage.

Ce que le Wet Collective Warmte change

La loi sur le chauffage urbain (Wcw) n'est pas un amendement, mais une nouvelle loi fondée sur un principe différent. Alors que la loi sur le chauffage urbain considère le chauffage urbain comme un marché privé nécessitant la protection des consommateurs, la loi sur le chauffage urbain le considère comme une infrastructure publique gérée par les municipalités et mise en œuvre sous contrôle public.

• Propriété majoritaire publique. Une entreprise de chauffage doit être détenue à plus de 50 % par des organismes publics tels que des municipalités ou des provinces – un changement majeur pour les opérateurs commerciaux qui possèdent la majeure partie du réseau néerlandais.
• Désignation d'une zone de chaleur. Les municipalités divisent leur territoire en zones de chaleur (warmtekavels) et désigner une entreprise de chauffage par zone pour assurer la responsabilité du réseau dans cette zone.
• Tarifs basés sur les coûts, mis en place progressivement. La feuille de route de l'ACM prévoit trois phases. Dans la première, dès le début du régime en 2027, les tarifs restent indexés sur le prix du gaz, cette indexation étant toutefois corrigée sur certains points. Dans la deuxième, envisagée au plus tôt à partir de 2028, les tarifs maximaux pour les grands systèmes de chaleur collectifs (ceux comptant plus de 1 500 consommateurs) seraient basés sur les coûts d'efficacité de la zone de chauffage, avec un tarif de référence basé sur les coûts pour les systèmes plus petits ; cette phase n'entrera en vigueur qu'après son approbation par la Chambre des représentants. Une troisième phase, dans laquelle l'ACM fixerait les tarifs des grands systèmes en fonction des recettes autorisées du réseau individuel, n'est pas attendue avant 2034. L'ACM a mené des consultations tout au long de l'année 2026 sur les règles comptables réglementaires et la méthodologie standardisée d'évaluation des actifs sur laquelle repose cette méthode.
• Transition des réseaux existants. Les opérateurs existants ne sont pas expropriés. Conformément aux dispositions transitoires, une entreprise de chauffage urbain est désignée pour son réseau existant pour une durée minimale de 14 ans et maximale de 30 ans, cette durée exacte dépendant de l'ancienneté des contrats de raccordement les plus anciens. Par ailleurs, pendant une période suivant l'entrée en vigueur de la loi, une municipalité peut encore désigner une entreprise sans participation majoritaire du public pour une nouvelle zone de chauffage urbain lorsqu'aucun candidat public n'est disponible ; ce délai, initialement fixé à sept ans dans le projet de loi, a été porté à dix ans par un amendement lors de son examen par la Chambre des représentants, et toute prolongation supplémentaire a été rejetée. Il convient de vérifier les modalités précises au regard des dispositions transitoires de la loi elle-même avant d'envisager toute vente ou restructuration.
• Petits systèmes collectifs. Un ensemble de règles distinct couvre les petits systèmes de chaleur collective, avec des dispositions spécifiques pour les propriétaires, les associations de propriétaires et les opérateurs de transport de chaleur, reconnaissant que le Warmtewet leur était mal adapté.

Si vous possédez ou exploitez un réseau de chaleur aujourd'hui

• Cartographiez vos réseaux en fonction de la logique des zones de chaleur. Quelle municipalité désignera la zone où se situe votre réseau ? Mieux vaut s’impliquer dès maintenant que de soumettre une demande après coup.
• Modéliser l'exigence de propriété. Un actionnaire public, une coentreprise, une vente avec maintien d'un rôle opérationnel ou le recours à la période de transition présentent chacun un profil fiscal, financier et contractuel différent, et nécessitent chacun du temps. Il convient de vérifier les clauses de financement et les pactes d'actionnaires afin d'identifier les déclencheurs de changement de contrôle et d'évolution réglementaire.
• Participez aux travaux méthodologiques de l'ACM. Les règles comptables et l'évaluation des actifs en cours de définition déterminent la base d'actifs sur laquelle seront calculés vos futurs tarifs.

Permis et Omgevingswet

La construction d'un réseau de chaleur est un travail physique réalisé dans l'espace public et relève du cadre de la loi sur la protection de l'environnement (Omgevingswet). Un projet nécessite généralement un plan environnemental pour autoriser les travaux, un permis environnemental pour les activités de construction, ainsi que des accords avec la municipalité et les autres gestionnaires de réseaux pour la pose de canalisations sur le domaine public. L'exploitation de la géothermie profonde requiert également des autorisations au titre de la législation minière.

En vertu de la loi Warmtewet, un fournisseur dépassant un certain nombre d'utilisateurs ou un volume annuel donné doit être titulaire d'une licence conformément à l'article 9. Le ministre l'accorde en vertu de l'article 10 sur la base des capacités organisationnelles, financières et techniques, et peut la révoquer en vertu de l'article 11. Les propriétaires et les associations de propriétaires ne sont pas concernés par cette loi.

Comment vérifier si la facturation est correcte

• Déterminez vos capacités. Au-delà de 100 kW, cela devient un réexamen du contrat ; en dessous ou à un niveau égal ou inférieur à ce seuil, les plafonds légaux s'appliquent.
• Décomposer la facture Ces éléments comprennent le coût variable par GJ, les frais annuels fixes, le forfait de livraison et le comptage. Un chiffre composite unique est en soi un signal d'alarme.
• Comparez chaque composant à la valeur maximale ACM pour cette année-là. Les plafonds sont révisés annuellement. Vérifiez que le forfait correspond bien à la consommation réelle : un raccordement pour le chauffage uniquement ne doit pas être facturé au tarif combiné chauffage et eau chaude sanitaire.
• Vérifiez le chiffre de consommation Comparez les relevés de compteur avec les données disponibles ; en l'absence de compteur individuel, vérifiez que la méthode de répartition correspond à votre contrat ou à votre relevé de charges.
• Vérifiez les frais ponctuels séparément. Les frais de raccordement et de déconnexion ont leurs propres plafonds annuels en vertu des articles 6 et 4a, et l'indemnisation pour les coupures en vertu de l'article 3a aurait dû être versée automatiquement.
• Puis, intensifier : par écrit au fournisseur ; au comité des litiges en vertu de l'article 3b ; à l'ACM lorsque la surfacturation semble systémique ; aux tribunaux civils pour le recouvrement.