La loi néerlandaise sur les droits des copropriétaires (VvE) : un guide pour les propriétaires. Eindhoven et Amsterdam

Si vous avez acheté un appartement aux Pays-Bas, vous n'avez pas acheté un immeuble. Vous avez acquis un droit de propriété (appartementrecht ), et par conséquent l'adhésion à une Vereniging van Eigenaars (VvE), l'association des copropriétaires de l'immeuble. L'adhésion est obligatoire, elle détermine de nombreux aspects de votre logement, et vous ne pouvez pas vous en désinscrire.

Qu'est-ce qu'un droit d'appartement, en réalité ?

En droit néerlandais, un appartement n'est pas considéré comme un bien immobilier distinct. Chaque quote-part d'appartement constitue une part de la propriété incluse dans la division, conférant le droit exclusif d'utiliser certaines parties de l'immeuble conçues pour former un ensemble autonome (art. 5:106 BW). Cette quote-part peut également inclure l'usage exclusif d'un terrain, tel qu'un jardin ou une place de parking.

Le droit comporte donc deux volets. Le premier concerne la propriété : vous êtes copropriétaire de l’ensemble du complexe – toiture, fondations, façade, cage d’escalier, ascenseur – dans les proportions fixées par l’acte de propriété. Le second concerne l’usage : vous seul pouvez occuper l’appartement situé derrière votre porte. Cela explique la plupart des points suivants : les décisions concernant l’immeuble sont prises collectivement, vous ne pouvez pas exiger la division de la copropriété, et vous ne pouvez pas démissionner tout en conservant votre appartement.

L'acte de partage et le plan de partage

La division s'effectue par acte notarié, l' akte van splitsing , enregistré dans les registres publics tenus par le cadastre. Cet acte doit être accompagné d'un plan de division, le splitsingstekening (art. 5:109 BW), et doit contenir une liste fixe d'éléments, notamment la description de chaque partie privative et les statuts de la copropriété (art. 5:111 BW).

Ensemble, ces documents délimitent les parties privatives et communes – source fréquente de litiges liés aux cessions d'immeubles, car ils déterminent qui prend en charge les frais. Si une fuite au niveau du cadre d'une fenêtre concerne une partie commune, c'est l'association des copropriétaires qui paie ; si elle concerne une partie privative, c'est à vous de payer.

Ces documents sont interprétés objectivement : puisque les acheteurs et les prêteurs doivent s’y fier, c’est leur signification pour un lecteur extérieur qui importe, et non l’intention des parties initiales. En cas de contradiction entre l’acte et le dessin, aucun ne prévaut automatiquement ; le tribunal détermine lequel est le plus pertinent, en tenant compte du niveau de détail et du caractère raisonnable de la solution (Hoge Raad, 1er novembre 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Là où se situe habituellement la limite (votre propre acte de propriété fait toujours foi)

Le règlement type et ses générations

L'acte doit contenir les dispositions relatives à la répartition des dettes et charges entre les copropriétaires, aux comptes annuels et aux charges, à l'usage, la gestion et l'entretien des parties communes, à l'assurance et aux statuts de l'association (art. 5:112 BW). Plutôt que de les énoncer explicitement, l'acte établit un ensemble de règles standard – le règlement type – applicable et énumère les dérogations.

Plusieurs générations de règlements circulent : 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 et un modèle de 2021 pour les petites associations, ainsi que des modèles pour les immeubles de services et les lotissements. Le règlement applicable est déterminé par votre acte de copropriété, et il est important de le préciser : les anciens règlements imposent un quorum, les modèles de 2006 et 2017 l’ont supprimé au profit des décisions à la majorité simple, et le modèle de 2017 prévoit déjà l’installation de bornes de recharge.

En dessous du règlement intérieur figurent les règles de vie commune, le « huishoudelijk reglement » , adoptées par l'assemblée. Celles-ci précisent les modalités de fonctionnement au quotidien, mais ne peuvent être contraires à l'acte de propriété ni à la loi ; une telle clause est nulle.

La VvE en tant que personne morale et les raisons pour lesquelles vous ne pouvez pas démissionner

L'association est créée lors de la division. Personne morale dotée de son propre patrimoine, de son compte bancaire et de son passif, elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Son objet est la gestion de la copropriété, à l'exception des parties destinées à un usage séparé, et la constitution d'un fonds de réserve (art. 5:126 BW). Elle peut représenter les copropriétaires en justice et en règlement extrajudiciaire des litiges et recouvrer les créances réciproques.

L'adhésion à la copropriété est automatique : il n'y a pas d'adhésion, pas de préavis, et en cas de vente, elle est transférée à l'acquéreur. Dans une copropriété mixte, où une société ou un investisseur est propriétaire d'une partie de l'immeuble, un seul membre peut détenir la majorité des voix.

L'assemblée générale, les votes et le quorum

L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe suprême. Son fonctionnement et ses décisions sont régis par les articles 5:124 à 5:135 du Code civil allemand (BW). Elle doit se réunir au moins une fois par an pour examiner les comptes, le budget et les cotisations, et est convoquée par le conseil d'administration ou le président, ou à la demande des copropriétaires (article 5:127 du BW).

Le droit de vote n'est pas univoque, sauf stipulation contraire dans l'acte. Les parts sont égales, sauf si l'acte prévoit un ratio différent ; dans ce cas, il doit en indiquer le fondement (art. 5:113 BW). Cette fraction, le breukdeel , détermine à la fois vos droits de vote et votre quote-part des frais.

La plupart des décisions requièrent la majorité simple des suffrages exprimés. Les anciennes réglementations imposent un quorum : si moins de la moitié des voix sont représentées, aucune décision valable ne peut être prise et une seconde assemblée doit être convoquée. Lors de cette assemblée, la même proposition peut être adoptée, même en cas de faible participation des copropriétaires, parfois à la majorité qualifiée. Les décisions prises hors assemblée exigent l’unanimité ; la modification de l’acte requiert généralement une majorité des quatre cinquièmes des suffrages exprimés, un acte notarié et la coopération des créanciers hypothécaires (art. 5:139 BW).

La loi relative aux assemblées générales numériques des personnes morales privées a été adoptée par la Chambre des représentants le 16 décembre 2025 et par le Sénat sans débat le 2 juin 2026. Elle a été publiée au Journal officiel (Staatsblad 2026, 161). Elle n'est pas encore entrée en vigueur ; sa date d'entrée en vigueur sera fixée par décret royal courant 2026. À compter de cette date, une assemblée générale entièrement numérique ou hybride sera possible sans autorisation préalable dans l'acte de division.

Le conseil d'administration et l'administrateur

L'association dispose d'un conseil d'administration, nommé et révoqué par l'assemblée générale (art. 5:131 BW). Dans les petites structures, il est généralement composé d'un ou deux copropriétaires qui y siègent bénévolement. Le conseil d'administration exécute les décisions ; il ne définit pas la politique de l'association.

Les associations plus importantes font également appel à un administrateur professionnel, le VvE-beheerder . L'administrateur est un prestataire, et non un organisme : il tient la comptabilité, perçoit les cotisations, gère les assurances et l'entretien, et prépare les assemblées, avec pour seuls pouvoirs ceux que lui confèrent l'assemblée générale et le pacte d'associés. En cas de prestation insatisfaisante, le recours se trouve dans le contrat ; l'administrateur est responsable envers l'association, et non envers vous.

Fonds de réserve, plan d'entretien et frais de service

Chaque association doit constituer un fonds de réserve pour couvrir les dépenses autres que les charges annuelles ordinaires (art. 5:126 BW). Depuis la loi visant à améliorer le fonctionnement des associations de copropriétaires ( Wet verbetering functioneren VvE ), cette obligation est contraignante. Pour les immeubles à usage d'habitation, en tout ou en partie, la cotisation annuelle au fonds de réserve doit être au moins égale au montant prévu par un plan d'entretien pluriannuel adéquat ou, à défaut, à 0.5 % de la valeur de reconstruction retenue par l'assurance de l'immeuble. Ce fonds doit être déposé sur un compte séparé au nom de l'association, sauf décision contraire de l'assemblée générale à la majorité qualifiée ou en cas de garantie bancaire. La loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2018, avec une période de transition de trois ans qui s'est achevée le 1er janvier 2021.

Le plan pluriannuel d'entretien (PPE) , ou MJOP, doit couvrir au moins dix ans, ne pas dater de plus de cinq ans et détailler les travaux d'entretien, de réparation et de renouvellement prévus, ainsi que leur coût. Il constitue le meilleur indicateur de la bonne santé financière d'une copropriété. La loi confère également aux copropriétés le pouvoir explicite d'emprunter, sauf disposition contraire du règlement (art. 5:126 BW), la part de chaque copropriétaire étant déterminée en fonction de son ratio d'endettement.

Les cotisations sont fixées annuellement par l'assemblée générale sur la base du budget. Elles constituent une dette envers l'association et non un versement discrétionnaire : un copropriétaire qui conteste leur montant doit en discuter la décision, et non retenir la somme due ; la compensation est généralement impossible. Tout défaut de paiement entraîne des intérêts, des frais de recouvrement et des poursuites judiciaires.

Lors d'une cession, le nouvel acquéreur devient solidairement avec le vendeur pour le paiement des charges dues pour l'exercice en cours et le précédent (art. 5:122 BW). Le notaire demande généralement au conseil d'administration un état des arriérés et du fonds de réserve et règle les arriérés sur le prix d'achat ; à défaut, la dette incombe à l'acquéreur. Les copropriétaires qui étaient associés au moment de la survenance de la dette de l'association en sont également solidairement responsables, chacun au prorata de sa quote-part (art. 5:113 BW).

Modifications : votre appartement, les parties communes, les étages et les balcons

Dans votre appartement, votre liberté est grande mais non illimitée : le règlement de copropriété peut contenir des règles relatives à l’usage, à la gestion et à l’entretien des parties privatives (art. 5:112 BW), et c’est généralement le cas. Toute intervention touchant à la structure, à la façade, à la toiture ou à une installation commune nécessite une décision de l’assemblée générale.

• Revêtement de sol dur. Le plancher structurel est commun ; le revêtement est privé, mais le bruit parvient jusqu’à votre voisin. La plupart des règlements ou des règlements de copropriété interdisent les revêtements de sol durs sans autorisation ou fixent une norme minimale d’isolation acoustique aux bruits d’impact, souvent un Ico Poser du parquet ou du carrelage sans vérification préalable est un risque sérieux de poursuites judiciaires, et la sanction habituelle est une injonction de retrait.
• Balcons, terrasses sur les toits et façades. Les vitrages de balcon, les auvents, les climatiseurs, les balustrades et les terrasses lourdes constituent des parties communes, même si vous en détenez la jouissance exclusive. Leur installation requiert l'accord de l'assemblée générale, souvent sous réserve de conditions relatives à l'esthétique ou à l'entretien futur.

Lorsque le consentement est requis et est refusé sans motif valable, vous pouvez demander au tribunal d'instance ( kantonrechter ) une autorisation de substitution (art. 5:121 BW, applicable aux décisions de l'assemblée générale par l'art. 5:129 BW). Le tribunal examine si l'association avait des motifs raisonnables de refuser ; il tend à se ranger du côté de l'association lorsque le propriétaire ne lui a pas fourni suffisamment d'éléments pour apprécier la situation, c'est pourquoi un dossier comprenant des plans et une expertise structurelle renforce votre position.

Locations meublées, locations de courte durée et locations de vacances

La location à un ménage dans le cadre d'un bail d'habitation classique est généralement autorisée. La réglementation exige normalement que vous informiez l'association des occupants et que ce dernier signe une déclaration acceptant l'acte de location, le règlement intérieur et les règles de vie commune, afin que ces documents lui soient directement opposables.

La location de courte durée et la location saisonnière sont soumises à des réglementations différentes. Les actes de propriété et les règlements limitent généralement l'usage d'un appartement à l'habitation et interdisent son utilisation comme maison d'hôtes, pension de famille ou location de chambres. Les séjours courts et payants répétés sont généralement considérés comme une exploitation commerciale plutôt que comme une résidence principale et ne sont donc pas couverts par la clause d'usage résidentiel, même lorsque les vacances ne sont pas mentionnées. Les règles municipales s'appliquent en sus et se durcissent. Amsterdam Une location de vacances nécessite un permis et un numéro d'enregistrement, chaque location doit être déclarée à la municipalité, et la durée maximale est de trente nuits par an ; à compter du 1er avril 2026, ce nombre passe à quinze nuits dans onze quartiers désignés du centre-ville et du Pijp, en vertu d'une règle qui prévoit une nouvelle mesure, à savoir une interdiction temporaire, si quinze nuits s'avèrent insuffisantes. EindhovenLa location de chambres et la division d'un logement nécessitent un permis d'urbanisme conformément au plan d'aménagement du territoire (omgevingsplan). Le règlement d'urbanisme en vigueur depuis le 1er janvier 2026 interdit toute autorisation à moins de trente mètres d'une chambre déjà louée légalement en dehors du centre-ville, fixe des surfaces minimales par logement et par chambre, et interdit toute nouvelle demande dans six quartiers spécifiques. Ces deux réglementations étant fréquemment mises à jour, il est conseillé de vérifier le règlement d'urbanisme ou la réglementation en vigueur pour l'adresse concernée plutôt que de se fier à une valeur indicative. Un permis municipal ne remplace pas l'acte de propriété.

Panneaux solaires, pompes à chaleur, isolation et bornes de recharge

Presque toutes les mesures de développement durable concernent des parties communes. Des panneaux solaires sont installés sur un toit commun, une pompe à chaleur sur une façade commune ou dans un local technique, l'isolation sur un mur commun, et une borne de recharge utilise le réseau électrique partagé du bâtiment. La décision revient donc à l'assemblée générale, et la majorité requise est celle prévue par l'acte de copropriété et le règlement type applicable à ce type de dépense. Les anciens règlements exigent souvent une majorité qualifiée, parfois assortie d'un quorum, pour les dépenses dépassant un certain seuil ou pour les travaux considérés comme une rénovation plutôt que comme un entretien. En attendant une modification de la loi, il convient d'inscrire le point à l'ordre du jour en présentant une proposition chiffrée et un plan de financement, et de vérifier les possibilités d'emprunt au titre de l'article 5:126 BW et les subventions disponibles.

Deux points importants sont à noter. Un projet de loi visant à accélérer la durabilité et l'entretien des copropriétés a fait l'objet d'une consultation publique du 1er juillet au 20 septembre 2026. Tel que consulté, il prévoit que ces décisions puissent être prises à la majorité simple des suffrages exprimés, étende la durée du plan d'entretien de dix à trente ans et autorise les droits d'usage pour des installations telles que les panneaux solaires sans modification du règlement de copropriété. Par ailleurs, un dispositif est en cours d'élaboration : un copropriétaire souhaitant installer une borne de recharge devra en informer la copropriété au lieu de demander une autorisation. Ce projet de loi étant encore en phase de consultation et de préparation parlementaire, il n'est pas encore entré en vigueur.

Contester une décision et demander à la cour d'intervenir

Le droit néerlandais distingue deux types de défauts. Une décision contraire à la loi ou à l'acte de partage est nulle : elle est sans effet et aucun délai ne s'applique. Une décision prise en violation d'une règle de procédure, ou inacceptable au regard des critères de raisonnabilité et d'équité, est annulable : elle demeure en vigueur jusqu'à ce qu'un tribunal la casse.

Pour obtenir l'annulation d'une décision, il faut saisir le tribunal d'instance dans un délai d'un mois à compter du jour où l'on a eu connaissance de la décision ou aurait dû en avoir connaissance (art. 5:130 BW, lu conjointement avec la règle générale relative aux décisions des personnes morales, art. 2:15 BW). Ce délai d'un mois est court et fatal : les propriétaires qui attendent le procès-verbal ou qui négocient d'abord avec le conseil d'administration perdent souvent leur droit de recours. L'annulation vise une décision déjà prise ; l'autorisation de substitution remplace une décision refusée.

Le VvE dormant et comment le réveiller

De nombreuses associations, notamment dans les petits immeubles d'avant-guerre divisés en deux ou trois appartements, existent sur le papier mais sont inactives : pas de conseil d'administration, pas de réunions, pas de comptes, pas de fonds de réserve, et parfois même pas d'assurance collective. C'est une association de copropriétaires sans papiers (VvE slapende) . Elle est illégale et bloque de plus en plus les ventes et les refinancements. Réactivation, dans l'ordre :

• Obtenez l'acte de division et de tirage au sort auprès du registre foncier et déterminez quels règlements types s'appliquent.
• Convoquez une assemblée générale conformément aux règlements et rédigez un procès-verbal en bonne et due forme ; si le conseil d'administration refuse d'agir, les propriétaires peuvent normalement la convoquer eux-mêmes.
• Nommez un conseil d'administration et, le cas échéant, un administrateur, enregistrez les deux auprès de la Chambre de commerce et ouvrez un compte bancaire au nom de l'association ainsi qu'un compte de réserve séparé.
• Souscrire ou vérifier une assurance habitation, comparer le montant assuré à la valeur de reconstruction, établir un plan d'entretien et fixer les cotisations en conséquence.
• Si un copropriétaire refuse de coopérer, ces obligations peuvent être imposées par voie judiciaire.

Ce qu'un acheteur doit vérifier avant de signer

• L’acte de division et le plan de lotissement, ainsi que les règlements types applicables — lisez attentivement la limite privée/commune avant de faire une offre.
• Restrictions d'utilisation : usage résidentiel uniquement, interdiction de sous-louer les chambres ou de faire de courts séjours, règles concernant les animaux domestiques, les revêtements de sol et les modifications.
• Le règlement intérieur et les procès-verbaux des trois dernières réunions – le moyen le plus rapide de vérifier si l’association fonctionne.
• Comptes, budget et solde du fonds de réserve, et indication si la réserve est placée dans un compte séparé.
• Le MJOP : sa date, la période couverte et la correspondance des cotisations — une faible cotisation avec une réserve limitée représente une facture différée.
• Toute décision concernant des travaux importants ou une taxe spéciale — elle vous engage après leur achèvement — et tout emprunt.
• Une déclaration du conseil d'administration sur les arriérés et la confirmation que le notaire les réglera à l'achèvement (art. 5:122 BW).
• L'assurance du bâtiment et sa valeur de reconstruction, l'inscription à la Chambre de Commerce et, pour un bâtiment subdivisé, l'acte de subdivision également.

Si les documents ne sont pas livrés à temps, prévoyez une clause de rétractation dans le contrat d'achat vous permettant de vous retirer si le dossier est en moins bon état que prévu.