Aux Pays-Bas, l'achat d'un logement nécessite un contrat de vente écrit. En tant qu'acheteur particulier, vous disposez d'un délai de rétractation de trois jours, pendant lequel vous pouvez vous rétracter sans motif. Toutefois, la signature du contrat ne vous confère pas la propriété : le transfert de propriété n'intervient qu'après la signature de l'acte notarié et son enregistrement au registre foncier.

La plupart des problèmes rencontrés lors des transactions immobilières aux Pays-Bas surviennent à quelques étapes prévisibles : les vérifications effectuées avant la signature, le contenu du contrat et la répartition des obligations entre acheteur et vendeur en cas de vice caché. Cet article explique ces points et comment les gérer.

Comment fonctionne le droit immobilier néerlandais ?

Le droit immobilier néerlandais repose sur le Code civil (Burgerlijk Wetboek, BW). Il établit une distinction entre la pleine propriété et des droits fonciers plus limités, et exige que ces droits soient inscrits dans les registres publics.

Les droits limités comprennent le bail emphytéotique (erfpacht), le droit de superficie (opstalrecht), qui permet de posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui, et les servitudes (erfdienstbaarheden), telles qu'un droit de passage. Ces droits peuvent avoir une incidence importante sur l'usage que vous pouvez faire d'un bien immobilier ; il est donc essentiel de vous renseigner à leur sujet avant tout achat.

Conformément à l'article 3:89 du Code civil bulgare (BW), la propriété immobilière est transférée par un acte notarié de transfert enregistré au registre foncier (Kadaster). Avant cet acte, vous ne disposez que d'une obligation contractuelle envers le vendeur, et non d'un droit de propriété. La consultation des registres est ouverte à tous, ce qui garantit la transparence du système pour les acheteurs comme pour les vendeurs.

Que devez-vous vérifier avant d'acheter ?

Vérifiez la situation juridique du bien ainsi que son état physique. De nombreux problèmes proviennent de restrictions qui figuraient dans les registres mais que personne n'a prises en compte.

Commencez par un extrait du cadastre. Il indique le propriétaire, les éventuelles hypothèques et les droits limités enregistrés sur le bien. L'acte de transfert précédent peut contenir des obligations supplémentaires, comme une clause de transmission (kettingbeding) qui lie chaque nouvel acquéreur. Vérifiez si le bâtiment est classé monument historique, car cela limite les modifications que vous pouvez y apporter.

Vérifiez également les autorisations de la commune concernant le site. Depuis le 1er janvier 2024, la loi relative à l'environnement et à l'aménagement du territoire (Omgevingswet) est applicable, et les usages autorisés du sol sont définis dans le plan d'aménagement du territoire (Omgevingsplan) de la commune. Si vous envisagez de transformer ou d'agrandir le bâtiment, consultez la réglementation en vigueur avant de vous engager.

Pour un appartement, demandez les documents de l'association des copropriétaires (Vereniging van Eigenaars, VvE) : l'acte de division, le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux des réunions, le plan d'entretien à long terme et le montant du fonds de réserve. Conformément à l'article 5:126 du Code civil allemand (BW), l'association est tenue de constituer un fonds de réserve pour les travaux d'entretien futurs. Un fonds insuffisant, combiné à d'importants travaux prévus, peut entraîner des cotisations supplémentaires ultérieurement.

Qui supporte le risque de défauts ?

En tant qu'acheteur, vous avez l'obligation de mener des investigations, et le vendeur a l'obligation de divulguer ce qu'il sait. Lorsque ces obligations se rejoignent, l'obligation de divulgation du vendeur prévaut généralement sur l'obligation d'investigation de l'acheteur.

Conformément à l'article 7:17 du Code civil turc (BW), le bien doit être propre à l'habitation. Le vendeur qui a connaissance d'un défaut majeur, tel qu'une fuite de toiture ou des problèmes de fondations, est tenu de vous en informer, même si vous auriez pu le constater vous-même. En revanche, vous ne pouvez pas vous prévaloir d'un défaut apparent ou qui aurait été mis en évidence par une inspection classique. Un diagnostic structurel réalisé par un expert en bâtiment avant la signature de l'acte de vente réduit considérablement ce risque.

Que contient le contrat d'achat ?

Le contrat de vente précise le prix, la date de transfert de propriété, les éléments inclus dans la vente et les conditions de rétractation. Une fois signé, il engage les deux parties, sous réserve du délai de rétractation applicable aux particuliers.

Conformément à l'article 7:2 de la loi néerlandaise sur l'immobilier (BW), l'achat d'un logement par un particulier doit faire l'objet d'un acte écrit. Le délai de rétractation de trois jours court à compter du lendemain de la remise du contrat signé, ou d'une copie de celui-ci. Vous pouvez consulter cette disposition sur le site wetten.overheid.nl . Ce délai de rétractation ne s'applique pas aux acheteurs professionnels ni aux biens immobiliers commerciaux.

La plupart des contrats contiennent des clauses résolutoires (ontbindende voorwaarden). Les plus connues sont la clause de financement, qui vous permet de vous retirer si vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire, et la clause relative à une inspection satisfaisante du bâtiment. Vérifiez que les délais prévus dans ces clauses sont réalistes, car une fois expirés, vous êtes lié par vos obligations. Le contrat exige généralement aussi un dépôt de garantie ou une garantie bancaire et prévoit une pénalité en cas de manquement de l'une des parties.

Pour les logements, le notaire peut faire inscrire l'acte de vente au registre foncier (article 7:3 du Code civil). Cette inscription vous protège pendant six mois contre, par exemple, une seconde vente ou une saisie par les créanciers du vendeur avant la vente.

Quel est le rôle d'un notaire de droit civil ?

Le notaire rédige et signe l'acte de transfert et l'enregistre. Il est impartial et a un devoir de diligence envers les deux parties.

Avant le transfert de propriété, le notaire vérifie les registres, s'assure que le vendeur est bien habilité à vendre et que le bien est libre de toute hypothèque ou charge non déclarée. Le prix de vente est déposé sur le compte séquestre du notaire et n'est versé au vendeur qu'après l'enregistrement du transfert. Le notaire étant impartial, il est conseillé de faire examiner l'acte par votre propre avocat dans le cadre d'une transaction complexe ou d'une transaction importante, notamment s'il s'agit de l'achat d'un bien commercial.

Quels sont les frais supplémentaires à prévoir en plus du prix ?

En tant qu'acquéreur, vous devrez généralement vous acquitter des droits de mutation (overdrachtsbelasting), des frais de notaire et des frais d'inscription au registre foncier. Le taux des droits de mutation dépend du type de bien et de votre intention d'y habiter.

Pour un logement neuf, la TVA est généralement appliquée à la place des droits de mutation. Les jeunes primo-accédants peuvent bénéficier d'une exonération sous certaines conditions. Les taux et conditions en vigueur sont consultables sur le site business.gov.nl du gouvernement . Pour les acheteurs internationaux, les questions de résidence fiscale et de succession peuvent également être pertinentes ; nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal.

Quelles sont vos obligations après l'achat ?

En tant que propriétaire, vous devez maintenir votre bien en état de ne pas mettre en danger vos voisins ni les passants. Dans un immeuble, le syndicat des copropriétaires est responsable de l'entretien des parties communes, financé par les charges mensuelles.

Si vous mettez votre bien en location, vous avez des obligations supplémentaires envers votre locataire, notamment celle d'effectuer les réparations nécessaires. Lors de la vente ou de la location d'un logement, vous devez en principe fournir une étiquette énergétique. Conformément à l'article 5:37 du Code civil allemand (BW), vous ne devez pas causer de nuisances excessives à vos voisins, par exemple par du bruit ou des odeurs.

Comment les litiges fonciers sont-ils résolus ?

La plupart des litiges peuvent être résolus par le dialogue, éventuellement avec l'aide d'un médiateur. En cas d'échec, le tribunal tranche, et des délais stricts s'appliquent dans certains cas.

Si vous constatez un défaut après la vente, vous devez en informer le vendeur par écrit dans un délai raisonnable après sa découverte, conformément à l'article 7:23 du Code civil allemand (BW). Un délai trop long peut entraîner la perte de vos droits, même en cas de faute du vendeur. De nombreuses communes proposent une médiation entre voisins. Les décisions du syndicat de copropriétaires peuvent être contestées devant le tribunal d'arrondissement (kantonrechter), mais uniquement dans un délai légal limité. Les litiges relatifs aux permis avec la commune suivent la voie administrative d'opposition et de recours.

Un exemple typique : un acheteur découvre des traces d’humidité dans la cave quelques mois après la signature de l’acte de vente. Si le vendeur était au courant du problème et ne l’a pas mentionné, l’acheteur peut demander une indemnisation ou, dans les cas les plus graves, annuler la vente. L’issue dépend de ce que le vendeur savait, de ce qui était visible et des dispositions du contrat relatives aux vices cachés.

En résumé

L'achat d'une maison par un acheteur privé doit être fait par écrit, avec un délai de rétractation de trois jours (Article 7:2 BW).
La propriété n’est transférée qu’à l’enregistrement de l’acte notarié de transfert (Article 3:89 BW).
Vérifiez le cadastre, les droits limités, le plan environnemental et, pour les appartements, le règlement de copropriété avant de signer.
L'obligation de divulgation du vendeur prévaut généralement sur votre obligation d'enquêter.
Signalez tout défaut par écrit dans un délai raisonnable après sa découverte.

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