Erfpacht : le bail foncier de longue durée aux Pays-Bas expliqué aux acheteurs

Si le descriptif d'une maison aux Pays-Bas indique « op erfpacht » , vous n'achetez pas le terrain lui-même. Vous achetez un droit enregistré de possession et d'usage d'un terrain appartenant à autrui, selon des conditions définies par le propriétaire, parfois il y a un siècle. Ces conditions déterminent le prix à payer, la durée du bail et même l'octroi d'un prêt bancaire.

Qu'est-ce qu'un erfpacht ?

L'erfpacht est un droit réel limité ( beperkt recht ) régi par l'article 5:85 du Code civil néerlandais (BW). Il confère à son titulaire, l' erfpachter , le droit de posséder et d'utiliser un terrain appartenant à autrui. Le propriétaire du terrain conserve la propriété du bien. Le droit de l'erfpachter étant enregistré au cadastre (Kadaster), l'acquisition d'une maison en erfpacht lui confère un bien qu'il peut vendre, hypothéquer et transmettre, et ce droit subsiste même après la vente du terrain lui-même.

L'acte peut prévoir le versement par l'erfpachter d'une somme périodique, appelée redevance foncière . Cette redevance n'est pas obligatoire, mais elle est généralement prévue pour la quasi-totalité des erfpachts résidentiels. Outre ce versement, l'erfpachter bénéficie globalement des mêmes droits d'usage que le propriétaire, notamment celui de louer le bien, tandis que les réparations restent à sa charge. Il ne peut en revanche ni modifier la destination du bien ni effectuer les travaux réservés au propriétaire.

La pleine propriété ne coûte rien et n'est soumise qu'au droit commun. L'erfpacht s'exerce sur le terrain d'autrui, selon les conditions de ce propriétaire, et peut être révisée ou résiliée. Un appartement en erfpacht avec un droit de propriété permanent vaut généralement moins qu'un appartement identique en pleine propriété, et cette différence n'est pas toujours reflétée dans le prix demandé.

En quoi l'erfpacht diffère-t-il de l'opstal et de la location ?

• Bail foncier Ce droit confère la propriété et l'usage du terrain d'autrui. Les constructions sur la parcelle font généralement partie intégrante de ce droit.
• Bâtiment Le droit de superficie permet à une personne de posséder ou d'acquérir une construction, une installation ou une plantation sur un terrain appartenant à autrui, par exemple un câble ou des panneaux solaires. Il peut engendrer des frais spécifiques et s'exerce généralement en complément d'un bail emphytéotique ou d'un contrat de location.
• Location La location d'un bâtiment ou d'un logement est un contrat, et non un droit enregistré : il n'y a pas d'inscription au registre foncier, ni d'hypothèque. Un locataire paie un loyer pour l'occupation ; un propriétaire foncier paie une redevance pour un droit de propriété qu'il possède et peut vendre.

Pourquoi les conditions générales de l'acte importent plus que la loi

Un droit d'exploitation foncière (erfpacht) est créé par acte notarié et inscrit au registre foncier. Cet acte précise les conditions particulières – parcelle, durée, premier canon, usage autorisé – et énonce ensuite un ensemble de conditions générales ( algemene bepalingen ) applicables. Ce sont ces conditions, et non la loi, qui définissent le mécanisme de révision, les modalités de rachat, les exigences en matière de consentement et les pouvoirs de résiliation.

Quelles sont les conditions qui s'appliquent à votre parcelle ?

Une municipalité n'a pas un seul ensemble de conditions ; elle a une série, émise au cours de différentes années, et chaque parcelle est soumise à la série en vigueur au moment de son attribution. Amsterdam Cette maison d'édition a publié à elle seule plusieurs séries de ce type depuis le début du XXe siècle, et les collections plus anciennes peuvent accorder au propriétaire une grande latitude en matière de révision et des droits à indemnisation limités.

La question n'est jamais « quelles sont les conditions de propriété foncière dans cette ville ? » mais « quelles s'appliquent à cette parcelle ? ». L'acte de constitution, ainsi que tout acte modificatif ultérieur, énumèrent les conditions par année. Demandez à votre notaire de se procurer cet acte et le texte intégral des conditions qui y sont mentionnées, et de les lire attentivement – ​​et non un résumé ou le paragraphe rédigé par l'agent immobilier.

Comment est fixé le loyer foncier (canon) ?

Le canon est le paiement périodique pour l'utilisation du terrain. Il s'agit généralement d'un pourcentage appliqué à la valeur foncière estimée, calculé à partir d'une proportion de la valeur de la propriété ou d'un barème publié ; Amsterdam cette proportion est appelée la citation de la rue Buurt.

Entre deux révisions, la plupart des systèmes modernes indexent chaque année le droit foncier sur l'indice des prix à la consommation. L'indexation n'est pas une révision : elle suit l'inflation et est prévisible, tandis que la révision réajuste la valeur foncière et peut multiplier le droit foncier. Le non-paiement du droit foncier peut, à terme, entraîner la perte du droit lui-même pour l'exploitant.

Quels sont les trois types d'erfpacht ?

En anglais, les termes « voortdurend » et « eeuwigdurend » sont généralement traduits par « perpétuel ». Or, ils ne sont pas synonymes, et la différence peut avoir des conséquences financières importantes. Un droit perpétuel peut néanmoins faire l'objet d'un rachat pour une durée déterminée ; il convient donc de traiter la durée et le rachat comme deux questions distinctes.

Pourquoi la révision est-elle si importante sur le plan financier ?

Dans le cadre d'un erfpacht continu, la fin d'une période marque le moment où le propriétaire foncier peut réajuster le canon foncier à la valeur actuelle du terrain. Étant donné que ces périodes s'étendent sur plusieurs décennies et que les prix des terrains urbains aux Pays-Bas ont fortement augmenté, le nouveau canon peut être un multiple important de l'ancien.

• L'augmentation n'est pas progressive. Elle arrive en une seule étape, à une date fixée des décennies auparavant.
• Le mécanisme reste dans son état d'origine. Dans certains ensembles plus anciens, le pouvoir discrétionnaire du propriétaire est large et toute contestation se limite à une procédure d'évaluation plutôt qu'à une action en justice.
• Les prêteurs se projettent dans l'avenir. Une date de révision proche a des répercussions à la fois sur votre prêt hypothécaire et sur le marché de la revente auquel vous serez confronté par la suite.

Avant de signer, vérifiez la date d'échéance de la période en cours, le mécanisme de révision et, si des chiffres indicatifs sont publiés, le niveau de référence qui serait atteint après une révision. Si une révision est déjà en cours, demandez à consulter l'offre et la date limite pour formuler des objections.

Est-il possible de racheter le loyer foncier ?

Au lieu de payer une redevance foncière, l'erfpachter peut parfois la racheter pour une somme forfaitaire. Un rachat pour la période en cours prépaye la redevance jusqu'à son terme ; l'obligation reprend ensuite selon des modalités révisées. Ainsi, un bien annoncé comme « redevance foncière rachetée » peut n'être redevable de cette redevance que jusqu'à une date désormais très proche. Un rachat perpétuel éteint définitivement la redevance, sans possibilité de révision ultérieure.

Le rachat d'une redevance foncière périodique n'équivaut pas à l'acquisition du terrain : la propriété reste acquise au propriétaire foncier, seule l'obligation de paiement prend fin, et les conditions régissent toujours l'usage et le consentement. L'obligation de proposer un rachat, son mode de calcul et sa possibilité en cours de période dépendent des conditions spécifiques, et non du droit commun. Le rachat est formalisé par acte notarié et enregistré. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal afin de confirmer le traitement fiscal avant tout engagement, car un rachat de redevance foncière périodique et un rachat de capital ne sont pas traités de la même manière.

Amsterdam: de l'erfpacht continu à l'erfpacht perpétuel

Amsterdam C’est pourquoi ce sujet est important pour la plupart des acheteurs internationaux : une grande partie du parc immobilier de la ville se trouve sur des terrains en bail emphytéotique municipal, un système historiquement perpétuel d’erfpacht avec révisions périodiques.

Depuis 2016, la commune délivre des titres fonciers perpétuels pour les nouvelles concessions, selon ses propres conditions générales, et a mis en place un dispositif permettant aux locataires actuels de convertir leur bail en un bail perpétuel ou en un rachat perpétuel. Le locataire fait une demande d'offre, calculée sur la base de la valeur du terrain à une date de référence fixée par la commune ; l'acceptation de cette offre entraîne la rédaction d'un acte modificatif, enregistré au cadastre.

Le mode de calcul et la réduction applicable ont évolué à plusieurs reprises depuis la mise en place du dispositif. Les dispositifs ultérieurs ont leurs propres conditions et dates limites, fixées par la commune et non par la loi. Pour savoir si une période de réduction est actuellement ouverte pour un bien donné, et selon quelles modalités, il convient de vérifier auprès de la commune au moment de l'achat, en consultant le dispositif publié par la commune : demandez au vendeur toute offre déjà émise et confirmez la situation directement auprès de la commune. L'écart entre les modes de calcul peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Voici trois points pratiques :

• Déterminez précisément ce que le vendeur détient. L'erfpacht continu ; l'erfpacht continu avec une demande de changement non finalisée ; l'erfpacht perpétuel avec un canon indexé ; et l'erfpacht perpétuel racheté définitivement sont quatre actifs différents à quatre prix différents.
• Une offre n'est pas un changement. Tant que l'acte modificatif n'est pas signé et enregistré, le bien reste soumis à l'ancien régime. La possibilité pour un acquéreur de reprendre une offre en cours, et le délai imparti, dépendent des modalités du dispositif.
• Le plan ne cesse de changer. AmsterdamLa politique d'Erfpacht de [Nom de l'entreprise] a été modifiée à plusieurs reprises ; les délais, les remises et les pourcentages de franchise varient d'une année à l'autre. Les informations présentées ici ne sont pas nécessairement valables le jour de votre achat.

Qu’en est-il des erfpacht provenant d’un propriétaire foncier privé ?

Les terrains sont également loués à long terme par des promoteurs immobiliers, des sociétés de logement social, des investisseurs institutionnels, des fondations caritatives et des propriétaires privés. La loi est la même, mais les conditions diffèrent souvent.

Les conditions des baux privés sont généralement moins avantageuses, et ce de manière notable : durée plus courte ou fixe sans possibilité de renouvellement ; révisions plus fréquentes, parfois tous les cinq ou dix ans ; indexées sur la valeur du bien plutôt que sur celle du terrain, de sorte que les améliorations apportées par le preneur contribuent à l’augmentation ; indemnisation exclue ou plafonnée ; et exigences d’autorisation étendues pour la location, les modifications et la vente. Certains programmes destinés aux primo-accédants, où le vendeur conserve le terrain pour réduire le prix d’achat, relèvent de ce type de construction en lotissement.

Une municipalité est une entité permanente soumise à des contraintes politiques et soucieuse du bon fonctionnement du marché du logement ; un propriétaire foncier privé détient un investissement. L’acquisition d’un terrain privé n’est pas mauvaise en soi, mais il ne faut jamais supposer que ses conditions sont similaires à celles des terrains municipaux dont vous avez pu entendre parler.

Recevez-vous une compensation à la fin de l'erfpacht ?

Lorsqu'un droit d'erfpacht prend fin, l'ancien erfpachter a en principe droit à une indemnisation pour les bâtiments, les travaux et les plantations qu'il a construits lui-même ou achetés à son prédécesseur, et il peut en conserver la possession jusqu'à ce que cette indemnisation soit versée.

Deux points importants nuancent cette affirmation. Premièrement, l'acte peut limiter ou exclure le droit à indemnisation dans les limites autorisées par la loi, ce que prévoient souvent les contrats privés anciens. Deuxièmement, l'indemnisation porte sur la valeur des bâtiments, et non sur la différence entre la valeur du bail et celle de la pleine propriété : un locataire dont le droit temporaire expire ne perçoit pas la valeur marchande du logement. Lorsque les conditions font référence à « la valeur des bâtiments », la méthode d'évaluation est déterminante.

Une banque accordera-t-elle un prêt pour une maison avec erfpacht ?

Un droit d'erfpacht peut être hypothéqué, et la plupart des prêteurs néerlandais accordent des prêts sur les biens en bail emphytéotique. Toutefois, l'octroi d'un prêt pour un bien particulier dépend presque entièrement des conditions générales. Les prêteurs examinent la nature du droit et, s'il est temporaire, sa durée restante par rapport à la durée du prêt ; si le droit est fixe, indexé ou révisable, et la date de la prochaine révision ; si la résiliation pourrait entraîner la perte de leur garantie ; s'ils doivent être notifiés et avoir la possibilité de remédier à un manquement ; et si l'indemnisation à l'échéance est maintenue.

Deux éléments rendent cette pratique possible. Les conditions standard des grandes communes sont généralement acceptées par les principaux prêteurs, de sorte qu'un achat à ces conditions soulève rarement des questions de financement. Le cas des erfpachts privés est plus complexe, car les conditions sont définies par le propriétaire foncier, et l'acceptabilité de ces conditions spécifiques doit être établie auprès du prêteur et, le cas échéant, auprès du garant hypothécaire. Lorsqu'une garantie hypothécaire nationale (GHN) est sollicitée, les règles publiées par la GNH s'appliquent : elle accepte les erfpachts traditionnels, mais impose des exigences quant à la durée restante du bail par rapport à la durée du prêt, ces exigences étant plus strictes pour les droits fonciers anciens. Une construction non traditionnelle, ainsi que toute forme de soutien à l'acquéreur, doit figurer sur la liste des constructions acceptées publiée par la GNH, faute de quoi elle ne sera pas financée par la GNH.

Une clause de financement dans le contrat d'achat ne protège rien si la demande de prêt hypothécaire n'est jamais parvenue au prêteur en même temps que les conditions du bail.

Que se passe-t-il lors d'une vente : consentement et arriérés

Un droit d'emprise foncière peut être transféré, mais l'acte peut exiger le consentement du propriétaire pour un transfert ou une division de ce droit ; si ce consentement est refusé sans motif valable, la loi prévoit qu'il peut être remplacé par une autorisation judiciaire. Dans la plupart des communes, ce consentement est une simple formalité, mais il ne faut jamais le tenir pour acquis : le calendrier doit être compatible avec la réalisation des travaux, et les conditions peuvent exiger l'absence d'arriérés et de manquements.

Les arriérés découlent du droit lui-même : l’acheteur et le vendeur sont solidairement responsables des charges locatives échues avant le transfert, dans le délai prévu par les conditions de la vente. Le notaire doit obtenir du propriétaire une déclaration écrite relative à la situation des charges locatives, aux frais éventuels et aux manquements allégués avant la signature de l’acte.

Le propriétaire foncier peut-il mettre fin à l'erfpacht ?

Le propriétaire peut résilier un contrat de lotissement (erfpacht) si la redevance foncière (canon) reste impayée pendant une période prolongée, ou si l'emprunteur (erfpachtter) manque gravement à ses obligations. Les formalités sont strictes et visent notamment à protéger le créancier : la résiliation s'effectue par acte d'huissier, après notification préalable, et doit également être signifiée à toute personne inscrite comme créancier hypothécaire ou autre titulaire de droits, afin que la banque puisse intervenir et régulariser la situation. Par ailleurs, après un long délai depuis la création du contrat, chaque partie peut demander au tribunal de le modifier ou d'y mettre fin en raison de circonstances imprévues – une voie de recours limitée, et non un recours contre une redevance foncière devenue simplement onéreuse.

Que doit vérifier un acheteur avant de signer ?

• L'acte constitutif enregistré et tout acte de modification ou de rachat ultérieur.
• Quelles sont les conditions générales applicables, année par année, et leur texte intégral ?
• Que le droit soit temporaire, continu ou perpétuel, et la date exacte d'expiration ou de fin de période.
• Le canon actuel, sa base d'indexation et la question de savoir s'il est racheté – et si oui, jusqu'à quand.
• La date et le mécanisme de la prochaine révision, ainsi que toute procédure de révision ou de changement déjà en cours.
• La nécessité du consentement du propriétaire foncier pour le transfert, et le délai nécessaire.
• Une déclaration écrite du propriétaire foncier concernant les arriérés, les frais et les infractions présumées.
• Confirmation écrite du prêteur attestant qu'il accordera le prêt à ces conditions.
• Pour les appartements : comment le bail interagit avec l’association des propriétaires et qui paie les charges.
• Pour Amsterdam: la position actuelle publiée par la municipalité concernant le changement de fournisseur, vérifiée le jour de l'achat.

L'Erfpacht n'est pas un défaut. Interprétée au regard des actes de propriété, elle représente une forme de détention plus conditionnelle et peut être parfaitement valable. Les erreurs surviennent lorsque les acheteurs considèrent la clause relative au bail comme une simple formalité.

En résumé

• L'Erfpacht confère un droit enregistré de posséder et d'utiliser le terrain d'autrui ; vous n'êtes pas propriétaire du terrain lui-même.
• Ce sont les conditions générales mentionnées dans l'acte, et non le droit commun, qui déterminent les règles canoniques, de révision, de consentement et de résiliation qui vous sont applicables.
• L’erfpacht continu comporte un risque de révision à la fin de chaque période ; l’erfpacht perpétuel n’en comporte pas, mais « perpétuel » en anglais peut décrire les deux types.
• In Amsterdam, vérifiez si une conversion en erfpacht perpétuel a été proposée, demandée ou effectuée, car il s'agit d'actifs différents à des prix différents.
• Avant de signer, obtenez l'acte enregistré, les conditions applicables et une confirmation écrite de votre prêteur attestant qu'il financera le bien selon ces conditions.

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