Dommages aux fondations : qui est responsable et que pouvez-vous faire ?

La responsabilité des dommages aux fondations dépend de leur cause : travaux de construction à proximité, baisse du niveau de la nappe phréatique, défaut connu du vendeur ou négligence en matière d’entretien : chaque élément désigne une partie différente. Le principal obstacle à l’obtention de votre indemnisation est le délai : si vous tardez trop à notifier l’autre partie ou à intenter une action en justice, vos droits peuvent être caducs, même si la faute incombe à l’autre partie.

Below we explain how liability for foundation damage is assessed under the Dutch Civil Code (Code civil, BW), what your position is as a buyer or apartment owner and which deadlines apply.

Pourquoi les dommages aux fondations sont-ils si fréquents aux Pays-Bas ?

De vastes régions du pays sont construites sur de la tourbe ou de l'argile molle. De nombreuses maisons construites avant 1970 environ reposent sur des pilotis en bois qui ne durent que tant qu'elles restent sous l'eau.

Lorsque le niveau de la nappe phréatique baisse de manière significative, la partie supérieure des pieux se dessèche et commence à pourrir. Les fondations perdent alors progressivement leur capacité portante. D'autres maisons possèdent des fondations superficielles, sans pieux, qui sont sensibles au dessèchement et à l'affaissement du sol. Ces réalités physiques ont des conséquences juridiques. Si tous les problèmes de fondation ne sont pas imputables à une faute, cela n'exclut pas pour autant la responsabilité d'un tiers.

Par où commence l'évaluation juridique ?

Avec la cause. Sans une analyse technique approfondie des causes du dommage, aucune partie ne peut être tenue responsable.

Les dommages aux fondations peuvent résulter d'une baisse du niveau de la nappe phréatique due au drainage ou à des modifications de la gestion de l'eau, de travaux de construction, de démolition ou de battage de pieux à proximité, d'un affaissement du sol, de racines d'arbres ou d'un manque d'entretien. Souvent, plusieurs causes sont simultanées. Selon les circonstances, la responsabilité peut incomber à un entrepreneur ou à son client, à une municipalité, à un organisme de gestion de l'eau ou à une entreprise de services publics, à un ancien propriétaire ou à l'association des propriétaires.

Outre la cause, le tribunal examine si le dommage était prévisible, si les risques étaient connus et ce que chaque partie savait. Les affaires de fondation sont rarement tranchées sur la base de critères abstraits. Ce qui détermine généralement l'issue du procès, c'est de savoir si les rapports, la correspondance et d'autres éléments de preuve démontrent qu'une partie a agi de manière fautive ou a dissimulé des informations pertinentes.

Quand un tiers est-il responsable en matière délictuelle ?

En vertu de l'article 6:162 du Code civil néerlandais (BW), un tiers est responsable s'il a commis une faute, que cette faute lui est imputable et qu'elle a causé votre préjudice. Vous devez prouver ces trois éléments.

Un exemple typique est celui d'un entrepreneur qui enfonce des pieux ou abaisse la nappe phréatique pour un projet de construction voisin, sans surveillance adéquate. Si des fissures apparaissent dans les maisons voisines pendant les travaux, l'entrepreneur et éventuellement son client peuvent être tenus responsables. Un relevé topographique préalable des bâtiments environnants, effectué avant le début des travaux, constitue alors une preuve essentielle. Demandez-le si des travaux sont annoncés dans votre rue.

L'article 6:174 du Code civil allemand (BW) prévoit une responsabilité objective pour le propriétaire d'un bâtiment ou d'une construction qui ne répond pas aux exigences de sécurité et qui, de ce fait, crée un danger. Cette règle peut s'appliquer, par exemple, lorsqu'une construction voisine défectueuse cause un dommage à votre propriété. Le lien de causalité doit néanmoins être établi.

La municipalité ou la régie des eaux peuvent-elles être tenues responsables ?

Oui, si son comportement illégal a manifestement contribué au préjudice. Si le gouvernement a agi légalement, une indemnisation peut néanmoins être possible par le biais d'une demande de réparation du préjudice subi.

Par exemple, une municipalité qui néglige l'entretien de son réseau d'égouts ou des travaux sur la voie publique qui entraînent une baisse du niveau de la nappe phréatique. Un organisme public ne bénéficie pas d'une exonération générale de responsabilité délictuelle. Lorsque le préjudice résulte d'une décision ou d'un acte licite d'intérêt public, les règles relatives à l'indemnisation du préjudice prévues au titre 4.5 de la loi générale de droit administratif (Awb), en vigueur depuis le 1er janvier 2024, peuvent s'appliquer. Il convient alors de déposer une demande auprès de l'organisme concerné plutôt que d'engager une action en justice. Dans les deux cas, des preuves techniques solides du lien de causalité sont nécessaires.

Que se passe-t-il si vous découvrez des dommages aux fondations après avoir acheté une propriété ?

La question centrale est alors de savoir si le bien présente les caractéristiques que vous pouviez raisonnablement attendre du contrat de vente (article 7:17 du Code civil allemand). Dans la négative, le vendeur peut être tenu responsable, mais vous devez l'en informer dans un délai raisonnable après la découverte du défaut.

Les facteurs pertinents comprennent l'âge et le type du bien, sa localisation, les signes visibles au moment de l'achat, les documents et le questionnaire de vente, toute expertise réalisée et si le vendeur avait connaissance de dommages, d'enquêtes ou d'avertissements antérieurs. De nombreux contrats de vente contiennent une clause relative à l'âge ou une clause spécifique concernant les fondations. Ces clauses peuvent limiter la responsabilité du vendeur, mais pas pour les défauts dont il avait connaissance et qu'il n'a pas divulgués.

L'obligation de divulgation du vendeur et l'obligation de vérification de l'acheteur sont interdépendantes. L'acheteur d'une maison ancienne située dans une zone connue pour ses problèmes de fondations peut être tenu de mener des investigations complémentaires s'il y a lieu. Le vendeur, quant à lui, ne peut se soustraire à ses responsabilités en invoquant l'âge général de la maison s'il avait connaissance de signes concrets de graves problèmes de fondations. En cas de dissimulation d'informations essentielles, l'erreur (dwaling, article 6:228 du Code civil bulgare) ou la fraude (bedrog, article 3:44 du Code civil bulgare) peuvent également être invoquées.

Conformément à l'article 7:23 du Code civil néerlandais (BW), vous perdez vos droits à l'encontre du vendeur si vous ne l'informez pas du défaut dans un délai raisonnable après l'avoir découvert, ou auriez raisonnablement dû le découvrir. Cette notification doit être faite par écrit. Toute action contre le vendeur se prescrit alors par deux ans à compter de cette notification. Le texte de ces dispositions est disponible sur wetten.overheid.nl.

Quel est le rôle de l'association des propriétaires ?

Dans un immeuble d'appartements, les fondations font généralement partie des parties communes. Le syndicat des copropriétaires (Vereniging van Eigenaars, VvE) est alors responsable des constatations, des décisions et des réparations.

Every VvE must build up a reserve fund for maintenance under Article 5:126 BW, but that reserve is rarely enough for full foundation repair. Foundation problems in a VvE therefore often escalate: investigations are postponed and members disagree about costs.

As an apartment owner you can ask the subdistrict court (droit cantonal) to annul a resolution of the general meeting within one month after you learned of it (Article 5:130 BW). If the meeting unreasonably refuses to decide on investigation or repair, you can ask the court to authorise that decision itself (Article 5:121 BW).

Combien de temps avez-vous pour déposer une réclamation ?

Une action en responsabilité délictuelle se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle vous avez eu connaissance du dommage et de la partie responsable (article 3:310 du Code civil bulgare). Il existe également un délai absolu de vingt ans à compter de l'événement ayant causé le dommage.

With foundation damage, the moment of awareness is not always easy to establish, because the damage develops gradually. Do not rely on that uncertainty. A written letter in which you clearly reserve your right to compensation interrupts the limitation period (Article 3:317 BW), after which a new period starts. For claims against a seller, the short deadlines of Article 7:23 BW described above apply.

Que faire en cas de suspicion de dommages aux fondations ?

Faites réaliser une expertise structurelle ou géotechnique indépendante, documentez les dommages et mettez en cause par écrit les parties que vous estimez responsables. Plus vous agirez tôt, plus votre position sera solide.

Prenez des photos datées des fissures et notez la date à laquelle vous avez constaté les premiers signes. Rassemblez l'acte de vente, le questionnaire de vente, les rapports d'expertise antérieurs, la correspondance avec le service d'urbanisme et les informations concernant les travaux effectués dans le secteur. Un suivi de l'évolution des fissures ou des mesures de niveau effectuées sur plusieurs mois permettra de déterminer si les dégâts continuent de progresser.

A well-prepared notice of liability (aansprakelijkstelling) often leads to negotiations and a settlement without court proceedings. Whether that works depends on the strength of your file, the attitude of the other party and the size of the damage. If no settlement is reached, court proceedings are only viable if your file was built from the start with evidence and causation in mind. In some cases, the court can order a preliminary expert report (voorlopig deskundigenbericht, Article 202 of the Code of Civil Procedure) before main proceedings start.

What should you check as the owner or buyer?

As owner you must prove the cause, the liable party and the causal link (Article 150 of the Code of Civil Procedure). Check these points:

• When you first saw cracks or sticking doors, recorded with dated photographs.
• Whether a pre-construction survey (étude de bâtiment) exists for work nearby.
• Whether the sales questionnaire, purchase agreement or survey report mentions the foundation.
• Whether you notified the seller in writing within a reasonable time (Article 7:23 BW).
• Whether your five-year limitation period under Article 3:310 BW has been interrupted in writing.

Que devez-vous vérifier en tant que vendeur ?

As seller you must disclose what you know about the foundation; an age clause does not protect you against known defects. Check these points:

• Which survey reports, municipal letters or VvE minutes about the foundation you hold.
• Whether you answered the questions on the foundation in the sales questionnaire completely.
• Whether the purchase agreement contains an age clause or a specific foundation clause.
• Whether the buyer’s notice of the defect came within a reasonable time after discovery.
• Whether more than two years have passed since that notice (Article 7:23(2) BW).

What can we do for you with foundation damage?

Foundation damage combines liability law, droit immobilier and construction law. Concretely:

• We assess the survey reports and identify which party can be held liable for the cause found.
• We draft the notice of liability and the letter that interrupts the limitation period.
• We review your purchase agreement and notify the seller under Article 7:23 BW.
• We file an application for disadvantage compensation with the municipality or water board.
• We request a preliminary expert report from the court or start proceedings where settlement fails.
• We advise apartment owners on VvE resolutions and the one-month deadline of Article 5:130 BW.

Résumé

• La cause du dommage détermine qui peut être responsable : un entrepreneur, un organisme public, un vendeur, la VvE ou vous en tant que propriétaire.
• Les tiers sont responsables en matière délictuelle en vertu de l'article 6:162 BW si vous pouvez prouver une conduite fautive et un lien de causalité.
• Après un achat, notifiez le vendeur par écrit dans un délai raisonnable après la découverte ; la réclamation est alors prescrite deux ans plus tard (Article 7:23 BW).
• Une action en responsabilité civile délictuelle est prescrite cinq ans après que vous ayez eu connaissance du dommage et de la partie responsable (Article 3:310 BW).
• Commencez par une étude technique indépendante et une documentation soignée.

Foire aux questions