De nombreux propriétaires se heurtent à la même question : les revenus locatifs diminuent tandis que les frais d’entretien, les impôts et autres charges ne cessent d’augmenter. Il est donc naturel de se demander si la location d’un bien immobilier sur le marché privé ne serait pas plus avantageuse. Mais quand cela est-il réellement autorisé ? Et peut-on simplement convertir un bien locatif réglementé en bien du marché privé ?
En bref : non, généralement pas pendant la durée du bail. Vos options sont limitées tant que le locataire actuel occupe le logement. Cela dit, il existe des solutions pour passer progressivement d'un loyer réglementé au secteur privé. Ce blog explique les règles en vigueur, les opportunités et les erreurs fréquentes des propriétaires.
Commençons par les bases : quand un bien immobilier est-il réglementé et quand ne l’est-il pas ?
Le statut d'un logement (loyer réglementé ou secteur privé) dépend du système d'évaluation immobilière résidentielle, appelé aux Pays-Bas « woningwaarderingsstelsel » (WWS). Ce système de points évalue la qualité d'un logement en fonction de plusieurs critères, notamment sa surface habitable, ses équipements (cuisine, salle de bains, etc.), sa valeur cadastrale (WOZ), son étiquette énergétique et son état général.
Ce n'est que lorsqu'un bien atteint un nombre suffisant de points au moment opportun que la location privée devient possible. Autrement dit, ce n'est pas seulement le loyer que vous souhaitez pratiquer qui compte, mais avant tout la qualification juridique du bien au début de la location.
C’est un point crucial : vous ne pouvez pas convertir ultérieurement un contrat de location réglementé existant au secteur privé simplement parce que le marché a changé ou que la valeur du bien a augmenté.
Pendant la durée du bail : pratiquement aucune marge de manœuvre
Si un locataire occupe le logement en vertu d'un contrat de location réglementé, vous ne pouvez pas unilatéralement augmenter le loyer au niveau du secteur privé. Le locataire bénéficie à la fois de la sécurité d'occupation et d'une protection du prix du loyer. C'est précisément le principe de la location réglementée.
De nombreux propriétaires pensent qu'un changement de statut est possible une fois que la valeur marchande du bien a augmenté, que la valeur foncière municipale a progressé ou que le bien a fait l'objet d'améliorations. Cependant, ces circonstances sont presque toujours insuffisantes à elles seules pour transformer un bail réglementé existant en un contrat du secteur privé.
Les accords avec le locataire : moins simples qu’il n’y paraît
On suppose parfois que le propriétaire et le locataire peuvent simplement convenir que le bien relèvera désormais du secteur privé. En théorie, c'est concevable, mais en pratique, c'est rarement une solution juridiquement sûre. La législation sur la location résidentielle comporte de nombreuses dispositions obligatoires visant à protéger les locataires.
Cela signifie que tous les accords ne sont pas automatiquement valides, même si les deux parties semblent y consentir. Si un accord prive le locataire des protections auxquelles il a droit, il peut être annulé ultérieurement. Pour les propriétaires, il est donc généralement déconseillé d'opter pour cette solution sans avoir préalablement consulté un avocat.
La solution la plus réaliste : relouer le logement après le départ du locataire.
Pour la plupart des propriétaires, la véritable opportunité se présente lorsque le bien se libère. Une fois le locataire parti, il est possible de réévaluer, au moment de la relocation, le segment auquel appartient le bien. À ce moment-là, les questions pertinentes sont les suivantes : quel est le score actuel du bien ? Se situe-t-il dans la catégorie des loyers réglementés, du segment intermédiaire ou du secteur privé ? Et quel loyer de départ est légalement envisageable ?
Pour de nombreux propriétaires, c'est le moment charnière. Non pas pendant la durée du bail en cours, mais dès qu'un nouveau locataire se présente.
Demander un loyer plus élevé n'est pas la solution
C'est une erreur fréquente. Certains propriétaires indiquent un loyer plus élevé dans le contrat et supposent que le bien relève donc du secteur privé. Or, si le bien ne remplit pas les conditions requises pour la location privée selon le système de points, le locataire peut contester le loyer ultérieurement. Celui-ci sera alors ramené au niveau réglementé, avec éventuellement des obligations de remboursement.
La leçon pratique est simple : il faut d’abord déterminer si le bien peut être loué librement, puis fixer le loyer.
Améliorer la propriété : souvent la préparation la plus judicieuse
Si votre objectif est de vendre votre bien dans le secteur privé à terme, il peut être judicieux d'apporter des améliorations ciblées. Tous les investissements ne sont pas bénéfiques, mais certains changements peuvent réellement valoriser votre bien. Pensez par exemple à des améliorations en matière de développement durable et à une meilleure étiquette énergétique, à la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains, à l'amélioration de la structure, ou encore à des équipements et des finitions de meilleure qualité.
Les travaux d'embellissement ne suffisent généralement pas. Les améliorations doivent être prises en compte dans le système de points. C'est pourquoi il est judicieux de faire évaluer vos points au préalable et d'investir ensuite. Ainsi, vous saurez si une rénovation vous permettra réellement de dépasser le seuil requis, ou si vous dépenserez de l'argent inutilement.
Les contrats temporaires ne sont pas une solution de rechange
Certains propriétaires espèrent qu'en recourant à des baux temporaires, ils pourront mieux contrôler la vacance de leur logement. Cependant, ces contrats sont fortement encadrés depuis 2024. Désormais, dans de nombreux cas, le locataire signe d'emblée un bail à durée indéterminée. Quiconque tente d'assouplir les règles par le biais d'un bail temporaire court le risque que le locataire bénéficie finalement d'une sécurité d'occupation totale. En tant que stratégie de transition du marché locatif réglementé au secteur privé, la location temporaire est rarement une solution fiable.
N'oubliez pas le segment du marché intermédiaire
Le marché locatif ne se limite plus aux loyers réglementés et au secteur privé. Le segment intermédiaire joue un rôle de plus en plus important. Un bien immobilier qui semble économiquement attractif pour le secteur privé peut néanmoins être soumis à des réglementations locatives plus restrictives. C'est pourquoi, lors d'une remise en location, il ne suffit pas de se demander si la location privée est possible. Il est également nécessaire de vérifier si le bien peut relever du segment intermédiaire.
Plan pratique étape par étape
Vous souhaitez savoir si votre bien immobilier peut être loué au secteur privé ? Suivez les étapes suivantes dans l’ordre. Commencez par dresser un état des lieux de la situation locative actuelle : type de contrat, date de début du bail, loyer actuel et situation du locataire. Faites ensuite réaliser une évaluation des points à jour – de manière concrète et objective, et non au hasard. Évaluez ensuite la possibilité de déréglementer le bien au moment de sa relocation. Puis, identifiez les améliorations qui permettraient d’obtenir des points supplémentaires et effectuez une analyse coûts-avantages. Ne fixez le loyer qu’après un examen juridique et faites évaluer les contrats et la stratégie par un spécialiste au préalable.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour vous ?
En tant que propriétaire, vos options sont limitées pendant la durée d'un bail. Les meilleures opportunités se présentent lorsque le bien se libère et que vous le relouez. C'est à ce moment-là que vous pouvez évaluer si le bien correspond à un autre segment en fonction de son score et si l'investissement est rentable.
Passer du secteur locatif réglementé au secteur privé ne se fait pas d'un claquement de doigts. C'est une décision stratégique qui exige une analyse approfondie, une bonne compréhension de la réglementation en vigueur, une planification réaliste et parfois un investissement initial. Les propriétaires qui se préparent bien évitent les litiges ultérieurs et prennent des décisions plus éclairées concernant la rentabilité et leur stratégie locative.
Vous souhaitez savoir si votre bien immobilier est éligible à la location privée lors de sa remise en location ? Commencez par faire évaluer son score et son statut locatif légal. C’est précisément à ce niveau que de nombreuses erreurs sont commises, et un examen approfondi préalable peut vous éviter bien des risques financiers.
