L'année 2021 sera marquée par des changements législatifs et réglementaires, notamment en matière de droits de mutation. Le 12 novembre 2020, la Chambre des représentants a approuvé un projet de loi visant à ajuster ces droits. Ce texte a pour objectif d'améliorer la situation des primo-accédants sur le marché immobilier par rapport aux investisseurs, ces derniers ayant souvent tendance à acheter trop rapidement, en particulier dans les grandes villes. Il devient ainsi de plus en plus difficile pour les primo-accédants d'accéder à la propriété . Vous trouverez dans cet article de blog les changements qui s'appliqueront aux deux catégories à compter du 1er janvier 2021, ainsi que les points importants à prendre en compte.
Les deux mesures
Afin de réaliser l'objectif décrit ci-dessus du projet de loi, deux changements, ou au moins des mesures, seront introduits dans le domaine des droits de mutation à partir de 2021. On s'attend à ce que cela augmente le nombre de transactions immobilières par les acheteurs débutants et diminuer les transactions immobilières des investisseurs.
La première mesure dans ce contexte s'applique aux nouveaux acquéreurs et consiste en une exonération de la taxe de mutation. En d'autres termes, les nouveaux acquéreurs ne devront plus payer de taxe de mutation à partir du 1er janvier 2021, ce qui leur permettra d'acheter un logement beaucoup moins cher. Grâce à cette exonération, les coûts totaux liés à l'achat du logement, en fonction de l'augmentation de la valeur du logement, diminueront effectivement.
Veuillez noter : l’exonération est exceptionnelle et le prix du logement ne doit pas dépasser 400 000 € à compter du 1er avril 2021. De plus, l’exonération ne s’applique que si le transfert de propriété a lieu chez un notaire à compter du 1er janvier 2021 et que la date de signature du compromis de vente n’est pas déterminante.
L'autre mesure concerne les investisseurs et signifie que leurs acquisitions seront taxées au taux général plus élevé à compter du 1er janvier 2021. Ce taux passera de 6 % à 8 % à la date mentionnée. Contrairement aux débutants, il devient ainsi plus coûteux pour les investisseurs d'acheter une maison. Pour eux, les coûts totaux associés à l'achat de la maison augmenteront en raison de la hausse du taux de taxe de vente.
Ce taux ne s'applique pas seulement aux acquisitions de biens non résidentiels, y compris les locaux professionnels, mais également aux acquisitions de logements qui ne seront pas utilisés ou ne seront utilisés que temporairement comme résidence principale. Dans ce contexte, selon l'exposé des motifs du projet de loi sur l'adaptation de l'impôt sur les mutations immobilières, il faut considérer par exemple une maison de vacances, une maison que les parents achètent pour leur enfant et des maisons qui ne sont pas achetées par des personnes physiques, mais par des personnes morales telles que des sociétés de logement.
Démarreur ou investisseur?
Mais quel critère faut-il prendre en compte ? En d’autres termes, êtes-vous un débutant ou un investisseur ? Le fait que quelqu’un entre pour la première fois sur le marché de l’immobilier en propriété et qu’il n’ait jamais acheté de logement auparavant peut être considéré comme un point de départ pour répondre à cette question.
Ce critère ne permet toutefois pas de déterminer qui peut bénéficier de l'exonération pour débutants et à qui s'applique l'augmentation du taux de la taxe sur le chiffre d'affaires. Le fait que vous ayez déjà été propriétaire d'un logement auparavant n'a aucune importance pour l'exonération. En d'autres termes, il n'est pas nécessaire que le logement soit votre premier logement occupé par votre propriétaire pour pouvoir bénéficier de l'exonération.
La facture d'ajustement de la taxe de mutation utilise un point de départ complètement différent. Le fait que vous puissiez être classé comme démarreur et donc avoir une chance de bénéficier de l'exemption de départ dépend de trois critères cumulatifs. Les critères sont les suivants:
- L'âge de l'acquéreurPour être considéré comme starter, il faut avoir entre 18 et 35 ans. La limite supérieure de 35 ans est utilisée dans le projet de loi parce que l'enquête de l'AFM a démontré qu'il est en moyenne plus difficile de supporter les coûts pour l'acheteur à un âge inférieur à 35 ans. De plus, pour l'application de l'exemption avec la limite inférieure de 18 ans, l'exigence d'être majeur s'applique.
- Cette limite inférieure a pour but d'éviter un usage abusif de l'exonération des acquéreurs : il n'est pas possible pour les représentants légaux d'utiliser l'exonération lors de l'achat d'une maison au nom d'un enfant mineur. De plus, les limites d'âge doivent être appliquées par acquéreur, même dans le cas où un logement est acquis par plusieurs acquéreurs en commun. Si l'un des acquéreurs est âgé de plus de 15 ans, ce qui suit s'applique à cet acquéreur : pas d'exonération de sa part.
- L'acquéreur n'a pas appliqué cette exemption auparavant. Comme mentionné précédemment, l'exonération pour les starters ne peut être utilisée qu'une seule fois. Pour éviter toute violation de cette règle, vous devez déclarer par écrit, de manière claire, ferme et sans réserve, que vous n'avez pas déjà fait usage de l'exonération pour les starters. Cette déclaration écrite doit ensuite être remise au notaire pour pouvoir bénéficier de l'exonération de la taxe de mutation.
- En principe, le notaire peut se fier à cette déclaration écrite, à moins qu'il ne sache que cette déclaration a été établie de manière erronée. S'il apparaît par la suite que vous, en tant qu'acquéreur, avez appliqué l'exonération plus tôt malgré la déclaration établie, une nouvelle évaluation sera néanmoins effectuée.
- L'utilisation de la maison autrement que temporairement comme résidence principale par l'acquéreur. En d'autres termes, la portée de l'exonération des débutants est limitée aux acquéreurs qui habiteront effectivement le logement. En ce qui concerne cette condition, il est également nécessaire que vous, en tant qu'acquéreur, déclaraviez par écrit de manière claire, ferme et sans réserve que le logement sera utilisé autrement que de manière temporaire et comme résidence principale, ainsi que de soumettre cette déclaration écrite au notaire avant l'acquisition si l'acquisition passe par lui.
- L'utilisation temporaire désigne par exemple la location de la maison ou son utilisation comme résidence secondaire. La résidence principale comprend l'inscription à la congrégation et la construction d'une vie sur place (y compris les activités sportives, l'école, le lieu de culte, la garde des enfants, les amis, la famille). Si, en tant qu'acquéreur, vous n'allez pas utiliser le nouveau logement comme résidence principale ou seulement temporairement à partir du 1er janvier 2021, vous serez toujours imposé au taux général de 8 %.
L'évaluation de ces critères, et donc la réponse à la question de savoir si vous êtes admissible à l'application de l'exemption, a lieu au moment de l'acquisition de la maison. Plus précisément, c'est le moment où l'acte de vente est rédigé chez le notaire. Immédiatement avant l'exécution de l'acte notarié, la déclaration écrite concernant les deuxième et troisième conditions doit également être remise au notaire. Le moment où le contrat d'achat est signé n'est pas pertinent pour la délivrance de la déclaration écrite, tout comme il l'est pour l'acquisition de l'exonération des starters.
L'acquisition d'un logement est une étape importante, que l'on soit primo-accédant ou investisseur. Vous souhaitez savoir à quelle catégorie vous appartenez et quelles sont les démarches à suivre à partir de 2021 ? Ou vous avez besoin d'aide pour établir la déclaration requise pour l'exonération ? Contactez Law & More. Nos avocats, experts en droit immobilier et en droit des contrats, se feront un plaisir de vous conseiller et de vous accompagner. Ils vous assisteront également dans les démarches ultérieures, notamment pour la rédaction et la vérification du contrat de vente.
