Par prescription acquisitive, une personne peut devenir propriétaire d'un terrain qu'elle occupe depuis des années, même sans l'avoir jamais acheté. Concrètement, cela concerne des bandes d'espaces verts publics ou des parcelles de terrain en fond de cour intégrées à un jardin.
Base légale
L'article 3:99 du Code civil néerlandais prévoit la prescription acquisitive : un possesseur de bonne foi acquiert un bien immobilier après dix ans de possession ininterrompue. L'article 3:105 prévoit la prescription extinctive : une personne en possession au moment où l'action visant à mettre fin à cette possession devient prescrite en devient propriétaire, même sans bonne foi. Cette action est prescrite après vingt ans en vertu de l'article 3:306. La possession ne se limite pas à l'usage : il doit y avoir un exercice de contrôle extérieurement reconnaissable comme un droit de propriété, par exemple une clôture, une haie ou une allée carrossable. Le 24 février 2017, la Cour suprême a jugé qu'un propriétaire initial qui perd la propriété par prescription extinctive peut intenter une action en responsabilité délictuelle contre l'acquéreur, avec restitution du terrain à titre de dommages-intérêts en nature ; cette action est prescrite cinq ans après que le propriétaire a eu connaissance de la perte.
Comment ça marche en pratique
Les municipalités luttent désormais fermement contre l'accaparement des terres et ont obtenu gain de cause en invoquant ce droit à indemnisation depuis 2017. Pour l'occupant, il est donc important de savoir à quelle date la municipalité a eu connaissance de la situation. Toute personne achetant une maison avec un jardin paraissant plus grand que la parcelle cadastrale devrait faire vérifier ce point au préalable, car cela engage sa responsabilité.
Là où ça tourne mal
Les acheteurs se fient au plan cadastral ou, à l'inverse, à la limite visible du terrain, sans procéder à un relevé topographique. Une autre erreur consiste à supposer que vingt ans d'usage suffisent ; il faut une possession effective, et non une simple utilisation avec permission. Enfin, la demande de dommages et intérêts du propriétaire initial est négligée.
termes connexes
La prescription est liée au droit du voisinage , à la servitude et au délai de prescription général.
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