Une servitude est une charge grevant un terrain, le fonds servant, au profit d'un autre, le fonds dominant. Parmi les exemples courants, citons le droit de passage sur le terrain du voisin, le droit de drainage ou le droit de conserver une fenêtre ou une structure en saillie. Ce droit est attaché au terrain et se transmet automatiquement à chaque propriétaire successif.
Base légale
Les servitudes sont régies par le titre 5.6 du Code civil, à partir de l'article 5:70. Elles naissent soit par donation – acte notarié inscrit au registre public – soit par prescription acquisitive, conformément à l'article 3:99 après dix ans de possession de bonne foi, ou conformément à l'article 3:105 après l'expiration du délai de prescription de vingt ans. Les articles 5:78 et 5:79 permettent au tribunal de modifier ou d'éteindre une servitude en cas de changement de circonstances ou d'extinction du droit y afférent.
Comment ça marche en pratique
Le contenu d'une servitude accordée est déterminé principalement par le libellé de l'acte, interprété à la lumière de ce que les parties pouvaient raisonnablement en déduire ; les usages locaux et la tradition complètent le dispositif. Le propriétaire du fonds dominant doit exercer son droit de la manière la moins contraignante, et le propriétaire du fonds servant ne peut y faire obstacle. L'entretien d'une voie d'accès partagée est souvent prévu dans l'acte ; à défaut, il incombe au bénéficiaire de la servitude.
Là où ça tourne mal
Les litiges débutent généralement par un changement d'usage : un droit de passage accordé pour une exploitation agricole est utilisé par une entreprise de transport lourd, ou un sentier piétonnier devient une allée carrossable. La question de savoir si cela relève toujours de la servitude dépend de l'acte de propriété, et non de la tolérance du voisin pendant des années. Une autre source de conflit est la prescription acquisitive, lorsqu'un chemin utilisé de longue date est revendiqué comme un droit ; cela requiert la possession, et non une simple autorisation, et la tolérance du voisin fait obstacle à la revendication.
termes connexes
Transfert de propriété , bail emphytéotique et contrat d'achat de biens immobiliers.
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