Le droit néerlandais du bail protège fortement les locataires. Un bail ne peut être résilié par le propriétaire que pour les motifs prévus par la loi, et même dans ce cas, le bail se poursuit jusqu'à ce que le locataire y consente ou qu'un tribunal y mette fin. Depuis le 1er juillet 2024, le bail à durée indéterminée est redevenu la norme.
Base légale
Les règles essentielles figurent au titre 7.4 du Code civil, les motifs de résiliation étant prévus à l'article 7:274. La loi sur les contrats de location à durée déterminée a rétabli le bail à durée indéterminée comme norme à compter du 1er juillet 2024 et a instauré une liste restreinte d'exceptions pour certaines catégories de personnes, telles que les étudiants, les personnes en emploi temporaire, les locataires de logements en rénovation et certains ayants droit. La loi sur les loyers abordables, entrée en vigueur à la même date, a étendu le système de points obligatoires au segment moyen et a rendu contestable à tout moment tout loyer supérieur au plafond autorisé.
Comment ça marche en pratique
La résiliation d'un bail par le propriétaire requiert un préavis par lettre recommandée avec accusé de réception, le respect du délai légal de préavis et un motif valable : usage personnel urgent, refus d'une nouvelle offre raisonnable, projet de démolition ou de rénovation incompatible avec la poursuite du bail, ou manquement grave du locataire. Les litiges relatifs aux loyers dans le secteur réglementé sont portés devant le Tribunal des loyers et non devant les tribunaux, et les municipalités veillent à l'application du plafonnement des loyers et des règles de conduite des propriétaires en vertu de la loi sur les bons propriétaires.
Là où ça tourne mal
Les propriétaires continuent d'utiliser des contrats à durée déterminée en dehors des exceptions autorisées. Il en résulte non pas une réduction de la durée du bail, mais un bail permanent : la durée initiale est caduque et le bail se poursuit indéfiniment. Une autre erreur fréquente concerne les travaux de rénovation. Des travaux présentés comme des rénovations mais qui s'apparentent à de la démolition, ou une proposition d'augmentation de loyer déraisonnable, ne justifient pas une résiliation. Enfin, un propriétaire invoquant un besoin personnel urgent doit démontrer un besoin réel et proposer un logement de remplacement convenable.
termes connexes
Bail commercial pour locaux commerciaux , droit d'appartement et permis environnemental.
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