Le droit néerlandais divise les baux commerciaux en deux régimes. Les commerces de détail, les établissements d'hôtellerie-restauration et les locaux similaires accessibles au public relèvent de l'article 7:290 du Code civil et bénéficient d'une protection importante. Les bureaux, entrepôts et autres locaux commerciaux relèvent de l'article 7:230a, qui n'offre qu'une protection limitée contre l'expulsion.
Base légale
Les articles 7:290 à 7:310 régissent le régime des commerces de détail. Le bail est conclu pour une durée de cinq ans, renouvelable une fois pour dix ans, sauf résiliation valable à l'issue de la première période. L'article 7:296 énumère les motifs de résiliation par le bailleur, et l'article 7:291 dispose que toute clause dérogeant au régime et défavorable au locataire est soumise à l'approbation du tribunal d'instance. L'article 7:230a confère aux locataires d'autres locaux commerciaux le droit de demander un sursis d'expulsion pour une durée maximale de trois ans.
Comment ça marche en pratique
La classification est déterminée par l'usage convenu et effectif, et non par la dénomination figurant au contrat. Un showroom où les clients peuvent acheter des marchandises peut être considéré comme un espace commercial, même si les parties le qualifient de bureau. Au terme des cinq premières années, le bailleur ne peut résilier le bail qu'en cas d'urgence personnelle ou si le locataire a manqué à ses obligations. Après dix ans, une analyse plus approfondie des intérêts en présence et des règles d'urbanisme entrent en jeu. La résiliation requiert un préavis d'un an.
Là où ça tourne mal
Les dérogations au régime légal sont convenues sans approbation judiciaire, ce qui les rend inapplicables précisément au moment où le bailleur en a besoin. Les clauses d'indexation et de charges locatives constituent une autre source de litiges, notamment lorsque le montant des charges n'est pas communiqué annuellement. Enfin, un bailleur qui résilie le bail pour son propre usage doit effectivement occuper les lieux pendant au moins un an ; à défaut, il s'expose à une action en indemnisation du locataire pour le préjudice subi.
termes connexes
Protection des loyers résidentiels , permis environnemental et contrat d'achat immobilier.
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