Le droit de superficie confère le droit réel de propriété sur les constructions, ouvrages ou plantations situés sur, dans ou au-dessus d'un terrain appartenant à autrui. Il déroge à la règle générale d'accession, selon laquelle le propriétaire du terrain serait autrement propriétaire de tout ce qui s'y trouve.
Base légale
L'article 5:101 du Code civil néerlandais définit le droit et prévoit qu'il peut être créé indépendamment ou subordonné à un autre droit, tel qu'un bail emphytéotique ou un bail. Il est créé par acte notarié inscrit aux registres publics. L'article 5:102 autorise la fixation d'une rente périodique. L'article 5:104 transpose par analogie les dispositions relatives au bail emphytéotique, notamment en ce qui concerne la résiliation et l'indemnité d'exécution. L'article 5:105 régit le sort des constructions à l'issue du bail : le propriétaire foncier en devient propriétaire et doit en principe verser une indemnité, sauf convention contraire.
Comment ça marche en pratique
Ce droit est largement utilisé pour les parcs solaires, les éoliennes, les infrastructures de recharge, les câbles et les pipelines, ainsi que pour la construction sur le terrain d'autrui. L'acte doit aborder quatre points : la durée, le paiement périodique et son indexation, le devenir de l'installation à son terme, et la possibilité de cession et d'hypothèque du droit. Ce dernier point est déterminant pour le financement, car une banque exigera une garantie sur le droit lui-même.
Là où ça tourne mal
L'acte ne prévoit aucune disposition relative à la démolition finale, ce qui ne permet pas de déterminer qui supporte les coûts de démantèlement. Une autre erreur réside dans l'interdiction de cession ou d'hypothèque, rendant tout financement impossible. Enfin, la durée du droit ne correspond pas à celle du contrat d'exploitation sous-jacent.
termes connexes
Ce droit s’ajoute au bail emphytéotique et à la servitude , et dans les projets d’énergies renouvelables, il est lié au stockage d’énergie.
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