Construction illégale chez votre voisin : que faire ?

Si votre voisin construit sans permis, le recours le plus efficace consiste généralement à adresser une demande écrite de mise en demeure ( handhavingsverzoek ) à la mairie ( college van burgemeester en wethouders ). Principale exception : de nombreux travaux de construction sont exemptés de permis en vertu de la loi sur l’environnement et l’aménagement du territoire ( Omgevingswet ). Il convient donc de vérifier au préalable si un permis était requis.

Parallèlement à la voie administrative, il existe une voie civile. Aux termes des articles 5:37 et 6:162 du Code civil néerlandais (BW), une construction conforme à la réglementation d'urbanisme peut néanmoins constituer une nuisance illicite. L'article 5:50 du BW fixe par ailleurs les règles relatives aux fenêtres et balcons situés à proximité de la limite de propriété. Nous expliquons ci-dessous comment vérifier l'état d'avancement de la procédure, comment formuler une demande d'exécution efficace, quels délais de six semaines s'appliquent et dans quels cas il est préférable de saisir le tribunal civil.

Quand les travaux de construction nécessitent-ils un permis ?

À compter du 1er janvier 2024, la loi sur l'aménagement du territoire (Omgevingswet) et ses décrets déterminent les travaux nécessitant une autorisation. Il n'existe pas de limite unique de hauteur ou de dimensions applicable partout : cela dépend du type de travaux, de leur emplacement sur la parcelle et du plan d'aménagement du territoire ( omgevingsplan ) de la commune.

La loi distingue deux aspects. L'activité technique de construction ( technische bouwactiviteit ) concerne les exigences nationales en matière de sécurité, de santé et d'énergie. L'activité relevant du plan environnemental ( omgevingsplanactiviteit ) concerne les règles locales d'usage, de hauteur et d'emplacement, et le plan environnemental peut imposer des règles plus strictes que les catégories nationales exemptées de permis.

Certaines extensions, remises et dépendances de jardin sont exemptées de permis si elles respectent la réglementation nationale. Ne vous fiez pas aux idées reçues : utilisez le service de vérification des permis sur le site Omgevingsloket, consultez le plan environnemental correspondant à l’adresse et renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si un permis a été demandé ou accordé. En vertu de la loi sur la transparence de l’administration publique ( Woo ), vous pouvez également demander à consulter le permis et ses plans.

Que peut faire la municipalité contre la construction sans permis ?

Construire sans permis constitue une infraction à l'article 5.1 de la loi sur l'administration générale (Omgevingswet), et la municipalité peut prononcer une injonction assortie d'une amende ( last onder dwangsom , article 5:32 de la loi sur l'administration générale, Awb) ou une mesure d'exécution administrative ( last onder bestuursdwang , article 5:21 de la loi sur l'administration générale, Awb). Dans certains cas, une amende administrative ou une sanction pénale peut également être prononcée.

En cas d'injonction, votre voisin doit cesser les travaux ou démolir la construction dans un délai imparti, sous peine d'amende. En cas d'ordonnance d'exécution forcée, la municipalité procède elle-même à la démolition et recouvre les frais auprès de votre voisin.

Selon la jurisprudence constante de la Division de la compétence administrative du Conseil d'État, une commune confrontée à une infraction est en principe tenue de la sanctionner. Elle ne peut s'en abstenir que s'il existe une perspective concrète de régularisation ou si la sanction serait disproportionnée. En pratique, la commune invite souvent d'abord votre voisin à solliciter une autorisation a posteriori, que vous pouvez ensuite contester.

Comment demander à la municipalité de faire appliquer la loi ?

Vous devez adresser une demande écrite à la direction municipale. Décrivez l'adresse, les travaux, les raisons pour lesquelles un permis était requis et n'a pas été accordé, et les conséquences pour vous ; joignez des photos datées et un compte rendu des travaux.

Vous devez être une partie intéressée ( belanghebbende ) au sens de l'article 1:2 Awb : une personne dont les intérêts sont directement affectés. Un voisin direct qui peut voir le chantier depuis son domicile remplit généralement cette condition ; une personne habitant à plusieurs rues de distance, souvent, non.

La municipalité doit statuer dans un délai raisonnable, qui, conformément à l'article 4:13 de la loi sur la construction (Awb), expire en tout état de cause après huit semaines, sauf disposition contraire de la loi. En cas de refus ou d'autorisation de la construction, vous pouvez former une opposition dans un délai de six semaines (article 6:7 de la loi sur la construction, Awb) et ensuite saisir le tribunal administratif.

Dans votre objection, exposez les deux motifs justifiant la non-application de l'autorisation : l'impossibilité de la régularisation et la primauté de vos intérêts sur ceux de votre voisin. Un permis délivré a posteriori doit être contesté dans les six semaines suivant sa publication, que vous en ayez été informé ou non ; consultez donc les publications de la mairie.

Quand devez-vous vous rendre au tribunal civil ?

Vous devez saisir le tribunal civil lorsque votre plainte porte sur les conséquences des travaux pour vous, et non sur le permis de construire. Le tribunal civil ne se prononce pas sur la nécessité du permis ; il détermine si votre voisin a agi illégalement à votre égard.

L'article 5:37 du Code civil bulgare interdit de causer des nuisances illicites au sens de l'article 6:162, telles que le bruit, les vibrations ou l'obstruction à la lumière ou à l'air. Le caractère illicite d'une nuisance dépend de sa nature, de sa gravité, de sa durée et des circonstances de l'espèce.

Le Code civil prévoit également des règles spécifiques concernant le voisinage. Aux termes de l'article 5:50 BW, les fenêtres, ouvertures dans les murs et balcons situés à moins de deux mètres de la limite de propriété et donnant sur votre terrain nécessitent votre autorisation. L'article 5:42 BW interdit la plantation d'arbres à moins de deux mètres de la limite de propriété et celle d'arbustes et de haies à moins d'un demi-mètre, sauf si un règlement local autorise une distance inférieure. Ces règles s'appliquent, qu'un permis ait été accordé ou non.

Dans le cadre d'une procédure civile, vous pouvez demander la démolition ou la modification de la structure, l'interdiction de poursuivre les travaux ou des dommages et intérêts, assortis d'une amende. Si les travaux sont toujours en cours, une procédure sommaire ( kort geding ) devant le juge des référés peut aboutir à une décision en quelques semaines. Adressez d'abord une lettre formelle à votre voisin ; cela permet parfois de régler le litige et montre au tribunal que vous avez fait le nécessaire.

Faut-il choisir la médiation, la municipalité ou le tribunal ?

Cela dépend de votre objectif et de l'urgence. Discuter ou participer à une médiation ne suspend pas le délai de six semaines pour contester un permis ; il est donc important de déposer votre contestation dans les délais, même pendant les discussions.

De nombreuses municipalités proposent une médiation de quartier gratuite aux résidents. La médiation permet de convenir de solutions qu'un tribunal ne peut imposer, comme la pose de vitres dépolies, d'un paravent ou le déplacement d'une structure, et de les consigner dans une convention ( article 7:900 du Code civil bulgare) qui engage les deux parties.

En règle générale : si le problème réside dans l’absence de permis, commencez par vous adresser à la mairie, qui prend en charge les frais de contrôle. Si le problème vous cause un préjudice, comme une fenêtre à moins de deux mètres, engagez une procédure civile, à vos frais et à la charge de la preuve (article 150 du Code de procédure civile). Les deux procédures peuvent être menées simultanément.

Que devez-vous vérifier en tant que voisin qui s'y oppose ?

Votre position dépend des preuves et des délais. Vérifiez ces points :

• Pour déterminer si un permis était requis, en utilisant l'Omgevingsloket et le plan environnemental pour cette adresse.
• Que la demande de permis ait été déposée ou accordée, cela figure dans les publications de la municipalité.
• Disposez-vous de photographies datées et d'un registre indiquant la taille et la distance par rapport à la limite ?
• Que vous soyez une partie intéressée directement concernée au sens de l’article 1:2 Awb.
• Lorsque le délai d'opposition de six semaines expire pour toute décision ou autorisation.

Que devez-vous vérifier en tant que propriétaire d'un bâtiment ?

Si vous êtes le constructeur, une demande d'exécution peut interrompre votre projet. Vérifiez les points suivants avant le début des travaux :

• Si vos plans nécessitent à la fois un permis pour les aspects techniques du bâtiment et pour l'étude d'environnement.
• La question de savoir si un nouveau bâtiment relève de la loi sur l'assurance qualité de la construction (Wkb), qui exige depuis le 1er janvier 2024 une notification de construction (bouwmelding) pour les travaux de classe 1 par conséquence.
• Que les fenêtres ou les balcons se trouvent à moins de deux mètres de la limite (Article 5:50 BW).
• Que votre entrepreneur ou votre architecte soit contractuellement responsable des permis et des notifications.
• Avez-vous informé vos voisins avant le début des travaux ?

Que pouvons-nous faire pour vous en cas de litige concernant une construction sans permis ?

Nos avocats spécialisés en droit immobilier assistent les voisins et les propriétaires dans les procédures administratives et civiles ; consultez également notre index des guides de droit immobilier néerlandais . Concrètement :

• Nous vérifions si la construction nécessitait un permis au titre de la loi Omgevingswet et du plan environnemental.
• Nous rédigeons la demande d'exécution à l'intention de l'exécutif municipal.
• Nous formons le recours dans un délai de six semaines et interjetons appel devant le tribunal administratif.
• Nous envoyons la lettre officielle à votre voisin et entamons une procédure sommaire là où des travaux sont en cours.
• Nous consignons l'accord conclu avec votre voisin dans un contrat de règlement.

Résumé

• Vérifiez d'abord si un permis était nécessaire ; de nombreux travaux de moindre envergure sont exemptés de permis en vertu de la loi Omgevingswet.
• Si un permis était requis et n'a pas été accordé, envoyez une demande d'exécution écrite ; la municipalité est en principe tenue de l'appliquer.
• Contester dans un délai de six semaines un refus ou un permis accordé après coup (Article 6:7 Awb).
• La voie civile, en vertu des articles 5:37, 5:50 et 6:162 BW, traite des nuisances et des règles de limites indépendamment du permis.

Foire aux questions