Points clés à retenir

En tant que propriétaire, vous pouvez faire l'objet d'une fermeture administrative de votre bien, même si vous n'aviez connaissance d'aucune activité criminelle. La responsabilité civile n'est pas automatique suite à une décision de fermeture : le tribunal examine toutes les circonstances de l'affaire. La procédure de vérification Bibob s'applique non seulement aux permis et autorisations, mais aussi aux transactions immobilières impliquant des autorités publiques. Les particuliers et les entreprises disposent de recours juridiques solides : opposition administrative, appel et mesures provisoires. Le partage de données entre autorités publiques est strictement encadré ; vous disposez de droits d'accès et d'opposition.

Impossible d'y échapper : crime organisé, trafic de drogue, atteinte à l'État de droit. Ces termes font désormais partie intégrante du débat public néerlandais. Mais que signifient-ils concrètement, et surtout, quelles sont leurs conséquences pour vous ? Non pas pour le suspect ou le criminel, mais pour l'entrepreneur qui souhaite ouvrir un restaurant, le propriétaire qui loue un bien immobilier, le résident d'un quartier où les réseaux criminels sont actifs.

La lutte contre le crime organisé a désormais des répercussions importantes sur le quotidien de personnes innocentes. Des propriétés sont fermées, des permis refusés, des données personnelles partagées entre les services gouvernementaux. Cet article explique le fonctionnement juridique de cette approche – notamment en matière de droit pénal, administratif, civil et de protection des données – et les recours possibles pour tout citoyen ou chef d'entreprise concerné.

I. Droit pénal : Quand la collaboration devient-elle un crime ?

La mise à mal de l'État de droit commence par l'imbrication du monde criminel et de l'économie légale. Les criminels recherchent des structures légales pour dissimuler leurs activités illégales ou blanchir l'argent du trafic de drogue. Un établissement hôtelier peut servir de véhicule pour blanchir l'argent de la drogue. Une entreprise de transport peut être utilisée pour le transit de stupéfiants. Un portefeuille immobilier peut servir de couverture pour les avoirs criminels. La caractéristique principale de ce type de criminalité est précisément son apparence de légalité au premier abord.

En matière de droit pénal, l'article 140 du Code pénal néerlandais constitue l'instrument principal. Cette disposition érige en infraction la participation à une organisation criminelle. Sa force réside notamment dans le fait que le réseau lui-même est incriminé, indépendamment des infractions individuelles commises. Il est ainsi possible de poursuivre ceux qui facilitent le fonctionnement de l'infrastructure criminelle sans qu'ils transportent eux-mêmes de stupéfiants ou commettent des actes de violence : le comptable, le chauffeur, le loueur d'un entrepôt.

Le législateur a également conféré à la police et au parquet des pouvoirs étendus pour enquêter sur le crime organisé. Le déploiement d'agents infiltrés, l'interception des communications et la surveillance systématique sont autorisés. Ces méthodes ne concernent pas uniquement les suspects : leur entourage immédiat, leurs partenaires commerciaux ou leurs colocataires peuvent également être impliqués dans les enquêtes. Il est donc important que les entrepreneurs légitimes connaissent ces règles.

II. Droit administratif : Votre propriété est fermée, votre permis est refusé

Clôture administrative : un instrument puissant

L'instrument le plus visible de la lutte contre le crime organisé est la fermeture administrative des locaux. En vertu de l'article 13b de la loi sur l'opium – communément appelée loi Damoclès –, un maire peut ordonner la fermeture d'un immeuble d'habitation ou d'un local commercial où des stupéfiants destinés à la vente, à la livraison ou à la distribution sont découverts. Il s'agit d'une mesure administrative, et non pénale : aucune condamnation n'est requise au préalable.

Ce qui confère à cet instrument une portée considérable, c'est qu'il peut également concerner le propriétaire ou le bailleur d'un bien immobilier, même s'il ignorait tout des activités qui s'y déroulaient. Un propriétaire qui loue un appartement à un locataire impliqué dans un petit trafic de drogue peut se retrouver soudainement confronté à une injonction de fermeture, à une perte de revenus locatifs et à d'éventuelles poursuites en responsabilité. La question de savoir s'il aurait pu l'empêcher ne se pose que plus tard, lors de la procédure d'opposition ou d'appel.

Le principe de proportionnalité : plus qu’une formalité

La loi confère aux maires un pouvoir discrétionnaire : ils peuvent ordonner une fermeture, mais n’y sont pas toujours tenus. Le tribunal administratif examine si le maire était raisonnablement en droit de prendre cette décision, en s’appuyant sur le principe de proportionnalité . Ce principe exige que la mesure soit appropriée, nécessaire et proportionnée – au regard de la gravité de l’infraction, de la situation de la personne concernée et de l’intérêt public poursuivi.

On a longtemps considéré que les tribunaux n'examineraient les ordonnances de fermeture qu'avec légèreté. Cependant, la jurisprudence récente témoigne d'une évolution vers un examen plus approfondi et plus actif. Dans les affaires ECLI:NL:RVS:2025:2922 et ECLI:NL:RVS:2026:475 , la Division de la compétence administrative du Conseil d'État a souligné que les intérêts de la personne concernée – sa situation personnelle, son degré de culpabilité et les conséquences de la fermeture – doivent être activement pris en compte. Un propriétaire qui, de toute évidence, ignorait l'activité criminelle et a exercé une surveillance active se trouve dans une situation juridique très différente de celle d'un propriétaire qui a ignoré les signaux d'alerte.

Vos recours légaux contre une ordonnance de fermeture

Si vous recevez un ordre de fermeture, la première étape consiste à déposer un recours auprès du maire. Cela peut paraître une simple formalité, mais la procédure de recours vous permet d'exposer votre situation personnelle, vos actions de surveillance et tous les faits pertinents. Si votre recours est rejeté, vous pouvez faire appel devant le tribunal administratif conformément à l'article 6:13 de la loi générale sur le droit administratif (Awb).

En cas d'urgence – et une fermeture l'est presque toujours –, vous pouvez simultanément demander une injonction provisoire au juge des référés ( article 8:81 de la loi sur les mesures provisoires ). Ce juge peut suspendre l'exécution de l'ordonnance dans l'attente d'une décision définitive. En pratique, il s'agit d'un outil important pour les bailleurs et les propriétaires : une fermeture peut durer des semaines et causer de graves préjudices financiers et de réputation. La possibilité de limiter ces préjudices pendant la procédure au fond est précieuse.

Le contrôle Bibob : pas seulement pour les permis

Outre le pouvoir de fermeture, les autorités disposent d'un autre instrument souvent sous-estimé : la loi Bibob (loi relative à la promotion des décisions d'évaluation d'intégrité des pouvoirs publics). Cette législation autorise les organismes publics à refuser ou à retirer des permis, des subventions et des contrats s'il existe un risque sérieux d'abus à des fins criminelles ou de blanchiment d'argent. Toute personne sollicitant une licence d'exploitation d'un établissement de restauration dans une commune appliquant la loi Bibob peut être amenée à fournir des informations financières et commerciales détaillées.

Ce qui est moins connu, c'est que le contrôle Bibob peut également s'appliquer aux transactions immobilières impliquant une autorité publique : acquisition de biens municipaux, baux emphytéotiques ou location de locaux auprès d'une entité publique. Pour les entrepreneurs actifs sur le marché immobilier ou ayant des projets d'expansion impliquant des biens publics, cet aspect mérite une attention particulière.

III. Droit civil : La position juridique du propriétaire

Résiliation du contrat de location

Lorsque le maire ordonne la fermeture d'un bien immobilier, cela a des conséquences immédiates sur le contrat de bail. Conformément à l'article 7:231(2) du Code civil néerlandais , le bailleur peut résilier le bail de manière extrajudiciaire dès que le bien a été fermé par décision administrative pour trouble grave à l'ordre public. Il est à noter qu'aucun manquement du locataire n'est requis : l'arrêté de fermeture constitue à lui seul un fondement juridique suffisant. Le bailleur n'a pas à attendre que la décision devienne définitive et sans appel, comme le confirme la décision ECLI:NL:GHARL:2023:1291.

Cela dit, la résiliation doit être proportionnée et ne doit pas être inacceptable au regard des principes de raisonnabilité et d'équité. En cas de violations mineures ou de circonstances personnelles exceptionnelles du locataire, un tribunal peut intervenir.

Responsabilité : La nuance est de mise

Une ordonnance de fermeture n'entraîne pas automatiquement la responsabilité civile du propriétaire. Ce point est souvent négligé dans les reportages sur le crime organisé. Le tribunal examine toutes les circonstances de l'affaire : le propriétaire avait-il connaissance de l'utilisation criminelle du bien ? Dans la négative, aurait-il dû raisonnablement en avoir connaissance ? A-t-il exercé une surveillance adéquate et a-t-il réagi de manière appropriée aux signaux d'alerte ?

La jurisprudence de la Division de la compétence administrative du Conseil d'État établit clairement que les bailleurs sont tenus à une obligation active de diligence. Se contenter d'affirmer son ignorance ne suffit pas : le tribunal exige des mesures concrètes prises pour prévenir tout abus ( ECLI:NL:RVS:2023:579 ; ECLI:NL:RVS:2022:2443 ). Un bailleur ayant soigneusement sélectionné son locataire, effectué des inspections régulières et répondu par écrit aux réclamations se trouve dans une situation bien plus favorable que celui qui est resté inactif après la signature du bail.

Si le propriétaire manque à son obligation de diligence, il peut être tenu responsable du manque à gagner locatif, des frais de réparation et autres pertes en vertu de l'article 6:74 du Code civil néerlandais . Sa responsabilité envers les tiers peut également être engagée – par exemple envers les voisins victimes d'un préjudice suite à une activité criminelle dans les locaux – en vertu de l'article 6:174 du Code civil (responsabilité du fait des locaux défectueux) ou des dispositions générales relatives à la responsabilité civile délictuelle prévues à l'article 6:162 du même code.

Que pouvez-vous faire en tant que propriétaire ?

La question que nous posent le plus souvent les propriétaires est : comment limiter les risques ? La réponse réside dans une combinaison de facteurs : une sélection rigoureuse dès le départ, un suivi attentif pendant toute la durée du bail et une documentation exhaustive de toutes vos actions et démarches.

Au début du bail, il est primordial de vérifier soigneusement l'identité, les revenus et les antécédents du locataire. La loi sur les bonnes pratiques de location (Good Landlordship Act) impose aux propriétaires d'utiliser des critères de sélection objectifs et de faire preuve de transparence tout au long du processus. En cas de doute sur l'authenticité des documents, n'hésitez pas à contacter les autorités compétentes et à demander des références. Documentez votre processus de sélection par écrit : en cas de litige, les preuves écrites constituent votre meilleur argument de défense.

La surveillance ne s'arrête pas là. Des inspections périodiques – à condition qu'elles soient contractuellement justifiées et réalisées de manière proportionnée, le droit à la vie privée du locataire étant également protégé – vous permettent de déceler à temps les signes d'abus. Répondez toujours par écrit et avec soin aux plaintes des voisins. En cas d'indices concrets d'activité criminelle, adressez une mise en demeure au locataire et consultez rapidement un avocat. Plus vous agirez tôt, moins vous risquerez d'être impliqué dans des procédures administratives ou civiles.

Enfin, un mot sur la protection contractuelle. Les clauses anti-abus dans le bail sont judicieuses, mais une clause d'exonération générale visant à exclure toute responsabilité pour les activités criminelles du locataire ne sera valable que partiellement devant les tribunaux. La Cour suprême a constamment statué que les clauses d'exclusion ne peuvent être invoquées en cas de faute lourde ou intentionnelle ( ECLI:NL:HR:2021:153 ). Un avocat qualifié peut vous aider à rédiger des clauses offrant une protection réelle et qui résisteront à un examen judiciaire.

IV. Confidentialité : partage des données et vos droits

La lutte contre le crime organisé exige une coopération interinstitutionnelle : municipalités, police, parquet, administration fiscale, FIOD (Service de renseignement et d'enquêtes fiscales) et autres organismes échangent des informations afin de dresser un tableau complet des réseaux criminels. Cette coopération est indispensable, mais elle comporte également des risques pour la vie privée des citoyens qui se retrouvent parfois, indûment, sous les feux des projecteurs.

Le partage de données personnelles entre autorités publiques est strictement réglementé. Les cadres juridiques applicables sont le Règlement général sur la protection des données (RGPD) , la loi néerlandaise de transposition (UAVG), la loi néerlandaise sur les données de police (Wpg) et la loi Bibob . Les données ne peuvent être partagées que s'il existe une base légale claire et si le traitement est nécessaire et proportionné. Les données de police ne peuvent être communiquées à d'autres organismes qu'en cas d'intérêt public supérieur ( article 19 de la Wpg ) ou dans le cadre d'accords de coopération spécifiques visant la lutte contre la criminalité organisée ( article 20 de la Wpg ). Le partage de données ne peut jamais être un acte administratif de routine : chaque communication doit être justifiée de manière concrète et démontrable.

Si vous estimez que vos données personnelles ont été traitées ou partagées illégalement, vous disposez de nombreux recours légaux. Vous pouvez demander l'accès à vos données en vertu de l'article 15 du RGPD , en demander la rectification ou l'effacement, et vous opposer à leur traitement. Si ces démarches ne donnent pas satisfaction, vous pouvez déposer une plainte auprès de l' Autorité néerlandaise de protection des données ou saisir le tribunal administratif. Ce dernier examine rigoureusement la légalité du partage des données et la protection adéquate de vos intérêts ( ECLI:NL:RVS:2026:903 ; ECLI:NL:RVS:2026:746 ) .

Conclusion : Le crime organisé est l'affaire de tous.

La lutte contre le crime organisé et la subversion de l'État de droit ne se limite plus aux marges de la société, loin des préoccupations des entrepreneurs respectueux de la loi ou des locataires ordinaires. Les instruments déployés par les autorités – fermetures administratives, vérifications Bibob, partage intégré de données – touchent des personnes innocentes. Dans bien des cas, c'est d'ailleurs l'objectif recherché : le gouvernement souhaite empêcher le détournement de structures légitimes, et un certain degré de contrôle est indispensable à cette fin.

Cela ne signifie pas pour autant que la loi vous laisse sans protection. La proportionnalité et le caractère raisonnable ne sont pas de vains mots, mais des critères contraignants selon lesquels les décisions sont examinées. Le tribunal prend en compte votre situation personnelle, votre comportement et vos efforts. Ceux qui ont bien géré leurs affaires – sélection rigoureuse, surveillance active et documentation exhaustive – se trouvent dans une situation juridique fondamentalement différente de ceux qui ne l'ont pas fait.

Vous faites l'objet d'une ordonnance de fermeture, d'une enquête Bibob ou de questions concernant votre responsabilité de propriétaire ? N'attendez pas. Les délais pour contester et faire appel sont courts, et des conseils juridiques prodigués à temps peuvent faire toute la différence entre une défense réussie et une décision irrévocable qui affectera votre entreprise ou votre bien immobilier pour les années à venir.

Avez-vous des questions concernant votre situation juridique ?

Le droit pénal et l'immobilier avocats at Law & More Nous sommes là pour vous conseiller sur les fermetures de biens immobiliers, les vérifications Bibob, les obligations des propriétaires et les questions de partage de données. Que vous soyez propriétaire, chef d'entreprise ou que vous souhaitiez simplement comprendre les conséquences d'une décision administrative, nous sommes prêts à vous aider. Contactez-nous à l'adresse suivante : lawandmore.eu.

Législation pertinente : Article 140 du Code pénal • Article 13b de la loi sur l’opium • Article 7:231 du Code civil • Article 6:74 du Code civil • Article 6:174 du Code civil • Article 6:162 du Code civil • RGPD • Loi sur les données de police • Loi Bibob • Loi sur les bonnes pratiques de location • Loi générale sur le droit administratif (Awb)

Questions fréquentes sur le crime organisé et la mise à mal de l'État de droit