À quoi faut-il faire attention lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier ?
L'achat d'un logement doit être constaté par écrit (article 7:2 du Code civil néerlandais). Vous ne devenez propriétaire qu'après l'inscription de l'acte notarié de transfert au registre foncier (Kadaster) (article 3:89 du Code civil néerlandais). La plupart des litiges surviennent dans les semaines qui suivent la signature du compromis de vente et le transfert de propriété.
L'acheteur d'un logement par un particulier dispose d'un délai de rétractation de trois jours après la signature. Passé ce délai, la vente est définitive, sauf si une condition suspensive s'applique, comme une condition de financement. Cette condition n'est valable que si elle est invoquée dans les délais et selon les modalités prévues. Il est donc essentiel de bien vérifier les dates figurant dans le contrat de vente.
Si une partie manque à ses obligations, l'autre partie peut lui signifier une mise en demeure (ingebrekestelling) et ensuite réclamer l'exécution du contrat, la résiliation ou des dommages-intérêts. De nombreux contrats de vente standard prévoient une pénalité de 10 % du prix d'achat. Le tribunal peut réduire cette pénalité si son application intégrale serait manifestement inacceptable (article 6:94 du Code civil néerlandais). Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vérifier ces points dans le contrat de vente avant sa signature. Pour en savoir plus sur la résiliation d'un contrat de vente, consultez la documentation correspondante.
Que faire face aux défauts cachés ?
Un logement doit posséder les caractéristiques auxquelles vous étiez en droit de vous attendre en vertu du contrat de vente (article 7:17 du Code civil néerlandais). À défaut, il y a non-conformité et vous pouvez engager la responsabilité du vendeur.
La solidité de votre dossier dépend de l'obligation de divulgation du vendeur (mededelingsplicht) et de l'obligation de vérification de l'acheteur (onderzoeksplicht). Le vendeur doit divulguer les défauts dont il a connaissance. L'acheteur doit vérifier ce qu'il pouvait raisonnablement découvrir, par exemple au moyen d'un diagnostic structurel. Une clause relative à l'âge ou à l'amiante peut limiter votre position. Un avocat spécialisé en droit immobilier, avec l'aide d'un expert en bâtiment si nécessaire, déterminera si le défaut était décelable pour vous.
You must inform the seller within a reasonable time after discovery (Article 7:23 of the Dutch Civil Code). If you buy as a consumer from a professional seller, notification within two months is in any event timely. A claim is in principle time-barred two years after that notification. See also our page on hidden defects in a home.
Quelles sont les règles applicables si vous achetez un terrain auprès du gouvernement ?
Une commune ou autre autorité publique qui vend un terrain doit en principe offrir des chances égales à toutes les parties intéressées. Ce principe découle de l'arrêt Didam de la Cour suprême (Hoge Raad) du 26 novembre 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).
L'autorité compétente doit annoncer son intention de vendre en temps utile et appliquer des critères de sélection objectifs. Ce n'est que s'il est établi à l'avance, ou s'il est raisonnable de supposer, qu'il n'existe qu'un seul candidat sérieux qu'elle peut procéder à une vente directe. Cette jurisprudence a des conséquences majeures pour les promoteurs et les investisseurs. Consultez également notre article sur les conventions d'aménagement foncier.
Quelles sont les règles applicables à la location de biens immobiliers ?
Le droit du bail, tel qu'il est énoncé dans le livre 7 du Code civil néerlandais, établit une distinction nette entre les locaux d'habitation et les locaux commerciaux. Le locataire d'un local d'habitation bénéficie d'une sécurité d'occupation renforcée (huurbescherming) : le bail ne prend fin que si le locataire y consent ou si le tribunal d'instance (kantonrechter) en décide ainsi (articles 7:272 et 7:274 du Code civil néerlandais).
Depuis le 1er juillet 2024, la loi abolissant les baux à durée déterminée (Wet vaste huurcontracten) est applicable : les contrats de location de logements sont en principe à durée indéterminée. Suite à la loi sur les loyers abordables (Wet betaalbare huur), le système de points s'applique également à une grande partie du segment des loyers moyens depuis cette même date. Depuis le 1er juillet 2023, la loi sur les bonnes pratiques de location (Wet goed verhuurderschap) fixe des règles pour tous les propriétaires, notamment un dépôt de garantie maximal équivalent à deux mois de loyer de base.
Les locaux commerciaux sont répartis en deux catégories. Les commerces, restaurants, cafés et entreprises artisanales relèvent de l'article 7:290 du Code civil néerlandais, avec une durée de bail de cinq ans renouvelable une fois. Les bureaux relèvent de l'article 7:230a du même code et bénéficient d'une protection contre l'expulsion uniquement. Depuis le 1er janvier 2023, un immeuble de bureaux doit en principe être classé au minimum comme bâtiment de catégorie énergétique C ; à défaut, il ne peut plus être utilisé comme bureau.
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Quels sont vos droits en matière de construction, de travaux supplémentaires et d'achèvement des travaux ?
Dans le cadre d'un contrat de construction (aanneming van werk), l'entrepreneur s'engage à réaliser un ouvrage et à le livrer (article 7:750 du Code civil néerlandais). Depuis le 1er janvier 2024, la loi néerlandaise sur la qualité de la construction (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) est applicable. Depuis lors, l'entrepreneur est également responsable, après réception des travaux, des défauts non constatés à ce moment-là, sauf s'ils ne lui sont pas imputables.
Pour un client particulier, l'entrepreneur doit fournir un dossier de réception (article 7:757a du Code civil néerlandais). Le client particulier peut déposer chez un notaire, à titre de garantie pour la réparation des vices de réception, un montant maximal de 5 % du prix du contrat (article 7:768 du Code civil néerlandais). Toute action en réparation d'un vice de construction se prescrit par un délai de vingt ans à compter de la réception des travaux (article 7:761 du Code civil néerlandais).
Les travaux supplémentaires sont des travaux qui ne font pas partie de la mission initiale. En principe, l'entrepreneur ne peut facturer une augmentation de prix que s'il vous en a averti en temps utile, à moins que vous n'ayez vous-même constaté cette nécessité (article 7:755 du Code civil néerlandais). Il est donc impératif de toujours consigner les modifications par écrit, y compris le prix. À la fin des travaux, il convient également de mentionner tous les défauts apparents dans un rapport de réception.
Business projects are often governed by the UAV 2012 or the UAV-GC 2005 (standard Dutch construction terms), with their own rules on additional work, completion and the liability of contractors and architects. For construction disputes, you can turn to our construction law lawyer. In project development, where construction and purchase come together, our construction law lawyers and the real estate lawyer work together.
Qu’est-ce qu’une association de propriétaires réglemente et quels droits limitent votre propriété ?
Toute personne qui acquiert un appartement devient propriétaire d'un droit de propriété (appartementsrecht) et devient automatiquement membre de l'association des copropriétaires (Vereniging van Eigenaren, VvE). L'acte de division (splitsingsakte) et le règlement de copropriété déterminent les parties privatives et la répartition des charges.
Une association de copropriétaires doit provisionner chaque année des fonds pour les travaux d'entretien importants : soit sur la base d'un plan d'entretien pluriannuel, soit à hauteur d'au moins 0.5 % de la valeur de reconstruction (article 5:126 du Code civil néerlandais). Si vous contestez une décision prise en assemblée générale, vous pouvez demander son annulation auprès du tribunal d'instance. Cette demande doit être déposée dans un délai d'un mois (article 5:130 du Code civil néerlandais). Un avocat spécialisé en droit immobilier peut examiner l'acte de division et la décision pour vous. Consultez également notre page dédiée aux avocats spécialisés en droit de la copropriété.
La propriété peut également être limitée par les droits de tiers. Ces droits sont inscrits dans les registres publics et sont transmis au nouvel acquéreur lors de la vente. Les règles applicables figurent au Livre 5 du Code civil néerlandais.
- Un bail emphytéotique confère le droit d'utiliser le terrain d'autrui, généralement en échange d'une rente foncière annuelle (article 5:85 du Code civil néerlandais). Lors de l'achat, il convient de prêter attention à la durée du bail et aux dates de révision.
- Un droit de superficie donne le droit d'avoir des bâtiments ou des ouvrages sur ou au-dessus du terrain d'autrui (article 5:101 du Code civil néerlandais), par exemple des panneaux solaires sur le toit d'une autre partie.
- Une servitude (erfdienstbaarheid) est une charge sur une parcelle au profit d'une autre parcelle, comme un droit de passage (article 5:70 du Code civil néerlandais).
Le droit du voisinage est également abordé dans le Livre 5. Il est interdit de causer à vos voisins des nuisances illicites, par exemple par le bruit ou les odeurs (article 5:37 du Code civil néerlandais). Les arbres doivent en principe se situer à au moins deux mètres de la limite de propriété, et les arbustes et haies à un demi-mètre (article 5:42 du Code civil néerlandais). Pour en savoir plus, consultez notre page « Avocat spécialisé dans les litiges de voisinage ».
