Avocat spécialisé en droit locatif aux Pays-Bas

Law & More Nous conseillons les locataires et les propriétaires aux Pays-Bas en matière de baux résidentiels et commerciaux : loyers, vices de construction, résiliation, impayés et expulsion. Nous représentons des locataires particuliers, des locataires internationaux, des propriétaires et des entreprises louant des locaux commerciaux, lors de négociations et devant les tribunaux civils et le Tribunal des loyers, en néerlandais et en anglais. La première étape consiste en un entretien initial gratuit au cours duquel nous examinons le bail et la correspondance.

Les clients évaluent Law & More 9.6 sur 10 Témoignages clients, la plateforme d'avis néerlandaise (81 avis, en octobre 2026).

Comment pouvons-nous vous aider?

• un propriétaire qui souhaite mettre fin à votre bail, ou un locataire qui refuse de partir ;
• une augmentation de loyer ou un niveau de loyer que vous jugez trop élevé ; voir augmentations de loyer;
• défauts et entretien que le propriétaire ne répare pas ;
• dépôts et frais de service; voir dépôts et frais de service;
• un contrat de location temporaire ou à durée indéterminée ; voir contrats de location à durée indéterminée;
• arriérés, nuisances et expulsion;
• Rédiger ou réviser un bail pour un magasin, un restaurant, un bureau ou un entrepôt.

Dans quelle mesure un locataire résidentiel est-il bien protégé ?

Le locataire d'un logement indépendant bénéficie d'une sécurité d'occupation : le propriétaire ne peut donner congé que conformément à l'article 7:274 du Code civil néerlandais, et si le locataire s'y oppose, le propriétaire doit saisir le tribunal. Cette protection est inaliénable.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi sur les contrats de location à durée déterminée le 1er juillet 2024, le bail à durée indéterminée est redevenu la norme pour les logements indépendants ; les baux temporaires ne sont autorisés que dans un nombre limité de situations bien définies. La vente du bien ne constitue pas en soi un motif de résiliation : l'acquéreur devient bailleur et le bail se poursuit aux mêmes conditions. Plus d'informations sur les droits des locataires aux Pays-Bas.

Votre loyer est-il légal ?

Pour une grande partie du parc locatif, le loyer maximal légal est déterminé par le système de points, étendu au segment intermédiaire du marché par la loi sur les loyers abordables. Les litiges relatifs au niveau de loyer, aux charges et à l'entretien dans les segments réglementés et intermédiaires peuvent être soumis au Tribunal des loyers (Huurcommissie).

Le loyer maximal dépend alors de la qualité du bien et non des prix du marché. Le niveau du loyer et toute augmentation peuvent être contestés auprès du Tribunal des loyers. Les délais étant courts, vérifiez d'abord la date figurant sur le courrier du propriétaire. Pour plus d'informations, consultez notre article sur la Loi sur les loyers abordables.

Que pouvez-vous faire face aux défauts ?

Un défaut est tout ce qui prive le locataire de la jouissance paisible du logement (article 7:204 du Code civil néerlandais). Le bailleur est tenu d'y remédier sur demande (article 7:206), et tant que le défaut persiste, le locataire peut demander une réduction de loyer (article 7:207).

Signalez tout défaut par écrit et conservez les photos et la correspondance. Si le propriétaire ne le répare pas, vous pouvez demander une réduction de loyer pour la durée du défaut. Pour les logements réglementés et les logements à loyer intermédiaire, le Tribunal des loyers est la voie la plus rapide ; sinon, c’est le tribunal d’instance qui tranche.

Quelles règles s'appliquent aux locaux commerciaux ?

Les locaux commerciaux et hôteliers relèvent de l'article 7:290 du Code civil néerlandais : les baux sont conclus pour une durée de cinq ans, renouvelable une fois, et le locataire bénéficie d'une protection importante en cas de résiliation. Les bureaux, entrepôts et cabinets professionnels relèvent de l'article 7:230a, où la protection se limite à un report de l'obligation de quitter les lieux.

Conformément à l'article 7:230a, le tribunal peut prolonger ce délai de trois ans au maximum. Le régime applicable est déterminé par l'usage effectif des locaux, et non par la qualification figurant au contrat. Cette simple question a souvent un impact déterminant sur la valeur d'un bail ; il est donc conseillé de la régler avant la signature, et non après notification. Voir la différence entre les locaux visés aux articles 7:290 et 7:230a et le bail type de la ROZ.

Dans quelles circonstances un propriétaire peut-il expulser un locataire ?

Uniquement après un jugement et par l'intermédiaire d'un huissier. Un propriétaire ne peut jamais expulser un locataire de sa propre initiative : changer les serrures ou enlever ses biens est illégal, quel que soit le montant des arriérés.

En procédure sommaire, le tribunal n'accordera l'expulsion que si le manquement est suffisamment grave pour le justifier. Un jugement en procédure sommaire peut parfois être obtenu en quelques semaines ; une procédure au fond prend beaucoup plus de temps. Le choix de la voie appropriée dépend du motif et des faits, et nous vous le précisons d'emblée.

Comment se passe le travail avec Law & More marche ?

1. Réunion d'introduction : vous nous envoyez le bail et la correspondance, et nous discutons de votre situation, gratuitement.
2. Conseil et estimation des coûts : nous évaluons le régime applicable, les options réalistes et les coûts prévus.
3. Négociation : nous exposons votre position à l'autre partie et négocions le loyer, les réparations, la résiliation ou un règlement à l'amiable.
4. Procédure ou finalisation : nous menons les procédures devant le tribunal de sous-district ou le Tribunal des loyers, ou nous enregistrons l’accord par écrit.

Combien coûte un avocat spécialisé en droit locatif ?

La première rencontre est gratuite. Ensuite, nous facturons à l'heure, et nous convenons à l'avance avec vous du tarif et du temps de travail attendu.

• Avocat : 250 à 350 euros de l'heure, hors TVA.
• Associé : 300 à 400 euros de l'heure, hors TVA.
• Séance de conseil unique sans assistance supplémentaire : 300 euros TVA incluse.

Law & More Nous ne travaillons pas dans le cadre de l'aide juridictionnelle. L'aide juridictionnelle existe via le Conseil d'aide juridictionnelle (Raad voor Rechtsbijstand), mais nous n'y participons pas. Les frais externes tels que les frais de justice (griffierecht), les frais du Tribunal des loyers et les honoraires d'huissier sont facturés séparément.

Qui s'occupe de votre dossier ?

Votre dossier est pris en charge par Ruby van Kersbergen. Vous trouverez plus d'informations à son sujet sur la page de notre équipe.

Quels services connexes pourraient être pertinents ?

Votre question peut également aborder d'autres sujets. Ces pages expliquent comment nous pouvons vous aider.

• avocat en droit de la construction

Foire aux questions

Mon propriétaire peut-il résilier mon bail parce qu'il veut vendre la maison ?

La vente d'un bien immobilier ne constitue pas en soi un motif de résiliation d'un bail d'habitation. La vente ne met pas fin au bail : l'acquéreur devient le bailleur et la location se poursuit aux mêmes conditions. Le bailleur ne peut donner congé que pour l'un des motifs prévus à l'article 7:274 du Code civil néerlandais.

Mon loyer a augmenté. Puis-je contester cette augmentation ?

Dans les segments réglementés et intermédiaires, le loyer maximal est déterminé par le système de points, et son montant ainsi que son augmentation peuvent être contestés auprès du Tribunal des loyers. Les délais étant courts, il est conseillé de vérifier la date de convocation et d'agir avant l'expiration du délai.

Je loue un bureau. Ai-je la même protection qu'un commerce ?

Non. Les bureaux relèvent de l'article 7:230a, qui prévoit un report de l'obligation de quitter les lieux plutôt qu'un droit à la poursuite du bail. Les commerces et les établissements de restauration relèvent de l'article 7:290 et bénéficient d'une protection bien plus étendue. L'usage effectif des locaux détermine le régime applicable.

Le propriétaire refuse de réparer un défaut majeur. Que puis-je faire ?

Vous pouvez exiger des réparations et, si le défaut nuit gravement à la jouissance du logement, demander une réduction de loyer pendant la durée des travaux. Pour les logements à loyer réglementé et les logements de gamme moyenne, le Tribunal des loyers est la voie la plus rapide. Signalez le défaut par écrit et conservez les preuves.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

Cela dépend du fondement de l'affaire et de la pertinence d'une procédure sommaire. Un jugement en procédure sommaire peut parfois être obtenu en quelques semaines ; une procédure au fond prend beaucoup plus de temps. Nous indiquerons d'emblée la voie la plus appropriée aux faits.

Vous avez des doutes sur votre situation ? Décrivez-nous votre situation. Nous vous indiquerons vos options sous 24 heures ouvrables. Utilisez notre formulaire de contact, appelez le +31 40 369 06 80 ou envoyez un courriel info@lawandmore.nl.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (+31 40 369 06 80) et visite du lieu Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (+31 20 369 71 21). Disponible du lundi au vendredi de 08h00 à 22h00, samedi et dimanche de 09h00 à 17h00.

Cette page fournit des informations générales et ne remplace pas les conseils adaptés à votre situation particulière.