Qu’est-ce qui est considéré comme une rénovation en droit néerlandais ?
La proposition raisonnable, et quand vous devez coopérer
Les travaux de rénovation effectués pendant la durée du bail sont soumis à la proposition raisonnable prévue à l'article 7:220, paragraphe 2, du Code civil néerlandais (BW). Le propriétaire vous soumet le projet par écrit ; si la proposition est raisonnable, vous êtes tenu de coopérer, sinon vous pouvez la refuser. Aucun délai légal n'est prévu pour la proposition elle-même, ce qui surprend souvent les locataires. Cette absence de délai a toutefois un double inconvénient : le propriétaire ne peut pas commencer les travaux sur la base d'une simple lettre que vous n'avez pas acceptée. Une proposition est jugée sur son contenu. Une proposition sérieuse doit exposer la nature des travaux, la raison pour laquelle votre coopération est nécessaire, leur durée, leur coût pour le propriétaire, l'augmentation de loyer proposée et les dispositions prises pour vous pendant les travaux. Une proposition mentionnant une augmentation de loyer sans justifier l'investissement est difficile à évaluer et, de ce seul fait, difficile à qualifier de raisonnable. obligations du propriétaire Les droits et obligations qui s'appliquent pendant votre bail ne disparaissent pas lors de travaux de rénovation ; le logement doit rester habitable et votre jouissance paisible doit être respectée dans la mesure où les travaux le permettent. Les ensembles immobiliers sont traités différemment. Lorsque la rénovation concerne un immeuble ou un bloc d'au moins dix logements ou locaux commerciaux formant une unité, l'article 7:220, paragraphe 3, du Code civil du Pays de Galles (BW) présume que le projet est raisonnable dès lors qu'au moins 70 % des locataires y ont consenti. Si vous êtes minoritaire, vous n'êtes pas automatiquement lié : vous pouvez saisir le tribunal d'instance afin d'obtenir une décision déclarant le projet néanmoins déraisonnable, et vous devez le faire dans les huit semaines suivant la notification écrite du bailleur vous informant que le seuil de 70 % a été atteint. Passé ce délai, le projet vous est opposable. Il s'agit du délai le plus contraignant dans ce domaine du droit.Lorsque le propriétaire doit mettre fin au bail à la place
Les travaux de rénovation, à eux seuls, ne mettent pas fin à un bail. L'article 7:220, paragraphe 4, du Code civil allemand (BW) le stipule expressément, et cela est important : un propriétaire ne peut invoquer la démolition ou une rénovation complète comme motif de résiliation automatique du bail. Si les travaux sont véritablement impossibles à réaliser pendant la durée du bail, le propriétaire doit le résilier, et pour un logement, cela implique d'invoquer les motifs légaux. Le motif est l'usage personnel urgent, conformément à l'article 7:274, paragraphe 1, alinéa c, du BW. L'article 7:274, paragraphe 3, alinéa a, du BW confirme que les travaux de rénovation qui ne peuvent être réalisés sans résilier le bail constituent un tel usage. Vous êtes libre de refuser le préavis. Le propriétaire doit alors saisir le tribunal d'instance, qui ne résiliera le bail que si l'urgence est avérée, si un logement de remplacement convenable est disponible pour vous, et après avoir examiné les deux parties. Le tribunal fixe également une date limite de départ et peut vous accorder une participation aux frais de déménagement. Il s'agit d'un véritable obstacle, et non d'une simple formalité, et c'est pourquoi la plupart des propriétaires privilégient la voie de la proposition raisonnable. Si l'on en arrive là, processus d'expulsion et la règles relatives à la résiliation d'un contrat à durée indéterminée Il est conseillé de lire ces informations avant de répondre. Un point important à retenir : refuser une augmentation de loyer n’équivaut pas à refuser les travaux. Si un tribunal est saisi d’une demande de résiliation de bail, il examinera si vous entravez la rénovation elle-même. En contestant l’augmentation de loyer par écrit et en coopérant avec les entrepreneurs, vous éviterez de confondre les deux situations.Déménagement pendant les travaux et indemnité de déménagement
Combien de loyer supplémentaire une rénovation peut-elle justifier ?
La réponse dépend entièrement du segment auquel appartient votre logement, et c'est là que les anciens conseils circulant en ligne ont tendance à induire en erreur. Dans les segments réglementés et intermédiaires, le loyer est plafonné par le système d'évaluation des logements (système d'évaluation de la maisonLe système WWS (Wounding and Savings System) attribue un score au logement en fonction de sa surface habitable, de sa valeur WOZ officielle, de ses équipements, de son étiquette énergétique, de son espace extérieur et d'autres caractéristiques. Les améliorations rapportent des points, ce qui augmente le loyer maximal raisonnable. Le propriétaire peut alors proposer une augmentation conformément à l'article 7:255 du Code civil allemand (BW). Deux limites s'appliquent. Le nouveau loyer ne peut jamais dépasser le plafond autorisé par le système de points ; un propriétaire qui pratique déjà le loyer maximal ne tire donc aucun avantage des travaux. De plus, l'augmentation est calculée sur la base de l'investissement réel : la Commission du logement (Huurcommissie) applique un guide qui attribue à chaque type de travaux une durée de vie économique estimée, divise l'investissement par cette durée en mois et déduit toute subvention ou aide perçue par le propriétaire. L'isolation subventionnée entraîne donc une augmentation bien moindre que celle indiquée sur la facture. Dans le segment libéralisé, le système WWS ne plafonne pas le loyer et la Commission du logement n'a aucun pouvoir de décision quant à son niveau. Ce qui détermine le montant du loyer, c'est votre décision. contratSi le bail contient une clause d'indexation, le bailleur est tenu de la respecter ; s'il contient une clause autorisant une augmentation supplémentaire après des travaux d'amélioration, cette clause constitue le fondement et son libellé fixe le plafond. Un bailleur sans base contractuelle a besoin de votre accord et, à défaut, doit saisir le tribunal d'instance. Pour une explication plus détaillée du mécanisme annuel, veuillez consulter notre article sur le sujet. Augmentation des loyers aux Pays-Bas.Dans quel segment se situe votre logement et pourquoi cela a-t-il évolué en 2024 ?
Depuis le 1er juillet 2024, la Wet betaalbare huur divise le marché locatif néerlandais Le système est divisé en trois segments au lieu de deux, la limite étant fixée par le score WWS. Jusqu'à 143 points inclus, un logement indépendant est considéré comme un logement social réglementé. De 144 à 186 points inclus, il relève du segment intermédiaire, qui était libéralisé avant cette date et est désormais également soumis au contrôle des loyers. À partir de 187 points, il est libéralisé et le loyer est fixé d'un commun accord. Les conséquences pratiques sont importantes. Dans les deux segments réglementés, le loyer ne peut excéder le plafond autorisé par le score WWS, et un locataire qui estime le loyer initial trop élevé peut demander à la Commission du logement (Huurcommissie) de le réviser dans les six mois suivant le début du bail, conformément à l'article 7:249 du Code civil allemand (BW). Les bailleurs louant un logement réglementé doivent indiquer le score WWS et le loyer maximum correspondant lors de la signature du bail. Les seuils de points et les loyers maximums associés sont fixés par la circulaire Besluit huurprijzen woonruimte et indexés chaque année. La Commission du logement (Huurcommissie) publie un outil de calcul qui applique les règles en vigueur ; c’est cet outil, et non un chiffre figurant dans un article, qu’il convient de prendre en compte. Le second changement intervenu cet été-là est facile à manquer. La loi sur les baux d’habitation (Wet vaste huurcontracten), également en vigueur depuis le 1er juillet 2024, a rétabli le bail à durée indéterminée comme norme pour les logements : les locations à durée déterminée sont désormais l’exception, autorisées uniquement dans les cas prévus par la loi. Les directives selon lesquelles un propriétaire peut simplement laisser expirer un bail de deux ans afin de rénover entre deux locations décrivent la situation antérieure à 2024 et ne s’appliquent plus à la plupart des locations résidentielles. Les locaux commerciaux sont soumis à un régime totalement différent, comme le montre notre comparaison de règles relatives aux baux commerciaux et à l'immobilier et notre article sur le impact du droit des baux commerciaux sur les entreprises partir planifier.L'augmentation annuelle du loyer et les échéances qui la déterminent.
Outre toute augmentation liée à des travaux de rénovation, il y a l'augmentation annuelle ordinaire, et les deux sont souvent proposées dans la même lettre. Il est important de les traiter séparément, car elles sont soumises à des règles différentes. Le loyer peut être augmenté une fois par période de douze mois. L'article 7:252 du Code civil du Pays de Galles (BW) exige que le propriétaire fasse la proposition par écrit au moins deux mois avant la date d'entrée en vigueur du nouveau loyer, et qu'il indique le loyer actuel, le loyer proposé, la date d'entrée en vigueur et les modalités d'opposition. Une proposition tardive ou incomplète est irrégulière et peut être contestée pour ce seul motif. Pour les logements soumis à des contrôles, le pourcentage maximal est fixé chaque année par arrêté ministériel et varie selon la catégorie ; pour les logements soumis à des contrôles, le plafond est stipulé dans le contrat, sous réserve d'un plafond légal d'augmentations annuelles que le législateur a étendu aux catégories moyennes et supérieures. Consultez le pourcentage applicable à votre catégorie pour l'année en question plutôt que de supposer que le chiffre de l'année précédente est toujours valable. Si vous n'êtes pas d'accord, faites-le savoir par écrit avant la date d'entrée en vigueur proposée. Le silence n'est pas neutre : une proposition non contestée entre en vigueur. En cas d'objection, le bailleur souhaitant l'augmentation doit saisir la Commission des loyers (Huurcommissie), conformément à l'article 7:253 du Code civil néerlandais (BW), qui lui accorde un délai de trois mois à compter de la date d'entrée en vigueur prévue. Ce même délai de trois mois s'applique aux augmentations intervenues après des travaux d'amélioration, à compter de la date d'application du nouveau loyer. La partie qui conteste la décision de la Huurcommissie dispose de huit semaines à compter de sa notification pour saisir le tribunal d'instance, conformément à l'article 7:262 du Code civil néerlandais (BW). À défaut de recours, les parties sont réputées avoir accepté la décision de la Huurcommissie.Où s'opposer : Huurcommissie ou tribunal de district
Choisir le mauvais tribunal peut faire perdre des mois, il est donc important d'être précis. La Commission du logement (Huurcommissie) statue sur le niveau de loyer des logements réglementés : le loyer initial, l'augmentation annuelle, l'augmentation après travaux, les charges et la réduction de loyer pour vices cachés. Elle ne peut statuer sur le niveau d'un loyer libéralisé ni sur la pertinence d'un projet de rénovation. Cette question relève du tribunal d'instance, qui est également compétent pour tout litige relatif à un loyer libéralisé, à une clause d'indexation ou à la résiliation du bail. La procédure devant la Huurcommissie est volontairement simple. Il suffit de déposer une requête accompagnée du contrat de location, de la lettre du bailleur et des pièces justificatives ; les frais sont modiques et remboursés à la partie qui obtient gain de cause. La décision est contraignante pour les deux parties, sauf si l'une d'elles la conteste devant le tribunal d'instance dans un délai de huit semaines. Des conseils juridiques gratuits de premier niveau sont disponibles auprès du Juridisch Loket. avocat spécialisé en droit du logement Il est judicieux de donner des instructions lorsque les montants ou les travaux deviennent substantiels. Si une affaire est portée devant les tribunaux et que l'issue vous est défavorable, consultez notre note sur comment faire appel d'une décision Ce qui suit explique la situation. Un point mérite d'être souligné. De nombreux contrats de location libéralisés contiennent une clause autorisant l'augmentation du loyer en fonction de l'inflation, majorée d'un pourcentage fixe. Plusieurs tribunaux néerlandais ont jugé qu'une telle clause pouvait constituer une infraction au droit européen de la consommation lorsque le locataire est un consommateur, entraînant la nullité de la clause dans son intégralité plutôt que sa simple réduction à l'élément lié à l'inflation. La jurisprudence est encore en évolution et l'issue dépendra de la formulation employée, mais il s'agit d'un argument sérieux qui porte ses fruits. Si votre contrat contient une clause de ce type, faites-la examiner au regard des règles en vigueur. clauses contractuelles abusives avant de payer l'augmentation.Créez le fichier avant de formuler l'objection.
Ce type de litige se gagne grâce aux documents. Conservez le contrat de location et toutes ses annexes, le devis de rénovation du propriétaire et son cahier des charges, les lettres d'augmentation de loyer avec leurs dates de réception, vos objections écrites et les justificatifs de vos paiements. Demandez au propriétaire un relevé détaillé des investissements et les preuves de toute subvention : vous êtes en droit de vérifier les calculs, et un propriétaire qui refuse de fournir les chiffres fragilise sa position. Photographiez le logement avant et pendant les travaux, et notez les dates de début, d'arrêt et de fin. Si les perturbations dépassent les prévisions, ces documents vous permettront de demander une réduction de loyer. Consultez les points généraux de notre guide… Comprendre le droit néerlandais du bail postulez ici aussi, et sachant ce qu'un locataire peut demander maintient la correspondance concise.Location en tant qu'expatrié ou travailleur détaché
La nationalité n'a aucune incidence sur ce qui précède. Les protections du Livre VII du Code civil sont impératives et ne peuvent être écartées contractuellement, quelle que soit la langue du contrat et quelles que soient les dispositions relatives à l'acceptation d'augmentations de loyer par le locataire. Une traduction anglaise est pratique, mais en cas de divergence entre les versions néerlandaise et anglaise, c'est le texte néerlandais qui prévaudra ; il est donc conseillé de lire les deux versions avant de signer. Deux situations requièrent une attention particulière. Si le logement est fourni par l'employeur ou une agence, il convient de déterminer qui est le propriétaire et qui est le bailleur, car l'émetteur des factures n'est pas toujours celui qui a les obligations. Par ailleurs, si le logement et l'emploi figurent dans le même contrat, la perte d'emploi peut affecter le droit au logement ; il s'agit d'un régime différent de celui d'un bail résidentiel classique, et il est important de se renseigner avant, et non après, l'annonce de travaux de rénovation. règles d'augmentation annuelle Appliquez la même méthode une fois que vous savez dans quel segment se trouve le logement.Organisateur Ce que Law & More peut faire
Notre bail et avocats immobiliers Nous évaluons les projets de rénovation, vérifions la pertinence de l'augmentation proposée au regard de l'investissement et des points attribués, menons les procédures devant la Commission des loyers et le tribunal d'instance, et conseillons les propriétaires afin qu'ils respectent la procédure dès le départ. Si vous avez reçu une proposition d'augmentation et que vous avez des doutes quant à sa validité, envoyez-nous le courrier et le contrat de location ; nous vous indiquerons la marche à suivre.Foire aux questions
Les propriétaires doivent respecter des procédures légales strictes lorsqu'ils augmentent le loyer après des travaux de rénovation, et les locataires ont le droit de contester ces augmentations par les voies officielles. Le montant de l'augmentation dépend des coûts réels, de la durée de vie des améliorations et du statut du logement (réglementé ou libéralisé).Quelles sont les limites légales des augmentations de loyer après une rénovation aux Pays-Bas ?
L'augmentation de loyer est calculée en divisant l'investissement du propriétaire par la durée de vie économique des travaux d'amélioration, exprimée en mois. La Commission des loyers publie un guide de politique qui répertorie les travaux de rénovation spécifiques et leur durée de vie moyenne estimée.
Seuls les coûts réels sont pris en compte dans le calcul. Si votre propriétaire a bénéficié de subventions ou d'aides pour les mesures de développement durable, celles-ci doivent être déduites de l'investissement total avant le calcul de l'augmentation de loyer mensuelle.
Pour les logements non soumis à la libéralisation, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer de base maximal (kale huur), même après rénovation. Ce plafonnement offre une protection importante aux locataires de logements réglementés.
Quel est le préavis que doit donner un propriétaire avant d'augmenter le loyer en raison de travaux de rénovation ?
Votre propriétaire doit vous présenter un devis de rénovation raisonnable avant d'entreprendre les travaux. Ce devis doit préciser la nature des travaux prévus, leurs conséquences financières pour le propriétaire et l'augmentation de loyer envisagée.
La loi ne précise pas de délai de préavis exact pour la proposition elle-même. Toutefois, votre propriétaire ne peut pas imposer des modifications ou commencer des travaux sans votre accord préalable.
Si vous et votre propriétaire parvenez à un accord, le nouveau loyer s'applique selon les conditions convenues. En cas de désaccord, vous devez saisir la Commission des loyers dans les trois mois suivant la date d'entrée en vigueur prévue du nouveau loyer.
Qu’est-ce qui constitue une rénovation substantielle justifiant une augmentation de loyer en vertu du droit néerlandais ?
L’article 7:220(2) du Code civil néerlandais définit la rénovation comme « la démolition suivie d’une construction neuve, ou la rénovation partielle par modification ou ajout à une construction existante ». Les travaux doivent améliorer votre qualité de vie.
Les mesures de développement durable peuvent être considérées comme des rénovations si elles répondent à cette définition. Par exemple : isoler le bâtiment, installer des vitrages à haute performance énergétique ou poser une pompe à chaleur.
Tous les travaux de réparation ou d'entretien ne constituent pas une rénovation. Votre propriétaire ne peut pas augmenter le loyer pour des travaux d'entretien courant ou de petites réparations qui permettent simplement de maintenir le logement en état.
Les locataires ont-ils droit à une indemnisation si des rénovations perturbent considérablement leurs conditions de vie ?
Si les travaux de rénovation nécessitent un relogement temporaire, la proposition de votre propriétaire doit prévoir un hébergement de remplacement temporaire. Le propriétaire doit également préciser le montant de l'indemnité de relogement qu'il vous versera.
Le caractère raisonnable du projet de rénovation tient compte de l'impact des travaux sur votre quotidien. Un tribunal ou une commission des loyers évaluera si le propriétaire a pris en compte ces perturbations de manière adéquate lors de l'examen du projet.
Vous n'avez pas automatiquement droit à une indemnisation pour chaque désagrément. Le facteur déterminant est de savoir si la perturbation est suffisamment importante pour nécessiter un relogement temporaire.
Quelles sont les procédures que les propriétaires doivent suivre pour appliquer des augmentations de loyer légitimes après des travaux de rénovation ?
Votre propriétaire doit obtenir votre accord avant d'effectuer des modifications dans le logement loué. Il ne peut pas procéder à des changements unilatéralement.
La proposition de rénovation doit être raisonnable et aborder des points précis, notamment la nature des travaux, les raisons pour lesquelles votre coopération est nécessaire, les conséquences financières pour le propriétaire et l'augmentation de loyer proposée.
Si vous refusez la proposition, votre propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour en déterminer le caractère raisonnable. Pour les logements soumis à la libéralisation du logement, les propriétaires doivent s'adresser directement au tribunal d'instance.
Pour les logements non libéralisés, les propriétaires peuvent s'adresser à la Commission des locations.
Un locataire peut-il contester une augmentation de loyer et, si oui, comment ce processus est-il géré légalement aux Pays-Bas ?
Vous avez le droit de refuser le projet de rénovation de votre propriétaire si vous le jugez abusif. Votre propriétaire ne peut entreprendre les travaux sans votre accord ou sans une décision de justice en sa faveur.
En cas de désaccord, vous ou votre propriétaire pouvez saisir la Commission des loyers ou le tribunal d'instance. L'organisme compétent dépend du statut de votre logement (logement libéralisé ou non).
La commission des loyers ou le tribunal déterminera si l'augmentation de loyer est justifiée et calculera le montant approprié. Pour ce faire, ils prendront en compte les coûts supportés par le propriétaire et la durée de vie économique des améliorations.
Si le tribunal juge la proposition raisonnable mais que vous refusez toujours de coopérer aux travaux eux-mêmes (et pas seulement à l'augmentation du loyer), votre propriétaire peut résilier le contrat de location en vertu de l'article 7:274(1) du Code civil néerlandais.
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