Aux Pays-Bas, les arriérés de loyer donnent au propriétaire le droit d'exiger le paiement et, s'ils persistent, un motif de résiliation du bail. Ils ne lui confèrent toutefois jamais le droit d'agir seul. Pour les biens immobiliers construits, l'article 7:231 du Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek, BW) réserve la résiliation du bail au tribunal, et un locataire ne peut être expulsé que sur la base d'un jugement exécuté par un huissier. En pratique, un arriéré d'environ trois mois de loyer constitue le seuil à partir duquel le tribunal d'instance (kantonrechter) est disposé à résilier le bail et à ordonner l'expulsion.
Il ne reste donc au propriétaire qu'une voie restreinte mais efficace : constater le manquement au bail, envoyer une mise en demeure conforme aux exigences légales, respecter l'obligation de déclaration applicable aux locations résidentielles, puis saisir le tribunal d'instance pour obtenir le paiement du loyer, la résiliation du bail et l'expulsion. Toute action non conforme à cette procédure, comme le changement des serrures ou la coupure du chauffage, transforme le propriétaire, pourtant fondé à réclamer le loyer, en défendeur.
Cet article expose les conditions légales de défaut de paiement d'un locataire, le contenu obligatoire d'une lettre de mise en demeure, les modalités d'application de l'exception prévue à l'article 6:265 du Code civil bulgare par le tribunal d'instance, la durée de la procédure et les modalités de recouvrement des sommes dues. Il aborde également les moyens de défense dont dispose le locataire et les actions interdites, quel que soit le montant des arriérés.
Lorsqu'un locataire est en défaut de paiement
Le locataire est tenu de payer le loyer à l'échéance convenue conformément à l'article 7:212 du Code civil néerlandais (BW). Lorsque le bail fixe une date de paiement, ce qui est le cas pour la quasi-totalité des baux néerlandais, le non-paiement de cette date entraîne automatiquement la défaillance du locataire en vertu de l'article 6:83 du BW, sans qu'il soit nécessaire de procéder à une mise en demeure. La défaillance correspond au moment où courent les intérêts légaux et à partir duquel le locataire est responsable du préjudice causé par le retard.
Il est primordial d'établir précisément le montant des arriérés, car c'est ce montant que le tribunal examinera. Détaillez mensuellement les sommes dues, les sommes perçues et leurs dates d'échéance, et comparez ces informations avec les relevés bancaires. Distinguez le loyer de base des acomptes versés pour les charges et les services publics, car un relevé annuel de charges impayé est une source fréquente de litiges et ne constitue pas un loyer impayé. Si les parties ont convenu d'un échéancier de paiement ou d'une réduction temporaire, formalisez-le par écrit et faites-le signer ; une concession non documentée est souvent invoquée par les locataires comme preuve de l'acceptation des arriérés. Il en va de même pour les locations temporaires , dont la date de fin et le loyer dû pour la période finale sont fréquemment contestés.
Une date de paiement fixe dans le bail signifie que le locataire est en défaut de paiement le lendemain de cette date, sans rappel.
Le bail lui-même ne peut étendre ces droits. Le droit néerlandais du bail (Livre 7, Titre 4 BW) est largement impératif pour les locations résidentielles ; par conséquent, une clause permettant au bailleur de résilier le bail ou de reprendre possession du logement sans décision de justice est nulle. Ce principe est exposé plus en détail dans notre aperçu des dispositions du droit du bail.
La lettre de mise en demeure et le préavis légal de quatorze jours
Bien que le défaut de paiement puisse survenir automatiquement, une mise en demeure écrite demeure nécessaire en pratique et est légalement requise avant toute facturation de frais de recouvrement extrajudiciaires. Lorsque le locataire est un consommateur, l'article 6:96 du Code civil allemand (BW) prescrit la forme suivante : le bailleur doit préalablement adresser au locataire une mise en demeure écrite lui accordant un délai d'au moins quatorze jours, à compter du lendemain de sa réception, pour payer sans frais supplémentaires. Cette mise en demeure doit indiquer le montant des frais de recouvrement qui seront facturés en cas de non-paiement. Une mise en demeure comportant une erreur de calcul du délai ou omettant le montant des frais ne donne pas droit au bailleur de les réclamer, et les tribunaux vérifient d'office ce point.
Une lettre de mise en demeure correctement rédigée mentionne le nom du locataire et le bien concerné, détaille les arriérés par mois, indique le montant total intérêts compris, précise le délai de paiement et le compte bancaire à utiliser, détaille les frais de recouvrement en cas de non-paiement et annonce l'engagement de poursuites judiciaires. Envoyez-la par courrier postal et électronique et conservez une preuve d'envoi : il incombe au propriétaire de prouver que la mise en demeure est bien parvenue au locataire.
L'obligation de déclaration pour les locations résidentielles
Les propriétaires de logements résidentiels ont une obligation légale spécifique souvent négligée. En vertu des règles d'identification précoce des dettes introduites par la loi relative à l'assistance aux municipalités en matière de dettes (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), un propriétaire confronté à des loyers impayés doit, après avoir tenté de contacter le locataire et de lui proposer une aide au remboursement, déclarer ces arriérés à la municipalité afin que celle-ci puisse intervenir. Cette déclaration ne suspend pas la créance du propriétaire, mais son omission peut lui être reprochée s'il demande ultérieurement au tribunal de résilier le bail, précisément parce que le tribunal prend en compte les démarches entreprises avant l'introduction de l'instance.
La dissolution et l'expulsion relèvent du tribunal de sous-district
Un bailleur ne peut résilier un bail portant sur un bien immobilier construit à l'amiable. L'article 7:231 du Code civil bulgare (BW) n'autorise la résiliation pour manquement du locataire que par décision judiciaire, à une exception limitée concernant les locaux fermés par le maire en vertu de la loi sur l'opium. Tous les litiges relatifs aux baux, quel que soit le montant en jeu, sont portés devant le tribunal d'instance conformément à l'article 93 du Code de procédure civile (Rv). L'instance est introduite par une assignation (dagvaarding) signifiée par un huissier, et non par une requête. La demande porte généralement sur trois points : le paiement des arriérés, intérêts et frais compris, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
L'exception prévue à l'article 6:265 BW
Le critère juridique est défini par l'article 6:265 du traité de Bulgarie (BW) : tout manquement à une obligation contractuelle ouvre droit à la résiliation du bail par l'autre partie, sauf si ce manquement, compte tenu de sa nature particulière ou de sa faible gravité, ne justifie pas la résiliation et ses conséquences. La charge de la preuve et de la justification de cette exception incombe au locataire. La Cour suprême a confirmé l'absence de seuil précis de manquement suffisamment grave ; le tribunal apprécie l'ensemble des circonstances de l'espèce au regard de cette exception.
En matière d'impayés de loyer, cette pratique est relativement prévisible. Un arriéré équivalent à trois mois de loyer ou plus est généralement considéré comme un manquement justifiant la résiliation du bail. En deçà de ce seuil, l'issue dépend des circonstances : l'historique des paiements, la réaction du locataire aux relances, le règlement des arriérés avant ou pendant l'audience, l'existence d'une aide au surendettement et les conséquences personnelles de la perte du logement. Un locataire qui règle l'intégralité de son loyer avant le jugement évite souvent la résiliation, mais reste condamné aux dépens ; un locataire ayant accumulé des impayés sur une longue période peut perdre son logement pour une somme moins importante.
Trois mois d'arriérés constituent le critère pratique de dissolution, et non une règle légale ; le tribunal examine toutes les circonstances en vertu de l'exception prévue à l'article 6:265 BW.
Déroulement de la procédure
Après la signification de l'assignation, le locataire a la possibilité de répondre, généralement suivie d'une audience au cours de laquelle le tribunal examine la possibilité d'un accord amiable avant de statuer. Un jugement de première instance pour loyers impayés et expulsion est généralement rendu dans un délai de quelques mois, et le tribunal le déclare presque toujours exécutoire à titre provisoire ; un appel n'empêche donc pas de facto son exécution. Le jugement fixe un délai après lequel le locataire doit avoir quitté les lieux, et l'expulsion est effectuée par l'huissier de justice, qui signifie préalablement le jugement et délivre un ordre d'évacuation. Le déroulement pratique de la procédure, y compris le rôle de l'huissier et les coûts associés, est décrit dans notre article sur la procédure d'expulsion.
Une procédure de mesures provisoires (kort geding) est possible lorsque la situation ne peut attendre, mais elle ne constitue pas une solution de facilité pour les arriérés de loyer ordinaires. Le juge chargé des mesures provisoires ne peut résilier un bail et n'ordonnera l'expulsion que s'il est fort probable que le tribunal saisi de la procédure au fond le fasse et si le bailleur a un intérêt légitime et urgent, par exemple en cas d'arriérés associés à des troubles de voisinage ou à une sous-location. Dans un cas simple d'arriérés de loyer, une procédure au fond devant le tribunal d'instance est à la fois plus rapide et plus sûre.
Récupérer l'argent
La dissolution met fin au bail mais n'entraîne pas le paiement des arriérés. Les intérêts légaux, conformément à l'article 6:119 BW, courent à compter de la date d'échéance ; entre entreprises, le taux commercial majoré prévu à l'article 6:119a BW s'applique. Les frais de recouvrement extrajudiciaires sont calculés selon un barème légal, fixé par décret gouvernemental, sur le principal et sont soumis au préavis de quatorze jours mentionné ci-dessus pour les consommateurs. Le tribunal accorde également une contribution aux frais de justice, fixée selon des taux forfaitaires.
Une fois le jugement rendu, l'huissier peut saisir les salaires, les prestations sociales, les soldes bancaires et les biens meubles, sous réserve du revenu minimum garanti qui doit être maintenu au débiteur. En cas de risque réel de disparition des actifs avant le jugement, le bailleur peut demander au juge des référés l'autorisation de procéder à une saisie conservatoire. Un dépôt de garantie peut être imputé sur les arriérés, mais les dispositions de la loi sur la bonne conduite des baux (Wet goed verhuurderschap) s'appliquent : le dépôt ne peut excéder deux mois de loyer et doit être restitué ou justifié dans les délais prévus par la loi. Si le locataire bénéficie d'une restructuration légale de sa dette, les arriérés antérieurs à cette restructuration sont couverts par ce dispositif et ne peuvent plus faire l'objet d'un recouvrement individuel, tandis que les loyers dus ultérieurement restent intégralement exigibles.
Ce qu'un propriétaire ne peut pas faire
Aucun montant d'arriérés ne justifie de se faire justice soi-même. Changer les serrures, enlever une porte, bloquer l'accès, entreposer les affaires du locataire à l'extérieur ou couper l'eau, l'électricité ou le chauffage sont des actes illégaux au sens de l'article 6:162 du Code civil allemand (BW). Pénétrer dans un logement loué sans autorisation constitue également une violation de domicile (huisvredebreuk) au sens de l'article 138 du Code pénal (Wetboek van Strafrecht). Un locataire confronté à de telles mesures peut obtenir la réintégration de son logement par une procédure de mesures provisoires en quelques jours, ainsi que des dommages et intérêts et une amende. Le propriétaire sera condamné aux dépens. Un propriétaire qui s'est fait justice lui-même se trouve également en position de faiblesse lors de l'audience de résiliation du bail.
Les pressions allant au-delà du recouvrement ordinaire font l'objet d'une réglementation distincte. La loi sur la bonne conduite des propriétaires les oblige à s'abstenir de toute intimidation et impose à chaque commune de tenir un guichet unique où les locataires peuvent déposer leurs plaintes ; les communes peuvent sanctionner ces pratiques par des mesures administratives et des amendes. Les visites répétées, les menaces ou les messages visant à contraindre un locataire à quitter les lieux constituent donc un risque qui s'ajoute à la procédure civile au lieu de la faciliter. Les obligations d'entretien du propriétaire restent également inchangées : les loyers impayés ne suspendent pas l'obligation de remédier aux défauts du logement, comme l'explique notre présentation des droits des locataires.
Seul un huissier agissant en vertu d'un jugement judiciaire peut procéder à l'évacuation d'un bien loué ; toute autre démarche est illégale.
Moyens de défense qu'un locataire peut invoquer
Anticiper les arguments de la défense fait partie intégrante de la préparation d'une demande. Le plus fréquent est un défaut du logement. Un locataire ayant signalé un défaut et constatant son absence de réparation peut solliciter une réduction temporaire de loyer auprès de la Commission d'évaluation des loyers (Huurcommissie). L'article 7:207 du Code civil néerlandais (BW) autorise une telle demande dès le signalement du défaut. Le locataire ne peut pas simplement cesser de payer, et une réduction ne constitue pas un droit de rétention, mais un défaut dûment justifié permet généralement de réduire les arriérés pris en compte par le tribunal.
Les litiges relatifs au montant du loyer ou au relevé des charges fonctionnent de la même manière : la Commission des loyers (Huurcommissie) est compétente pour fixer le montant du loyer dans les segments réglementé et intermédiaire, ainsi que pour statuer sur les relevés annuels des charges. Sa décision est contraignante pour les deux parties, sauf si l’une d’elles saisit le tribunal d’instance dans les délais impartis. Lorsque les arriérés sont survenus pendant des travaux dans le logement, ce sont les règles relatives à la rénovation qui s’appliquent, et non l’obligation de paiement ordinaire. L’équilibre entre une proposition de rénovation du bailleur et le droit du locataire à une réduction est exposé dans notre article sur la rénovation avec maintien dans les lieux.
Les baux commerciaux suivent la même procédure devant le tribunal d'instance, mais l'appréciation du fond diffère : il n'y a pas d'intérêt résidentiel à protéger, et le tribunal examine principalement la relation commerciale et l'historique des paiements. Les clauses pénales sont fréquentes dans ces baux et peuvent être atténuées par le tribunal en vertu de l'article 6:94 du Code civil bulgare (BW) lorsque la pénalité est disproportionnée. La distinction entre les différentes catégories d'espaces commerciaux, et ses conséquences, est expliquée dans notre comparaison du droit immobilier et du droit des baux commerciaux.
Que faire en premier
Agissez rapidement et par écrit. Calculez les arriérés mois par mois, envoyez une lettre de mise en demeure conforme à l'article 6:96 du Code civil néerlandais (BW), signalez la situation à la mairie du lieu de location et consignez tout accord de paiement dans un document signé indiquant le loyer courant majoré du montant des arriérés et les conséquences d'un défaut de paiement. Si les arriérés atteignent environ trois mois de loyer sans qu'un accord soit trouvé, préparez une demande de paiement, de résiliation et d'expulsion et faites-la signifier. Attendre n'améliore que rarement la situation, car le montant des arriérés que le locataire est réellement en mesure de rembourser diminue à mesure qu'ils augmentent.
Law & More Nous conseillons les propriétaires et les locataires sur les impayés de loyer, les mises en demeure et leur recouvrement, les procédures de dissolution et d'expulsion devant le tribunal d'instance, les litiges relatifs aux charges et au montant du loyer, ainsi que les procédures devant la Commission des loyers. Nous analysons le dossier, indiquons les motifs de dissolution susceptibles d'être retenus par le tribunal et menons la procédure et son exécution. Si vous êtes confronté à des impayés de loyer, contactez Law & More discuter de la position avant de prendre des mesures irréversibles.
