Augmentation des loyers aux Pays-Bas : ce que les propriétaires peuvent exiger et ce que les locataires peuvent faire.

Aux Pays-Bas, le loyer de presque tous les logements locatifs augmente une fois par an. Le montant de l'augmentation demandée par le propriétaire, et sa validité, dépendent de la catégorie du logement (parmi les trois catégories disponibles), des termes du contrat de location et du respect par le propriétaire de certaines formalités. Cet article explique à quelle catégorie appartient votre logement, comment est calculé le plafond annuel d'augmentation, les éléments que doit contenir une proposition d'augmentation valable et comment la contester.

Trois segments, trois ensembles de règles

Depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le loyer abordable ( Wet betaalbare huur ) le 1er juillet 2024, les locations résidentielles aux Pays-Bas sont divisées en trois catégories. La catégorie applicable est déterminée par le nombre de points obtenus par le logement dans le cadre du système d'évaluation du logement ( weningwaarderingsstelsel ), et non par la dénomination du contrat.

• Réglementé, segment social – la tranche de points la plus basse. Le loyer ne peut jamais dépasser le maximum de points obtenus, et l'augmentation annuelle est plafonnée par un pourcentage fixé chaque année par le ministre.
• Segment de marché intermédiaire (location milieu de gamme) – la tranche intermédiaire. Ce segment a été réglementé pour la première fois par la loi sur les loyers abordables et possède son propre loyer maximum ainsi qu'un plafond d'augmentation annuelle qui lui est propre.
• Secteur libre (secteur privé, libéralisé) – la tranche supérieure. Il n'y a pas de loyer maximum, mais un plafond légal sur l'augmentation annuelle s'applique depuis 2021 et reste en vigueur.

Les seuils de loyer et les limites de location sont indexés annuellement, ce qui permet à un logement de changer de segment lors de la signature d'un nouveau bail. Le segment est fixé au début du bail et ne change pas en cours de bail en raison d'une modification des seuils.

Comment est calculé le maximum annuel

Le plafond du marché intermédiaire peut être supérieur à celui du secteur libre, ce qui peut surprendre, mais n'est pas une erreur. Les formules diffèrent : le plafond du marché intermédiaire est indexé sur l'évolution collective des salaires, majorée d'un point de pourcentage, tandis que les plafonds des secteurs réglementé et libre prennent en compte la plus faible des deux évolutions, entre l'évolution des prix et celle des salaires, également majorée d'un point de pourcentage. Lors d'une année où les salaires augmentent plus vite que les prix, le plafond du marché intermédiaire est le plus élevé des deux. Le fondement juridique est l'article 7:248 du Code civil allemand (BW), appliqué à l'article 10 de la loi allemande sur le logement ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Les pourcentages sont recalculés chaque année et ne sont volontairement pas reproduits ici, car un chiffre cité dans un article est obsolète en quelques mois. Le ministre les fixe, et la Commission de l'impôt sur le revenu (Huurcommissie) et le site rijksoverheid.nl les publient : ce sont les seules sources fiables. Il convient de noter les différences de calendrier : dans le secteur réglementé, le nouveau plafond s'applique aux augmentations prenant effet à compter du 1er juillet, tandis que dans les secteurs intermédiaire et libre, il s'applique à l'année civile. Une augmentation proposée selon le pourcentage de l'année précédente pour une date de la nouvelle période est excessive, et le trop-perçu est récupérable.

Les exigences formelles d'une proposition d'augmentation de loyer

Dans les segments réglementés et intermédiaires, l'augmentation n'est pas automatique. Le bailleur doit formuler une proposition écrite ( voorstel tot huurverhoging ) conformément à l'article 7:252 du Code civil allemand (BW), et ces formalités sont plus importantes qu'on ne le pense généralement.

• Période de préavis. La proposition doit parvenir au locataire au moins deux mois avant la date d'entrée en vigueur prévue. Pour une augmentation au 1er juillet, la proposition doit être envoyée au plus tard le 30 avril.
• Forme écrite. Les courriels sont généralement acceptés, à condition qu'un accusé de réception puisse être fourni.
• Contenu. L'article 7:252 du Code civil allemand (BW) précise les mentions obligatoires de la proposition : le loyer en vigueur, la modification proposée, le nouveau loyer et sa date d'application. Si le bailleur invoque une augmentation proportionnelle au revenu, l'attestation fiscale doit être jointe. Toute proposition incomplète est nulle.
• Une fois tous les douze mois. Durant les douze premiers mois suivant la prise d'effet du bail, le loyer ne peut être augmenté qu'une seule fois au maximum, puis seulement à la fin de chaque période de douze mois (art. 7:250 BW). Lorsque l'augmentation est prévue par une clause contractuelle, le même intervalle de douze mois s'applique, et une clause prévoyant plus d'une augmentation en douze mois est nulle (art. 7:251 BW). Une exception limitée existe en cas de suppression progressive d'une réduction de loyer temporaire (art. 7:252c BW).

La conséquence d'une proposition de loyer défectueuse est simple et, pour les bailleurs, coûteuse : l'augmentation n'est pas applicable. Elle n'est ni réduite, ni corrigée, ni reportée de plein droit. Le loyer reste inchangé et le bailleur doit soumettre une nouvelle proposition conforme et respecter un nouveau préavis de deux mois – ce qui, en pratique, représente souvent une année complète d'indexation. Les locataires ayant déjà payé peuvent se faire rembourser la différence.

Comment vous vous y opposez, et quand

L'itinéraire dépend du segment, et les deux itinéraires fonctionnent dans des directions opposées.

Propositions réglementées et destinées au marché intermédiaire en vertu de l'art. 7:252 BW

Vous devez écrire au propriétaire, avant la date d'entrée en vigueur prévue, pour lui faire part de votre objection et en indiquer les raisons. Aucune autre démarche n'est requise. Si le propriétaire souhaite maintenir la mesure, il doit saisir la Commission des loyers (Huurcommissie ) dans un délai de six semaines à compter de la date d'entrée en vigueur prévue (art. 7:253 BW). Passé ce délai, l'augmentation est tout simplement annulée – information essentielle pour un locataire qui s'y oppose.

Indexation en vertu d'une clause contractuelle (marché intermédiaire et secteur libre)

Lorsque l'augmentation résulte d'une clause d'indexation et non d'une proposition au titre de l'article 7:252 du Code civil allemand (BW), vous devez saisir directement la Commission des impôts fonciers (Huurcommissie) dans les quatre mois suivant la date d'entrée en vigueur de l'augmentation (article 7:248 du BW). Le non-respect de ce délai de quatre mois entraîne le rejet de votre recours ; il est donc impératif de le noter dans votre agenda. La Commission des impôts fonciers plafonnera l'augmentation au maximum légal si la clause a entraîné une augmentation supérieure.

Clauses d'indexation : le secteur libre et le problème des clauses abusives

Dans les secteurs intermédiaires et libres, il n'existe aucun droit légal à une augmentation annuelle du loyer. Tout dépend du contrat. Si le bail ne contient aucune clause d'augmentation de loyer, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer annuellement, point final. S'il contient une clause fixant un pourcentage inférieur au plafond légal, c'est le montant contractuel qui s'applique. S'il fixe un pourcentage supérieur au plafond, c'est le plafond légal qui s'applique.

Au-delà de cette couche légale se trouve le droit européen de la consommation, et c'est là que les enjeux financiers sont considérables. Les baux d'habitation conclus avec des particuliers sont des contrats de consommation ; par conséquent, les règles relatives aux clauses abusives s'appliquent et les tribunaux doivent examiner d'office les clauses d'augmentation de loyer.

L’arrêt de référence est celui de la Hoge Raad du 29 novembre 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780 (confirmé cette session par rapport à la décision publiée). Il portait sur la formule courante du secteur libre, à savoir « l’indexation sur l’IPC majorée d’une surtaxe ». La Cour a statué, en résumé :

• L'élément d'indexation et l'élément de surtaxe sont évalués séparément, même lorsqu'elles figurent dans une seule phrase contractuelle. Elles servent des objectifs différents : l'une compense la dépréciation de la monnaie, l'autre les hausses de coûts supérieures à l'inflation.
• Une clause prévoyant l'indexation sur l'IPC n'est pas, en soi, injuste.
• Une clause ajoutant une surtaxe fixe pouvant atteindre 3 % au-dessus de l'indexation sur l'IPC est pas Injuste en principe : les conséquences financières sont prévisibles, le propriétaire a un intérêt légitime et le locataire peut résilier le bail.
• Si une clause de surtaxe is jugée inéquitable, elle doit être écartée. dans son intégralitéLe tribunal peut refuser de réduire ce taux à un niveau acceptable de 3 %. Le locataire est alors replacé dans la situation qui aurait été la sienne sans cette clause et peut réclamer les augmentations versées en trop.

L'utilisation d'une formule d'« indexation majorée jusqu'à 5 % » ou « majorée jusqu'à 7 % » a de lourdes conséquences pour les bailleurs. La majoration n'est pas réduite ; elle est annulée pour toute la durée du bail, et les majorations déjà versées deviennent exigibles. Pour un bailleur disposant d'un portefeuille immobilier standard, le risque est cumulatif pour chaque logement. Un bailleur invoquant une clause de majoration, et un locataire réclamant le remboursement des sommes versées en vertu de cette clause, devraient tous deux vérifier la jurisprudence en vigueur avant de prendre position.

Deux points importants sont à souligner. La décision porte sur la clause elle- même, et non sur le plafond : même une clause équitable ne peut excéder le plafond légal en vigueur pour l’année concernée. Par ailleurs, une clause abusive n’est pas corrigée par une réduction du loyer ; c’est le libellé qui est examiné.

Augmentation du loyer après rénovation ou amélioration

Une augmentation après travaux est différente d'une augmentation annuelle et n'est pas soumise au plafond annuel. La distinction qui tranche la plupart des litiges porte sur l'entre-deux : améliorations et entretien . Les modifications ou ajouts matériels qui améliorent le confort du logement – ​​électroménager intégré, nouvelle salle de bains, isolation et autres mesures d'efficacité énergétique – peuvent justifier une augmentation. En revanche, le remplacement et la réparation ne le peuvent pas, car le loyer couvre déjà l'entretien du bien.

Lorsque le propriétaire souhaite rénover un logement occupé, l'article 7:220 du Code civil allemand (BW) exige une proposition raisonnable : un dossier écrit détaillant les travaux, les nuisances, toute indemnisation et le nouveau loyer proposé. Le locataire qui refuse une proposition raisonnable peut être contraint de s'y conformer ; en revanche, face à une proposition déraisonnable, il ne peut l'être.

Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur l'augmentation de loyer, chacune d'elles peut saisir la Commission des loyers (Huurcommissie) afin qu'elle statue sur le caractère raisonnable de l'augmentation proposée, dans un délai de trois mois à compter de la fin des travaux. La Huurcommissie mandate un expert, vérifie que les travaux constituent bien une amélioration et compare l'augmentation aux coûts réellement engagés. Cette procédure est applicable aussi bien dans le secteur réglementé que dans le secteur intermédiaire (art. 7:255 BW), ainsi que dans le secteur libre (art. 7:255a BW), ce dernier ne prévoyant toutefois aucun plafond de points pour l'évaluation.

L'augmentation supplémentaire dépendante du revenu

Dans le segment social réglementé uniquement, un propriétaire peut proposer une augmentation plus importante pour les ménages au-dessus de certains niveaux de revenus (art. 7:252a BW), exprimée en un montant fixe en euros par mois plutôt qu'en pourcentage.

• Il existe deux tranches de revenus au-dessus du seuil ordinaire, chacune assortie d'un montant mensuel fixe plutôt que d'un pourcentage.
• Les seuils de revenus, les montants mensuels et l'année de référence sont fixés annuellement et publiés par la Commission fiscale ; l'évaluation se fait sur la base des revenus du ménage d'une année fiscale antérieure, et non de l'année en cours.
• Les revenus d'un enfant résident qui n'a pas atteint l'âge de 23 ans ne sont pas pris en compte lorsque le revenu total de cet enfant (verzamelinkomen) reste en dessous de la limite publiée.
• Les groupes désignés de locataires atteints de maladies chroniques ou handicapés sont exemptés.

Le propriétaire doit obtenir une attestation de revenus auprès du service des impôts et la joindre à sa demande. À défaut, la demande est irrecevable et l'augmentation est généralement refusée. Les augmentations maximales ne sont pas cumulables : le propriétaire ne peut percevoir que le pourcentage ordinaire ou le montant indexé sur les revenus, mais pas les deux. Les seuils et les montants étant susceptibles d'évoluer chaque année, il convient de consulter le tableau publié par la Commission des loyers pour l'année d'application de l'augmentation.

Baisse de loyer : le pendant, et souvent la mesure la plus radicale

Les locataires ont tendance à réagir de manière défensive face à l'augmentation annuelle du loyer, alors qu'il serait plus pertinent de se demander si ce loyer était légal. Dans les segments réglementés et intermédiaires, le loyer ne peut excéder le montant maximal des points générés par le logement. Si tel est le cas, il convient non seulement de s'opposer à l'augmentation, mais aussi de proposer une réduction.

La procédure prévue à l'article 7:254 du Code civil néerlandais (BW) est identique à celle applicable à une augmentation de loyer. Vous adressez une proposition écrite indiquant le loyer de base actuel, le loyer réduit proposé, la réduction et sa date d'entrée en vigueur, qui ne peut être antérieure à deux mois calendaires complets après l'envoi de la proposition. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, vous saisissez la Commission des loyers (Huurcommissie) qui doit statuer dans un délai de six semaines à compter de la date de réduction proposée. Vous continuez à payer le loyer en vigueur jusqu'à ce que la décision soit rendue.

Lorsque le calcul des points révèle une surfacturation importante, cette démarche s'avère bien plus avantageuse qu'une simple indexation et peut être combinée à une réclamation pour vices cachés. Vérifier le calcul des points devrait être la première étape lorsqu'un locataire, qu'il soit soumis à la réglementation ou à un loyer intermédiaire, conteste son loyer.

Ce qu'un propriétaire ne peut pas faire

• Augmenter plus d'une fois en douze mois. Une deuxième augmentation au cours de la même période de douze mois est nulle (art. 7:251 BW), quelles que soient les dispositions du contrat.
• Augmentation pendant une période déterminée sans base contractuelle. Dans les secteurs intermédiaires et libres, l'absence de clause d'indexation signifie l'absence d'augmentation annuelle pendant toute la durée du contrat.
• Augmenter en refusant de renouveler. Aux Pays-Bas, un bail d'habitation à durée indéterminée ne prend pas fin et ne peut être renouvelé à de nouvelles conditions à la discrétion du propriétaire. Proposer au locataire de choisir entre une augmentation de loyer et la résiliation du bail n'est pas une méthode légale pour obtenir une augmentation : la résiliation d'un bail requiert des motifs légaux et, en cas de désaccord du locataire, une décision de justice.
• Récupérez l'augmentation par frais de service. Intégrer le loyer dans les charges ou dans un prix tout compris ne résiste pas à un examen approfondi.
• Ignorer une objection. Dans les segments réglementés et du marché intermédiaire, un propriétaire ne peut pas rejeter une objection unilatéralement ; la seule voie possible est la Huurcommissie, dans un délai de six semaines.

En résumé

• Votre bail se situe dans l'un des trois segments suivants : secteur réglementé, secteur intermédiaire ou secteur libre. Ce segment fixe à la fois le plafond d'augmentation annuelle et, en dehors du secteur libre, le loyer maximum lui-même.
• Une proposition d'augmentation de loyer au sens de l'art. 7:252 BW n'est valable que si elle est faite par écrit, vous parvient au moins deux mois avant la date d'entrée en vigueur et indique le loyer actuel, le nouveau loyer, la modification et la date ; un élément manquant rend la proposition entière défectueuse et l'augmentation n'entre pas en vigueur.
• Si vous contestez l'augmentation avant sa date d'entrée en vigueur, la charge de la preuve incombe au propriétaire, qui doit alors s'adresser à la Commission des logements (Huurcommissie) dans un délai de six semaines ; si ce délai est dépassé, l'augmentation proposée est tout simplement annulée.
• Une clause d'indexation du secteur libre avec une surtaxe supérieure à 3 % est vulnérable en vertu du droit européen des clauses abusives suite à l'arrêt du Hoge Raad du 29 novembre 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) : si une clause de surtaxe est jugée abusive, elle est supprimée intégralement et non réduite à 3 %.
• Si votre loyer dépasse déjà le maximum de points, une demande de réduction en vertu de l'art. 7:254 BW vaut généralement plus que de s'opposer à la prochaine augmentation.

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