Les locations de courte durée pour expatriés, employés internationaux et résidents temporaires restent très prisées. Parallèlement, le cadre juridique régissant ce type de location s'est considérablement durci. Ce qui constituait autrefois une zone grise entre locations touristiques, locations de courte durée et locations résidentielles classiques est, d'ici 2026, clairement défini par la législation et la jurisprudence récentes.

Pour les propriétaires d'appartements et les syndics de copropriété, cette situation a engendré une multiplication des litiges. Les propriétaires considèrent souvent les locations de courte durée comme une source de revenus intéressante, tandis que les syndics sont confrontés à des nuisances, une usure accrue et des risques d'assurance. Les questions essentielles demeurent donc les mêmes : un syndic peut-il interdire les locations de courte durée, et à quelles conditions ? Et quelles sont les conséquences concrètes des dernières évolutions juridiques ?

Qu’est-ce qui est considéré comme un « court séjour » en 2026 ?

L’une des évolutions les plus importantes est la clarification de la notion de location de courte durée. Alors que les locations temporaires de plusieurs mois étaient auparavant souvent présentées comme une forme de « résidence principale », cette interprétation a été largement abandonnée.

En 2026, la législation et les cas droit On distingue généralement trois catégories. Les locations touristiques ou de vacances concernent généralement de très courtes périodes, souvent jusqu'à trente jours maximum, et s'adressent généralement à des locataires qui se succèdent. La location de courte durée désigne les locations temporaires pour une période limitée, généralement entre un et six mois, destinées à des groupes cibles spécifiques tels que les expatriés, les étudiants ou les travailleurs temporaires. La location résidentielle classique concerne une occupation à long terme avec une protection complète du locataire et un caractère résidentiel véritablement durable.

Cette distinction est cruciale, car les locations de courte durée sont de plus en plus considérées comme une forme hybride à caractère commercial, plutôt que comme un usage résidentiel normal.

L'acte de division : le fondement juridique au sein de l'association de copropriétaires

Dans la quasi-totalité des litiges relatifs aux locations de courte durée dans les immeubles d'appartements, un document est déterminant : l'acte de division. Cet acte constitue le fondement juridique privé de l'association de copropriétaires et a valeur légale supérieure au règlement intérieur ou aux résolutions de l'assemblée générale.

La plupart des actes de division contiennent une clause de destination stipulant, par exemple, qu'un logement privé est « destiné à servir d'habitation ». La question juridique essentielle est celle de l'interprétation de la notion d'« usage comme habitation ». La Cour suprême néerlandaise et plusieurs cours d'appel ont apporté des éclaircissements importants sur ce point ces dernières années.

La jurisprudence constante établit que l'« usage comme habitation » implique généralement un caractère durable. Cela signifie que l'occupant y a sa résidence principale et que cet usage présente un certain degré de permanence. Lorsqu'un appartement est loué de manière structurelle et répétée à différents occupants, notamment à des tarifs commerciaux et avec des services supplémentaires, les tribunaux qualifient de plus en plus cette pratique d'exploitation commerciale. Dans ce cas, l'usage n'est plus considéré comme résidentiel, mais plutôt comparable à l'exploitation d'un hôtel ou d'une pension de famille.

Interdictions d'exploitation commerciale et réglementations modèles

Outre la clause de destination, de nombreux actes de partage ou règlements types applicables contiennent des dispositions interdisant l'exploitation commerciale. Le Règlement type de 2017, en particulier, joue un rôle important à cet égard. Pour apprécier la conformité, les tribunaux examinent non seulement le libellé du règlement, mais aussi les modalités d'exécution concrète de la location.

Les facteurs pertinents incluent la fréquence de rotation des locataires, l'étendue des services supplémentaires proposés (ménage, linge de maison, etc.) et la stratégie marketing du bien. Plus la location s'apparente à une exploitation professionnelle, plus elle risque d'être jugée incompatible avec une vocation résidentielle.

Augmentation de la TVA et nature commerciale des locations de courte durée

Un élément important à prendre en compte en 2026 est la hausse du taux de TVA sur les locations de courte durée à 21 %. Cette modification fiscale représente bien plus qu'une simple augmentation des coûts pour les propriétaires. Elle conforte la position du législateur selon laquelle les locations de courte durée constituent un service commercial et non une location résidentielle classique.

Dans les litiges opposant les associations de copropriétaires aux propriétaires d'appartements, ce critère de TVA est de plus en plus souvent invoqué pour soutenir que les séjours de courte durée ne constituent pas une habitation normale. Bien que le droit fiscal et le droit civil soient formellement distincts, leurs classifications convergent de plus en plus dans la pratique.

Amendes et application des sanctions au sein de l'association de copropriétaires

De nombreuses associations de copropriétaires cherchent à faire respecter l'acte de division par le biais de clauses pénales dans leur règlement intérieur. Un point juridique essentiel à cet égard est que le règlement intérieur ne peut introduire de nouvelles interdictions qui ne sont pas déjà prévues par l'acte de division.

Une amende pour location de courte durée n'est valable que si l'acte de division ou le règlement type applicable contient déjà une interdiction d'usage commercial ou d'usage contraire à la destination résidentielle. Le règlement intérieur peut préciser cette interdiction, mais ne peut l'étendre. Cette distinction est essentielle et constitue souvent le cœur des procédures judiciaires.

Le rôle de la municipalité par rapport à celui de l'association de copropriétaires

On croit souvent, à tort, qu'un permis municipal pour les locations de courte durée ou touristiques autorise automatiquement un propriétaire à louer son appartement. C'est inexact. Les municipalités vérifient la conformité au droit public, notamment à la législation sur le logement et aux règlements municipaux. Les associations de copropriétaires, en revanche, relèvent du droit privé, principalement en se référant à l'acte de division et au règlement de copropriété.

Ces systèmes coexistent. Il est donc tout à fait possible qu'un propriétaire détienne tous les permis municipaux requis et se voie néanmoins ordonner par un tribunal, à la demande de l'association de copropriétaires, de cesser les locations de courte durée et de payer des amendes importantes. En pratique, cette distinction est souvent une mauvaise surprise pour les propriétaires.

Risques pour les propriétaires d'appartements

Louer un appartement en violation du règlement de copropriété comporte des risques importants. Les associations de copropriétaires engagent de plus en plus souvent des procédures sommaires pour obtenir une interdiction immédiate des locations de courte durée, souvent assorties de lourdes pénalités journalières.

Dans des cas exceptionnels, notamment en cas de nuisance grave et persistante, un propriétaire peut même se voir temporairement privé du droit d'utiliser son propre appartement. Par ailleurs, les questions d'assurance prennent une importance croissante. De nombreuses polices d'assurance habitation souscrites par les associations de copropriétaires excluent la couverture des dommages résultant d'une exploitation commerciale. En cas d'incendie ou de dégâts des eaux, cela peut avoir des conséquences financières considérables, non seulement pour le propriétaire, mais aussi potentiellement pour l'ensemble de l'association de copropriétaires.

Conclusion

D’ici 2026, le cadre des locations de courte durée au sein des copropriétés sera de plus en plus restreint. La législation, la jurisprudence et l’évolution fiscale convergent toutes vers la même conclusion : la location de courte durée est de plus en plus perçue comme une forme d’exploitation commerciale difficilement compatible avec une vocation résidentielle.

Pour les associations de copropriétaires, il est essentiel de tenir à jour leurs règlements, d'établir des politiques d'application claires et d'agir de manière cohérente. Pour les propriétaires d'appartements, investir dans la location de courte durée sans évaluation juridique préalable comporte des risques considérables.

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QFP

Une association de copropriétaires peut-elle interdire totalement les locations de courte durée ?
Oui, une association de copropriétaires peut interdire les locations de courte durée si cela est prévu dans l'acte de division. Si l'acte désigne les appartements comme étant exclusivement destinés à un usage résidentiel et interdit toute exploitation commerciale, les tribunaux admettent de plus en plus que les locations de courte durée répétées ne relèvent pas de l'usage résidentiel autorisé.

Un séjour de courte durée est-il toujours considéré comme un usage commercial ?
Ce n'est pas systématique, mais en pratique, c'est souvent le cas. Les tribunaux évaluent des facteurs tels que la fréquence de rotation des locataires, la durée des séjours, le public cible et la présence de services complémentaires. Plus la location s'apparente à un logement professionnel, plus elle risque d'être considérée comme une exploitation commerciale.

Que se passe-t-il si le locataire reste plusieurs mois ?
Un séjour prolongé n'implique pas automatiquement une utilisation résidentielle. Même des locations de plusieurs mois peuvent être considérées comme des locations de courte durée si l'appartement est loué à plusieurs reprises à différents occupants sans pour autant présenter un caractère résidentiel permanent.

Le règlement intérieur peut-il à lui seul interdire les locations de courte durée ?
Non. Le règlement intérieur ne peut introduire de nouvelles restrictions qui ne figurent pas déjà dans l'acte de division ou dans les règlements types applicables. Il peut seulement préciser les interdictions existantes.

Un permis municipal peut-il prévaloir sur les restrictions de l'association de propriétaires ?
Non. Un permis municipal ne concerne que le respect du droit public. Les restrictions de l'association de propriétaires relèvent du droit privé et restent pleinement applicables, même si tous les permis municipaux sont en règle.

Une association de copropriétaires peut-elle imposer des amendes pour les locations de courte durée ?
Oui, à condition que l'amende soit fondée sur une interdiction valable figurant dans l'acte de partage ou le règlement. Les tribunaux examinent attentivement si les amendes sont proportionnées et justifiées.

Quels risques encourent les propriétaires s'ils continuent à proposer des locations de courte durée malgré les objections ?
Les propriétaires peuvent se voir infliger des injonctions judiciaires, payer des pénalités importantes, subir une privation temporaire de jouissance de leur appartement et rencontrer de graves problèmes de couverture d'assurance.

Les séjours de courte durée devraient-ils redevenir plus faciles à l'avenir ?
L'évolution actuelle du cadre législatif, judiciaire et fiscal va à l'encontre de cette tendance. Les courts séjours en immeuble devraient faire l'objet d'un contrôle encore plus strict, et non d'un assouplissement.