Locations de courte durée et VvE : ce que permet l’acte de division

La possibilité de louer votre appartement pour de courts séjours est déterminée en premier lieu par l'acte de copropriété (splitsingsakte), et non par la commune ni par le règlement de copropriété. Si l'acte désigne les logements comme habitations ou interdit toute utilisation commerciale, les tribunaux estiment généralement que la location répétée de l'appartement à des occupants différents, à des tarifs commerciaux et avec des services tels que le ménage ou la location de linge, ne constitue pas une utilisation à titre d'habitation. Principale exception : lorsque l'acte autorise expressément la location pour de courtes durées, le syndicat des copropriétaires (Vereniging van Eigenaars, VvE) ne peut s'y opposer. Si la location de courte durée est interdite, le syndicat peut y mettre fin, si nécessaire par une procédure de mesures conservatoires assortie d'une pénalité journalière. Un permis municipal ne change rien à cela : le droit public et l'acte de copropriété sont indissociables.

Qu’est-ce qui est considéré comme un court séjour ?

La location de courte durée est une location temporaire pour une période limitée, généralement d'un à six mois, à un groupe défini. Elle se situe entre la location de vacances et la location résidentielle classique, et cette position influence la manière dont les tribunaux et les autorités fiscales la traitent.

Le droit néerlandais ne comporte pas de définition légale unique du séjour de courte durée. En pratique, trois catégories sont utilisées, chacune ayant des conséquences juridiques différentes :

• Location de vacances ou touristique : Les périodes de changement de locataires sont très courtes, souvent de quelques nuits ou semaines. Les municipalités réglementent cela par le biais de leurs règles de logement.
• Court séjour : location temporaire d'une durée d'un à six mois environ à un groupe défini, comme des expatriés, des étudiants, des professionnels intérimaires ou des employés sur un projet.
• Location résidentielle ordinaire : occupation durable, avec une protection complète du locataire en vertu du droit néerlandais du bail.

Cette distinction est importante car la location de courte durée se situe entre les deux. Aux yeux du fisc et des tribunaux, elle s'apparente de plus en plus à une prestation commerciale plutôt qu'à un logement. Il ne s'agit pas d'un jugement porté sur les locataires, mais d'une conséquence de l'organisation de la location. Un appartement proposé en permanence, meublé pour une occupation immédiate, avec ménage, linge de maison et charges inclus, et occupé successivement par différentes personnes, fonctionne davantage comme un hébergement que comme un foyer. La durée du séjour n'est qu'un facteur parmi d'autres, et rarement le facteur déterminant.

Qui décide : l'acte de partage ou le règlement intérieur ?

L'acte de division fait foi. Le règlement intérieur et les décisions prises lors des assemblées ne peuvent que confirmer ce qui est déjà stipulé dans l'acte ; ils ne peuvent imposer de nouvelles restrictions quant à l'usage que vous faites de votre propre appartement.

Un immeuble d'appartements possède une hiérarchie de règles bien définie. La connaître permet de prévenir la plupart des litiges. Au sommet de cette hiérarchie se trouve l'acte de division : un acte notarié enregistré au registre foncier. Il stipule généralement l'applicabilité d'un règlement de division type, le plus récent étant celui de 2017. Viennent ensuite le règlement intérieur (huishoudelijk reglement), adopté par l'assemblée des copropriétaires. Enfin, les décisions ordinaires de cette assemblée sont également prises.

La règle découlant de cette hiérarchie est stricte. Une interdiction de sous-location, ou d'une forme de sous-location, restreint l'usage même de l'appartement. Elle doit donc figurer dans l'acte de division. Un règlement de copropriété interdisant les séjours de courte durée par une simple décision majoritaire est fragile. En tant que propriétaire, vous pouvez demander l'annulation d'une telle décision auprès du tribunal de grande instance (kantonrechter). Conformément à l'article 5:130, paragraphe 2, du Code civil néerlandais (BW), vous devez le faire dans un délai d'un mois à compter du jour où vous avez eu connaissance, ou auriez dû avoir connaissance, de la décision. La Cour suprême (Hoge Raad) a précisé, dans son arrêt du 21 juin 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022), le point de départ de ce mois. Si la diffusion des décisions n'est pas d'usage, les propriétaires sont tenus de se renseigner dans la semaine suivant la réunion. Ce délai est impératif ; n'attendez pas le procès-verbal.

L'inverse est également vrai. Si l'acte de propriété comporte déjà une mention relative à l'usage résidentiel ou une interdiction d'usage commercial, le syndic n'a pas besoin d'une nouvelle décision pour la faire respecter. L'interdiction est déjà en vigueur et s'applique à tous les propriétaires et occupants. La plupart des règlements types exigent également que le propriétaire qui sous-loue son appartement fasse signer à un tiers une déclaration. Dans ce document, le sous-locataire s'engage à respecter l'acte de propriété et le règlement intérieur. Cela confère également au syndicat un contrôle direct sur l'occupant.

L'acte peut également jouer en faveur du propriétaire. Dans une décision du 8 février 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), Amsterdam La Cour d'appel a jugé que la location de courte durée d'appartements à Zandvoort était autorisée. L'acte de propriété les désignait comme logements, mais autorisait expressément les propriétaires à sous-louer leur appartement pour des périodes inférieures à deux mois. La Cour s'est fondée uniquement sur les informations figurant dans les registres publics, et non sur les documents internes de la copropriété. Ceci démontre pourquoi la formulation exacte de votre acte de propriété prime sur toute règle générale.

Comment les tribunaux déterminent-ils si un usage est résidentiel ?

Les tribunaux examinent l'usage réel du logement, et non seulement le contrat ou le nombre de nuitées. Un usage résidentiel implique une certaine stabilité ; une rotation constante des occupants est un signe d'exploitation.

La question récurrente est celle de la signification concrète d'une désignation telle que « destiné à servir d'habitation ». La jurisprudence néerlandaise considère que le fait d'habiter un lieu implique une certaine stabilité. L'occupant y vit, y a sa résidence principale, et l'usage des lieux n'est pas organisé en fonction de la rotation des occupants. Les tribunaux ne s'arrêtent pas à la formulation du bail ni au nombre de jours inscrits au calendrier. Ils examinent l'usage réel du logement. Amsterdam La Cour d'appel, par exemple, a souligné l'absence d'occupation durable et pérenne dans un arrêt du 21 octobre 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788). En l'espèce, l'acte de location limitait chaque appartement à une seule famille, et un groupe tournant de quatre étudiants sans lien de parenté ne répondait pas à ce critère.

Les facteurs récurrents dans les jugements comprennent :

• la fréquence de changement des occupants ;
• comment l'appartement est commercialisé et à qui ;
• que des services supplémentaires soient fournis, tels que le nettoyage ou la location de linge ;
• si le loyer est fixé à un niveau commercial par rapport aux locations ordinaires dans le secteur ;
• si le propriétaire gère l'appartement dans le cadre d'un portefeuille plus large.

Plus l'arrangement ressemble à une mise à disposition professionnelle de logement, plus un tribunal sera enclin à le considérer comme une exploitation du logement plutôt que comme une occupation. Il est alors également plus probable qu'il y ait conflit avec une désignation résidentielle et une interdiction d'usage commercial.

Deux conséquences pratiques en découlent. Premièrement, un séjour prolongé ne confère pas automatiquement au logement le statut de résidence principale : une série de locations de quatre mois à des expatriés successifs peut toujours être considérée comme une exploitation de courte durée. Deuxièmement, la location d’un appartement entier à une même famille qui y réside réellement constitue généralement une résidence principale, même si la durée du bail est fixe et limitée. C’est le schéma qui compte, et non le contrat individuel.

Un permis municipal règle-t-il le problème ?

Non. Les règles municipales constituent un niveau de droit public distinct. Elles ne remplacent pas les règles de droit privé figurant dans l'acte de division, et un permis ne vous protège pas contre la VvE.

Les propriétaires pensent souvent à tort qu'un permis municipal suffit. Ce n'est pas le cas. Les municipalités réglementent la location par le biais de la loi publique : la loi sur le logement de 2014 (Huisvestingswet 2014) et le règlement municipal sur le logement. Ces textes peuvent exiger un permis pour retirer un logement du parc immobilier, pour le transformer en chambres ou pour le louer à titre de location saisonnière. Dans les grandes villes, elles imposent également un numéro d'enregistrement et des restrictions de location de nuit pour les locations touristiques. Le plan d'aménagement du territoire (omgevingsplan), qui a remplacé le plan de zonage, peut par ailleurs interdire l'utilisation d'un logement comme hébergement. La municipalité veille au respect de ces règles par le biais d'arrêtés administratifs et d'amendes.

La VvE, en revanche, fonctionne selon le droit privé, sur la base de l'acte de division. Les deux systèmes s'appliquent indépendamment et simultanément. Vous pouvez détenir tous les permis requis par la commune et pourtant être condamné par le tribunal civil, à la demande de l'association, à cesser de louer et à payer l'indemnité contractuelle. L'inverse est également vrai : un acte autorisant la location ne vous est d'aucune utilité si vous ne disposez pas d'un permis municipal.

Deux évolutions récentes ont renforcé le cadre juridique. Depuis le 1er janvier 2026, les locations de courte durée sont soumises à la TVA au taux normal de 21 %, au lieu du taux réduit de 9 %. Cette mesure renchérit le coût de ces locations. Elle confirme également, sur le plan fiscal, que ces locations sont considérées comme une prestation de services et non comme un logement. Par ailleurs, depuis le 20 mai 2026, le règlement (UE) 2024/1028 relatif à la collecte et au partage de données pour les services de location de courte durée est applicable. Lorsqu'un système d'enregistrement existe, le numéro d'enregistrement doit figurer dans l'annonce. Les plateformes sont tenues de le vérifier et de transmettre aux autorités les données relatives aux hôtes et aux réservations. Les locations non conformes sont ainsi beaucoup plus visibles, tant pour la commune que pour l'association des locataires.

Comment un VvE applique-t-il une interdiction de séjour de courte durée ?

Le processus se déroule par étapes : un avertissement écrit, puis la pénalité contractuelle, et enfin, le cas échéant, une procédure de mesures conservatoires. Les associations qui négligent une étape en subissent généralement les conséquences financières en frais de justice.

La procédure de mise en application débute par un avertissement écrit. Celui-ci mentionne la disposition du contrat de copropriété ou du règlement intérieur, décrit le comportement reproché et fixe un délai. Si la location se poursuit, l'association peut appliquer la sanction contractuelle. Celle-ci requiert une interdiction déjà prévue dans le contrat de copropriété ou le règlement intérieur type, et le respect de la procédure prévue par ce dernier. Les tribunaux examinent le bien-fondé et la proportionnalité de ces sanctions. Conformément à l'article 6:94 du Code civil bulgare, un tribunal peut réduire une sanction si l'équité l'exige manifestement.

Si la location persiste, une procédure de référé devant le juge des référés est généralement engagée. En quelques semaines, le syndicat peut obtenir une injonction de cesser la location, assortie d'une amende journalière ou d'une pénalité pour chaque infraction. Dans les cas graves et persistants, la plupart des règlements de copropriété permettent à l'assemblée générale, après un avertissement écrit, d'interdire au propriétaire ou au locataire la jouissance du logement. Cette mesure, qui peut avoir des conséquences importantes, est examinée avec attention par les tribunaux. Le syndicat peut également réclamer le remboursement de ses frais et, si la location a causé des dommages aux parties communes, une indemnisation pour ces dommages.

L'association doit agir de manière cohérente. Tolérer la présence temporaire de trois copropriétaires pendant des années, puis sanctionner le quatrième, fragilise sa position. Une décision traitant différemment des cas comparables peut être contestée pour manque de raisonnabilité et d'équité. Une association de copropriétaires souhaitant faire appliquer ses règles doit d'abord les présenter clairement en assemblée générale, les appliquer à tous et les consigner dans le procès-verbal. Si l'association reste passive, les droits des copropriétaires sont expliqués dans notre article « Que faire lorsqu'une association de copropriétaires manque à ses obligations ».

Quels sont les risques pour un propriétaire ?

Généralement, les frais dépassent les revenus locatifs. Une injonction, des pénalités journalières, des frais juridiques et des lacunes dans la couverture d'assurance peuvent rapidement dépasser les revenus locatifs.

Une injonction met fin immédiatement à la location, vous obligeant ainsi à faire face à des locataires contraints de quitter les lieux. Les pénalités s'accumulent quotidiennement et peuvent être appliquées. Les frais de justice liés à cette procédure peuvent être considérables.

L'assurance est un risque souvent négligé par les propriétaires. Les contrats d'assurance copropriété souscrits par les syndicats peuvent exclure ou limiter la couverture des dommages causés par un usage commercial ou un usage autre que l'habitation. Certains exigent une notification en cas de changement d'usage. Si un incendie ou un dégât des eaux se déclare dans un appartement loué à des fins commerciales en violation du règlement de copropriété, l'assureur peut réduire ou refuser la prise en charge. Les conséquences ne se limitent pas au propriétaire concerné : le syndicat et les autres copropriétaires peuvent se retrouver avec un déficit. Il en va de même pour votre responsabilité personnelle ; il est donc essentiel de vérifier votre couverture avant la première location, et non après. Notre guide sur la répartition des coûts en cas de dommages dans un immeuble d'appartements explique comment ces pertes sont prises en charge.

Le droit du bail ajoute une dimension supplémentaire, qui peut jouer en votre faveur ou en votre défaveur. Une location de courte durée, par définition, échappe aux règles ordinaires de protection des locataires (article 7:232, paragraphe 2, de la loi allemande sur les baux commerciaux). Cependant, cette exception est interprétée de manière restrictive. Elle dépend des intentions des parties et de l'usage effectif du logement. Depuis l'entrée en vigueur, le 1er juillet 2024, de la loi sur les baux à durée déterminée (Wet vaste huurcontracten), les baux à durée déterminée pour les logements indépendants ne sont plus possibles, sauf exceptions légales limitées. Si vous partez du principe qu'un bail de courte durée prend fin automatiquement à la date convenue et que vous vous trompez, vous risquez de vous retrouver avec un locataire difficile à expulser et une agence immobilière (VvE) qui s'opposera à la location. Dans le même temps, les obligations du bailleur restent pleinement applicables.

Que doivent faire les propriétaires et les associations ?

Les propriétaires devraient lire attentivement l'acte de propriété avant de louer ou d'acheter. Les associations de copropriétaires devraient veiller à la conformité de leurs documents et à leur application rigoureuse, plutôt que d'improviser par le biais du règlement intérieur.

Pour les propriétaires, les démarches sont simples. Avant tout engagement, y compris avant l'achat, lisez attentivement l'acte de division et le règlement type applicable. La désignation des lots privés et toute interdiction d'usage commercial sont déterminantes et figurent dans les registres publics. Consultez le règlement de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées pour connaître la politique en vigueur. Vérifiez ensuite la réglementation municipale relative à l'adresse. Ce n'est qu'après cela qu'il convient d'examiner les conséquences fiscales et locatives avec un conseiller spécialisé. Notre note sur les pièges du droit immobilier néerlandais détaille les autres points à vérifier avant d'acheter.

Pour les associations, la priorité est de mettre les documents en règle. Si l'acte de propriété est muet ou ambigu, il est préférable de le modifier plutôt que de se fier à un règlement intérieur qui ne sera pas respecté. Conformément à l'article 5:139 du Code civil de Virginie (BW), une modification requiert l'accord de tous les copropriétaires ou une décision de l'assemblée générale prise à la majorité des quatre cinquièmes des voix (ou à une majorité plus large si l'acte l'exige), suivie d'un acte notarié. Élaborez une procédure d'application, appliquez-la de manière cohérente, assurez-vous du suivi de votre situation en matière d'assurance et consignez les décisions de façon à ce qu'elles soient exécutoires. Lorsque les relations entre copropriétaires se sont envenimées, mais que l'immeuble doit continuer à fonctionner, la médiation est souvent plus efficace qu'une procédure judiciaire.

Nous conseillons les syndicats de copropriétaires et les propriétaires d'appartements sur l'acte de division, le règlement type, son application, les clauses pénales et les procédures relatives à la location de courte durée. Déterminer si la location de courte durée est autorisée dans votre immeuble, ou comment réagir à une injonction ou à une pénalité, commence par une lecture attentive de l'acte de division. Nos avocats spécialisés en droit immobilier analysent l'acte et votre situation et vous indiquent la marche à suivre.

En résumé

• L'acte de division détermine si les séjours de courte durée sont autorisés dans votre immeuble ; le règlement intérieur ne peut pas ajouter une nouvelle interdiction.
• Les tribunaux examinent les habitudes d'utilisation réelles : une rotation fréquente des locataires, des prix et des services commerciaux indiquent une exploitation, et non une vie normale.
• Un permis municipal et un acte de permission sont des exigences distinctes ; vous avez besoin des deux.
• Une VvE applique les mesures d'exécution forcée par le biais d'un avertissement, d'une pénalité contractuelle et, si nécessaire, de procédures de mesures provisoires assorties de pénalités journalières.
• Pour contester une décision VvE, vous disposez d'un mois en vertu de l'article 5:130 BW.

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