Résiliation d'un bail commercial aux Pays-Bas

Toute personne souhaitant résilier son bail commercial, ou faisant l'objet d'une résiliation par le bailleur, doit au préalable déterminer le régime applicable. Comme indiqué dans la première partie de cette série, des règles fondamentalement différentes s'appliquent aux locaux commerciaux relevant de la catégorie 7:290 (commerces, restauration, activités artisanales) et à ceux relevant de la catégorie 7:230a (bureaux, entrepôts, salles de répétition). Cette différence est particulièrement marquée en matière de résiliation.

Pour les locaux commerciaux de type 7:290, le bailleur ne peut résilier le bail que pour un nombre exhaustif de motifs légaux, et des formalités strictes s'appliquent. Pour les locaux commerciaux de type 7:230a, le seuil est beaucoup plus bas : la résiliation est en principe libre de toute formalité et ne requiert aucun motif. Cet article détaille ces deux situations.

Fermeture de l'espace commercial 7:290

Exigences formelles

La résiliation du bail du local commercial 7:290 est soumise à des formalités strictes. Elle doit être faite par écrit, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier. Le préavis minimal est d'un an. Toute résiliation ne respectant pas ces conditions est nulle et non avenue et n'a aucun effet juridique. Le bail se poursuit alors automatiquement.

La résiliation doit être notifiée au locataire avant la fin de la période de location en cours. Toute résiliation effectuée trop tard entraînera la reconduction automatique du bail pour la période suivante.

Motifs de résiliation pour le propriétaire

Le propriétaire d'un local commercial (7:290) ne peut résilier le bail que pour les motifs énumérés de manière exhaustive par la loi. Pour une résiliation à l'issue de la première période (les cinq premières années), seuls deux motifs s'appliquent : le locataire ne respecte pas ses obligations (manquements répétés du locataire) ou le propriétaire a un besoin urgent du bien loué pour son usage personnel. Pour une résiliation à l'issue d'une période ultérieure, la liste des motifs est plus longue. Le propriétaire peut alors également invoquer le refus du locataire d'une offre raisonnable de renouvellement de bail ou son intention d'utiliser le bien conformément au plan d'urbanisme applicable. Outre ces motifs, le tribunal peut résilier le bail après une simple mise en balance des intérêts : il fait droit à la demande si l'intérêt du propriétaire à résilier le bail prévaut sur l'intérêt du locataire à le poursuivre.

Pour une discussion détaillée des motifs individuels de résiliation et de la jurisprudence en la matière, nous renvoyons à l'article « Location commerciale (7:290 DCC) : Protection et motifs de résiliation d'un espace commercial » ailleurs sur ce site Web.

Le locataire qui souhaite rester

Le silence protège ici le locataire, contrairement à ce que beaucoup pensent. Un bail résilié portant sur un local commercial de 7 x 290 pieds carrés reste en vigueur de plein droit jusqu'à ce que le tribunal de première instance statue définitivement sur la demande du bailleur visant à fixer la date de fin du bail. Le bail prend fin sans intervention judiciaire uniquement si le locataire y consent par écrit.

Dans la lettre de résiliation, le propriétaire demande au locataire de se prononcer sous six semaines sur son consentement. Ce délai de six semaines ne constitue pas un délai d'opposition pour le locataire : si celui-ci ne répond pas ou s'il refuse, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance. Un locataire souhaitant rester n'est donc jamais perdant à ne rien signer, même s'il est généralement plus prudent d'indiquer clairement et par écrit son refus.

Fermeture de l'espace commercial 7:230a

La règle principale : résiliation sans motif

Pour les locaux commerciaux situés en 7:230a, la loi est beaucoup plus souple envers le bailleur. Le bail prend fin après résiliation, en respectant le préavis convenu au contrat ou, à défaut, le délai légal. Aucun motif de résiliation n'est requis. Le bailleur n'a pas à justifier sa décision de résilier le bail. Le locataire ne dispose en principe d'aucun droit à la prolongation du bail.

Protection contre l'expulsion : suspension par voie judiciaire

Bien que le locataire du local commercial 7:230a n'ait pas droit à une prolongation de bail, il bénéficie d'une protection contre l'expulsion. Concrètement, après la résiliation du bail et la notification d'expulsion par le bailleur, le locataire peut, dans un délai de deux mois à compter de la date d'expulsion, demander au tribunal d'instance une prolongation du délai d'expulsion. Le tribunal met en balance les intérêts des deux parties. La prolongation est d'un an maximum par demande, pour une durée totale maximale de trois ans.

La protection contre l'expulsion ne constitue donc pas un droit au maintien de la jouissance du bail, mais un simple report. Une fois la durée maximale du bail expirée, les lieux doivent être libérés.

Rupture anticipée et rôle des options de rupture

Pour les locaux commerciaux de type 7:290 et 7:230a, le contrat peut comporter une clause de résiliation anticipée : une disposition contractuelle permettant aux parties de mettre fin au bail de manière anticipée. Pour les locaux commerciaux de type 7:290, une telle clause doit être proportionnée à la protection que la loi accorde au locataire ; une disposition conférant de fait au bailleur le droit de résilier le bail à tout moment pourrait être contraire au caractère impératif du régime.

Toute personne invoquant une clause de résiliation anticipée doit respecter scrupuleusement les exigences procédurales : la durée, la forme (notification par écrit ou par acte authentique) et la date de résiliation. Un seul jour de retard rend la résiliation sans effet et le bail se reconduit automatiquement pour la période suivante.

Le renouvellement tacite est également un point important à prendre en compte. Si le bail arrive à échéance et qu'aucune des parties ne le résilie, le contrat est généralement reconduit tacitement pour la durée initiale ou pour une durée indéterminée, selon les termes du contrat. Il convient de vérifier suffisamment tôt si un renouvellement est souhaité.

Erreurs courantes lors d'une rupture de contrat

En pratique, nous constatons des erreurs récurrentes lors de la résiliation des baux commerciaux :

Résilier trop tard, de sorte que le délai de préavis d'un an soit dépassé et que le bail se reconduise automatiquement pour la période suivante.
La résiliation sans la forme légalement requise (par courriel ou téléphone ordinaire au lieu d'une lettre recommandée ou d'un acte notarié) rend la résiliation nulle et non avenue.
En tant que propriétaire, résilier un bail commercial de 7:290 sans motif reconnu, après quoi le tribunal de sous-district refuse de fixer une date de fin et le bail continue simplement.
En tant que locataire, signer un consentement à la résiliation sans avis médical revient à renoncer à la protection qui aurait autrement maintenu le bail en vigueur jusqu'à une décision de justice.
Oubli de l'obligation de restitution : même si la résiliation est valable, le locataire peut être tenu responsable des dommages causés par le non-retour des locaux dans l'état convenu contractuellement.
Pour un espace commercial 7:230a, le fait de manquer le délai de deux mois pour déposer une demande de protection contre l'expulsion, après quoi ce droit expire définitivement.

Les pièges liés à la résiliation de locaux commerciaux

La résiliation d'un bail commercial semble simple, mais à y regarder de plus près, elle recèle de nombreux pièges, tant formels que substantiels. Que vous soyez locataire ou propriétaire, une erreur de procédure peut entraîner la prolongation d'un bail non souhaité ou la perte de droits protecteurs. Avant d'envoyer ou de recevoir un avis de résiliation, vérifiez toujours les délais, le formulaire requis et le régime applicable suffisamment à l'avance.

Les avocats spécialisés en droit locatif de Law & More Nous vous accompagnons à chaque étape de la procédure de résiliation, de la première lettre jusqu'à toute procédure devant le tribunal d'instance. Contactez-nous pour un entretien sans engagement.

Foire aux questions

Quel est le délai de préavis pour les locaux commerciaux ?

Pour les locaux commerciaux 7:290, le préavis légal minimum est d'un an. La résiliation doit être notifiée par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Pour les locaux commerciaux 7:230a, la durée convenue dans le contrat s'applique ; il n'y a pas de préavis légal minimum.

Un propriétaire peut-il simplement résilier le bail d'un magasin ?

Non. Pour un espace commercial de 7 x 290 pieds carrés, le propriétaire ne peut résilier le bail que pour les motifs expressément prévus par la loi, tels qu'un besoin personnel urgent ou une insatisfaction persistante du locataire. En l'absence de motif reconnu, le tribunal d'instance ne fixera pas de date de fin et le bail restera en vigueur.

Quelle est la protection contre l'expulsion en vertu de l'article 7:230a ?

Après la résiliation du bail, le locataire du local commercial 7:230a peut demander au tribunal d'instance de prolonger le délai d'expulsion. Cette demande doit être déposée dans les deux mois suivant la date d'expulsion notifiée. La prolongation maximale est de trois ans.

Qu'est-ce qu'une clause de résiliation anticipée dans un bail ?

Une clause de résiliation anticipée est une disposition contractuelle donnant à l'une ou aux deux parties le droit de mettre fin au bail de manière anticipée. Pour les espaces commerciaux de type 7:290, ces clauses doivent être conformes aux protections légales obligatoires du locataire.