Prêt hypothécaire après divorce : responsabilité conjointe et retrait de votre nom du prêt

Après un divorce, un prêt hypothécaire ne suit pas la personne qui conserve le logement ; il est lié aux deux noms figurant sur l’emprunt jusqu’à ce que la banque en décide autrement. Aux Pays-Bas, les co-emprunteurs sont solidairement responsables, ce qui signifie que le prêteur peut réclamer la totalité de la dette auprès de l’un ou l’autre. Quitter le domicile conjugal, convenir que votre ex-conjoint prendra en charge les frais, ou même signer une convention de divorce ne change rien pour la banque. Seule une décharge de responsabilité solidaire, accordée par le prêteur, met fin à cette obligation.

Cet article traite du logement et du prêt : fonctionnement de la responsabilité, obtention d’une mainlevée, procédure en cas de refus de la banque et transfert de propriété chez le notaire. Le partage des biens est abordé dans notre article sur la communauté de biens , et la question du droit de rester dans la maison est traitée dans l’article relatif au divorce et au domicile conjugal.

La propriété et la responsabilité sont deux questions différentes.

Il convient de distinguer deux notions souvent confondues. La propriété est inscrite dans l'acte de transfert enregistré au cadastre (Kadaster) et précise qui est propriétaire du bien et dans quelle proportion. La dette, quant à elle, découle du contrat de prêt et de l'acte hypothécaire et indique qui doit de l'argent à la banque. Généralement, les mêmes personnes figurent dans les deux documents, mais ce n'est pas toujours le cas, et les réponses peuvent varier.

Le partage des biens dépend de la nature de la relation. Les époux et partenaires enregistrés qui se sont mariés ou ont conclu un partenariat civil à compter du 1er janvier 2018 sont soumis au régime de la communauté de biens limitée. Ainsi, un logement acquis pendant la relation est détenu conjointement à parts égales, tandis qu'un logement appartenant à l'un des conjoints avant le mariage reste en principe la propriété exclusive de l'un d'eux. Pour les mariages antérieurs à cette date, le régime de la communauté universelle s'applique généralement. Les contrats de mariage peuvent modifier ces dispositions, et un mariage conclu à l'étranger peut être soumis à la loi matrimoniale étrangère, ce qu'un notaire peut constater. Notre article sur les biens pendant et après le mariage présente les différents régimes matrimoniaux.

Les partenaires non mariés qui acquièrent un bien immobilier en commun en sont propriétaires en simple indivision, conformément au Livre 3 du Code civil, selon les proportions indiquées dans l'acte de transfert. Ces proportions ne sont pas nécessairement égales à parts égales et ne correspondent pas automatiquement à la répartition des contributions. Si l'un des partenaires a contribué davantage au prix d'achat que ne le mentionne l'acte, la demande de compensation doit être fondée sur un autre élément, tel qu'une convention de vie commune, un prêt ou une action en enrichissement sans cause. Ce type de situation aurait dû être consigné lors de l'acquisition.

Que signifie concrètement la responsabilité solidaire ?

Lorsque deux personnes contractent un prêt hypothécaire conjointement, chacune d'elles est tenue de rembourser la totalité de la dette à la banque, et non la moitié. Il s'agit d'une responsabilité solidaire (hoofdelijke aansprakelijkheid) au sens du Livre VI du Code civil. Le prêteur peut choisir le débiteur à poursuivre et peut le faire pour la totalité de la somme due. Entre vous deux, le partage des responsabilités peut être de 50/50, et celui qui paie plus que sa part dispose d'un recours contre l'autre. Ce recours constitue une créance contre une personne physique, dont la valeur est directement proportionnelle à sa capacité de paiement.

Trois conséquences en découlent, et elles surprennent toujours. Les retards de paiement affectent les deux dossiers de crédit auprès du fichier national des incidents de paiement, quelle que soit la personne qui en est responsable. Un prêt immobilier conjoint est considéré comme un passif lors de l'évaluation de toute nouvelle demande de prêt ; c'est pourquoi un ex-conjoint qui a quitté le domicile conjugal ne peut souvent pas acheter son propre logement tant que la mainlevée de l'hypothèque n'est pas effective. Enfin, un accord entre vous deux stipulant que l'un de vous assumera le prêt immobilier n'a d'effet que pour vous deux : la banque n'est pas partie à cet accord et n'y est pas liée.

Exonération de responsabilité solidaire

La libération de la responsabilité solidaire (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) relève de la seule décision du prêteur. Aucun tribunal ne peut contraindre une banque à libérer un emprunteur de sa responsabilité, et aucun jugement de divorce n'entraîne automatiquement cette libération. La banque ne l'accordera que si l'emprunteur restant est en mesure de rembourser l'intégralité du prêt à lui seul, ce qui est évalué de la même manière qu'une nouvelle demande de prêt hypothécaire : revenus, autres obligations, valeur du bien et critères d'octroi de crédit applicables.

Le problème pratique est qu'une séparation réduit généralement la capacité d'emprunt des deux parties simultanément. Deux revenus n'en forment plus qu'un, et les obligations alimentaires sont comptabilisées comme une dette pour le débiteur et, dans certaines limites et sous réserve de garanties suffisantes, comme un revenu pour le créancier. C'est pourquoi il est souvent préférable de régler la pension alimentaire et le prêt hypothécaire en une seule opération plutôt que séparément.

Les banques exigent généralement un acte de divorce ou une convention de séparation signés, précisant qui conserve le bien et selon quelles modalités, un rapport d'évaluation récent, une preuve de revenus et le relevé de prêt actuel. Si le transfert de propriété est financé par une augmentation du prêt hypothécaire, cette augmentation est considérée comme un nouvel emprunt et, conformément à la réglementation en vigueur depuis 2013, doit être remboursée sous forme de rente ou de mensualités pour bénéficier d'une réduction d'intérêts. L'application de cette réduction d'intérêts à votre situation relève du domaine fiscal ; il est donc fortement conseillé de consulter un conseiller fiscal plutôt que de prendre la réponse au hasard, car les conséquences d'une erreur peuvent se faire sentir pendant des années.

Si la mainlevée est refusée, vous avez encore des options, mais elles sont plus limitées : vendre le bien, trouver des revenus supplémentaires ou des garanties acceptables pour le prêteur, demander à un autre prêteur de refinancer l’intégralité du prêt à votre nom, ou rester solidairement responsable pendant une période définie, selon un accord écrit clair. Il ne faut surtout pas considérer un refus comme une raison de laisser la situation en suspens, car la responsabilité demeure.

Les trois itinéraires et leur coût respectif

Presque tous les cas se terminent de l'une de ces trois manières. Lors d'une reprise de possession, un associé conserve le logement et rachète la part de l'autre ; la banque libère l'associé sortant et un notaire établit un acte de partage qui est enregistré au cadastre. C'est l'issue la plus simple, mais aussi la plus dépendante des ressources financières de l'autre.

Lors d'une vente, le bien est mis en vente, le prêt hypothécaire est remboursé grâce au produit de la vente et le solde est partagé. La vente exige la coopération des deux propriétaires à chaque étape, depuis les instructions de l'agent immobilier jusqu'à l'acte de transfert ; c'est pourquoi un refus de signer peut avoir des conséquences si perturbatrices.

La troisième option, le maintien de la copropriété pendant une période déterminée, est parfois inévitable, par exemple le temps que les enfants terminent leur année scolaire. C'est aussi la plus risquée, car la responsabilité demeure intégralement, aucune des parties ne peut se désengager financièrement et les litiges concernant les frais d'entretien et les retards de paiement s'accumulent. Si vous optez pour cette solution, fixez par écrit la date de fin et les modalités de sortie : les conditions déclenchant la vente, la personne qui mandate l'agent immobilier, les conséquences du refus de l'une des parties de signer et la répartition des frais jusqu'à cette date.

Déterminer la surévaluation ou la dette résiduelle

Le montant du rachat dépend de la valeur du bien et du solde du prêt. Pour les négociations, la valeur WOZ donne une indication approximative, mais les banques et les notaires se basent sur un rapport d'évaluation récent (taxatierapport). Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur un expert, il est plus économique d'en désigner un conjointement ou de consulter trois agents immobiliers plutôt que d'engager une procédure judiciaire.

Déduisez le solde du prêt hypothécaire de la valeur du bien. La différence positive correspond à la plus-value (overwaarde), qui est partagée au prorata des parts détenues dans le bien, généralement à parts égales pour une propriété conjointe. La différence négative correspond à la dette résiduelle (restschuld), qui est partagée de la même manière, sauf accord contraire. Il est important de souligner que la dette résiduelle est divisée et ne se reporte pas simplement sur le bénéficiaire du départ.

Deux situations se présentent fréquemment. Si l'un des associés a financé l'acquisition du bien sur ses fonds propres, par succession ou donation, un remboursement peut être réclamé à la communauté, son montant dépendant des règles en vigueur au moment du paiement. Si l'un des associés a assumé l'intégralité du prêt hypothécaire alors que les deux restent solidairement responsables, un règlement amiable peut être dû pour la période concernée, déduction faite de toute indemnité pour jouissance exclusive du logement. Ces deux points sont fixés par la convention de copropriété et non par le notaire.

Qui peut vivre dans la maison pendant que la situation est réglée ?

La propriété d'un bien ne détermine pas l'occupation du domicile conjugal pendant la procédure de divorce. Durant celle-ci, chaque époux peut demander au tribunal des mesures provisoires, notamment la jouissance exclusive du domicile conjugal. Le tribunal met en balance les intérêts des deux parties et, en présence d'enfants, la stabilité de leur situation. Notre article sur les mesures provisoires en matière de divorce explique la procédure à suivre.

Une fois le divorce prononcé, une autre disposition s'applique : l'époux qui occupait le domicile conjugal à ce moment-là peut, en vertu de l'article 1:165 du Code civil, en revendiquer la jouissance pendant six mois, même si l'autre époux en est le seul propriétaire. Il s'agit d'une période transitoire, non d'un droit permanent, et cela n'a aucune incidence sur la personne qui contracte le prêt hypothécaire.

Pour les partenaires non mariés, rien de tout cela ne s'applique. Il n'existe aucun droit légal à la jouissance du logement, ni de procédure de mesures provisoires en cas de divorce ; l'occupation découle donc de la propriété, de la convention de vie commune ou de l'accord des parties. En pratique, un copropriétaire empêché d'accéder au logement peut saisir le tribunal, par le biais d'une procédure de mesures provisoires, demander un droit de visite ou des modalités d'utilisation. Le copropriétaire qui bénéficie de la jouissance exclusive du logement peut être tenu de verser une indemnité d'usage à l'autre.

Lorsque l'autre partie refuse de coopérer

Le refus de signer est le blocage le plus fréquent, et le droit néerlandais prévoit une solution. Nul ne peut être contraint de rester en copropriété : l’article 3:178 du Code civil permet à tout copropriétaire d’exiger le partage à tout moment. En cas de désaccord, l’article 3:185 autorise le tribunal à ordonner les modalités du partage, y compris la vente et la répartition du produit de la vente. En cas d’urgence, l’article 3:174 permet au tribunal d’autoriser un copropriétaire à vendre le bien, la vente pouvant ainsi se dérouler sans la signature de l’autre copropriétaire.

Ce sont des solutions concrètes, mais elles prennent du temps et coûtent cher. Il est donc plus judicieux de tenter d'abord de parvenir à un accord. La médiation, ou négociation par l'intermédiaire de deux avocats, permet de transformer l'évaluation et le relevé de prêt en engagements assortis d'échéances. En cas d'échec, une procédure de mesures provisoires peut aboutir à une décision en quelques semaines sur les points urgents, tels que la désignation d'un agent immobilier, l'accès au bien pour les visites ou le paiement des mensualités.

Quel que soit votre choix, continuez à rembourser votre prêt hypothécaire. Les retards de paiement sont préjudiciables aux deux parties, fragilisent votre demande d'exonération de responsabilité et, dans le pire des cas, peuvent entraîner une saisie par le prêteur, auquel cas le bien sera vendu selon ses conditions et non les vôtres.

Garantie hypothécaire nationale et dette résiduelle

Si le prêt est couvert par la Garantie Nationale de Prêts Immobiliers (GNP), une dette résiduelle après une vente forcée peut être annulée. La rupture du lien conjugal est l'une des situations reconnues, mais l'annulation est soumise à conditions : la vente doit être réalisée avec l'accord de la GNP, les deux ex-conjoints doivent coopérer et les emprunteurs ne doivent pas avoir commis de faute. Le plafond de la garantie et les conditions sont fixés chaque année par la GNP et publiés sur son site internet ; il est donc conseillé de consulter la version applicable à votre prêt plutôt que de se fier aux chiffres généraux.

En l'absence de garantie NHG, la dette résiduelle constitue une dette conjointe ordinaire. Elle demeure après la vente, peut être recouvrée intégralement auprès de l'un ou l'autre emprunteur et doit faire l'objet d'un accord entre les parties. La définition claire des modalités de paiement (qui paie quoi, selon quel échéancier et en cas de défaut de paiement) est essentielle pour éviter la résurgence d'un litige des années plus tard.

L'ordre correct des étapes

L'ordre des démarches prime sur la rapidité. Il faut d'abord déterminer qui est propriétaire du bien et dans quelle proportion, ainsi que le régime foncier applicable. Obtenez le relevé de prêt en cours et une estimation récente, afin que la surévaluation ou la sous-évaluation soit chiffrée et non une simple estimation. Ce n'est qu'ensuite que vous pourrez négocier les conditions : qui reprendra la maison, quel sera le montant du rachat, comment seront partagés les frais d'estimation, de notaire et bancaires, à partir de quelle date les charges locatives seront à la charge de l'occupant et dans quel délai tout devra être finalisé.

Consignez ces conditions dans un accord écrit. Pour les époux et les partenaires enregistrés, il s'agit de la convention de divorce, qui traite également de la pension alimentaire, des droits à pension et du reste du règlement ; notre article sur le domicile conjugal après le divorce explique comment le paragraphe relatif au logement s'y intègre. Pour les partenaires non mariés, il s'agit d'une convention de séparation consignant le partage de la copropriété. Présentez la convention signée au prêteur, obtenez la quittance écrite, et seulement ensuite, mandatez le notaire, qui établira l'acte de partage et, si le rachat est financé, le nouvel acte hypothécaire. Le partenaire qui quitte le domicile conjugal est libre dès la prise d'effet de la quittance et l'enregistrement de l'acte, et pas avant.

Il est judicieux de régler deux points importants en même temps. Mettez à jour votre assurance-vie temporaire liée au prêt hypothécaire, car les polices désignent souvent l'ex-conjoint comme bénéficiaire ou souscripteur. Vérifiez également les conséquences pour un nouveau conjoint qui se joint ultérieurement au prêt : un cosignataire devient solidairement responsable de la même manière. Il s'agit d'une décision à prendre en toute connaissance de cause, et non sur un coup de tête.

Quand faire appel à un avocat

Dans les cas simples, avec des revenus confortables et un ex-conjoint coopératif, le conseiller en crédit immobilier et le notaire peuvent souvent s'en charger. En revanche, les conseils juridiques sont indispensables lorsque les chiffres sont contestés, lorsque le régime foncier est complexe ou étranger, lorsqu'il y a des demandes de remboursement ou une entreprise en jeu, lorsqu'une partie refuse de signer ou de se désengager, ou encore lorsque des arriérés de paiement commencent à s'accumuler.

Law & More Nous conseillons les conjoints, partenaires enregistrés et concubins sur les questions de logement lors d'une séparation : le règlement de la copropriété, la libération de la responsabilité solidaire, la convention et les procédures en cas de désaccord. Si votre nom figure toujours sur un prêt hypothécaire pour une maison que vous n'habitez plus, ou si vous souhaitez conserver votre logement et vous demandez si cela est réaliste, notre équipe de droit familial Nous définirons la position avec vous.