1. Introduction
Le transfert de câbles et de pipelines aux Pays-Bas est juridiquement plus complexe que beaucoup ne le pensent. En pratique, il n'est pas rare que les parties concernées croient qu'un accord signé de gré à gré suffit pour transférer la propriété de câbles ou d'un pipeline. Il s'agit là d'une idée fausse persistante.
Depuis l'introduction de l'article 5:20(2) du Code civil néerlandais (BW), les câbles et canalisations installés sur, dans ou au-dessus du terrain d'autrui sont considérés comme des biens immobiliers . Cette classification a des conséquences importantes sur les modalités de leur transfert, de leur mise en gage et de leur enregistrement.
Dans ce blog, nous abordons le cadre juridique complet du transfert de câbles et de pipelines, les aspects fiscaux, le rôle du notaire et les obligations de déclaration et d'information. Nous illustrons les points essentiels à l'aide d'exemples concrets tirés de la jurisprudence.
2. Cadre juridique
2.1 Les arrêts relatifs aux câbles et leurs conséquences législatives
Dans les arrêts dits « kabelarresten » de 2003, la Cour suprême néerlandaise ( Hoge Raad ) a statué que les câbles et les canalisations sont inamovibles. En conséquence, un nouvel alinéa a été ajouté à l'article 5:20 du Code civil néerlandais. L'article 5:20(2) BW détermine la propriété d'un réseau constitué de câbles ou de canalisations destinés au transport de substances solides, liquides ou gazeuses, d'énergie ou d'informations.
2.2 Le constructeur agréé
Conformément à l'article 5:20(2) du traité BW, la propriété d'un réseau est dévolue au constructeur agréé ( bevoegd aanlegger ) ou à son ayant droit. La simple construction d'un réseau n'entraîne pas automatiquement le transfert de propriété : il est nécessaire que le constructeur ait été agréé à cet effet.
La construction elle-même peut être attestée par les contrats passés avec les entrepreneurs, les factures et la correspondance relative à l'installation. L'autorisation de construire peut découler d'un droit de superficie reconnu, d'une obligation légale de tolérer une occupation illégale ou d'un permis. Le consentement écrit du propriétaire foncier peut également constituer une preuve d'autorisation.
2.3 Inscription : non constitutive, mais essentielle
L'inscription du réseau dans les registres publics n'est pas une condition nécessaire à l'acquisition de la propriété d'un réseau autorisé. Le constructeur autorisé en est le propriétaire, même sans cette inscription. Toutefois, l'inscription est fortement recommandée.
L’enregistrement permet aux tiers de vérifier qui est le propriétaire du réseau et protège ce dernier contre les droits des tiers. L’article 3:24(1) de la loi bulgare dispose qu’un fait non enregistré (tel que la construction d’un réseau) ne peut être invoqué à l’encontre des tiers.
| Point clé : l'inscription est une condition préalable au transfert Dans certains cas, l'enregistrement est effectivement nécessaire. Le réseau étant un immeuble, toute cession ou constitution de sûreté (par exemple, par hypothèque) doit être constatée par acte notarié et inscrite au registre public compétent. Ce n'est qu'après l'enregistrement de la construction du réseau que celui-ci peut être cédé ou grevé d'une sûreté. |
2.4 Transfert : titre et livraison
Les canalisations et les réseaux étant considérés comme des biens immatriculés, leur transfert de propriété requiert un acte notarié suivi de leur inscription au registre foncier (article 3:89 du Code civil bulgare). Un contrat obligatoire (tel qu'un contrat de vente) constitue le titre de propriété – la base juridique du transfert – mais le transfert effectif de propriété exige une remise formelle par notaire. Un contrat obligatoire seul est donc insuffisant.
2.5 Inscription au registre foncier (art. 155a ONBW)
Conformément à l'article 155a de la loi transitoire relative au nouveau Code civil néerlandais ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ), toute personne ayant agi en qualité de propriétaire d'un réseau au 1er février 2007 peut faire enregistrer ce réseau. L'enregistrement s'effectue par déclaration notariée, inscription dans les registres publics et publication au Journal officiel ( Staatscourant ) et dans un quotidien national.
Le réseau enregistré reçoit une désignation spécifique (par exemple, « Section Réseaux W n° 70 ») et est inscrit au cadastre avec les plans correspondants. En cas de cession du réseau, même partielle, cette inscription doit être mise à jour.
La jurisprudence (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) indique qu'un réseau ne nécessite pas toujours sa propre désignation cadastrale ; dans certains cas, la désignation de la parcelle sur laquelle il est implanté suffit. Toutefois, le transfert doit être clairement et intégralement documenté.
2.6 Division d'un réseau
Lorsqu'une partie d'un réseau enregistré est déconnectée et transférée à un tiers, le réseau doit être formellement divisé. Cela nécessite :
- Nouveaux schémas de réseau pour la partie restante et la partie séparée.
- Une nouvelle désignation de réseau pour la partie séparée
- Dépôt des plans auprès du registre foncier
- Un acte notarié de livraison pour la partie transférée
Cela découle des articles 59 et 60 du Règlement sur le registre foncier de 1994 et est confirmé dans l'avis de l'avocat général dans ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.
2.7 Droits réels : superficies et servitudes
Lors de la cession d'un réseau, les droits réels existants doivent être pris en compte. Les droits de superficie et les servitudes sont en principe cessibles (article 3:83 BW), mais l'acte constitutif peut prévoir que la cession ou la division n'est possible qu'avec le consentement du propriétaire (article 5:91 BW combiné à l'article 5:104 BW).
Un droit de superficie dépendant n'est pas cessible séparément et s'éteint avec le droit principal (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Il est donc essentiel d'examiner l'acte constitutif afin de déceler toute restriction avant de procéder à une cession.
3. Le rôle du notaire de droit civil
Le notaire ( notaris ) joue un rôle essentiel de protection lors des transferts de propriété de canalisations et de réseaux. Il n'est pas un simple transmetteur d'actes, mais a un devoir actif d'enquête et de diligence.
3.1 Devoirs du notaire
- Rédaction de l'acte notarié de cession avec une description précise de la partie transférée
- Vérifier que toutes les exigences légales ont été respectées
- S'assurer du consentement de toutes les parties concernées
- Inscription de l'acte dans les registres publics (Article 37 de la loi sur le registre foncier)
3.2 Obligation d'enquêter et obligation de refuser
En vertu de l'article 21 de la loi sur les notaires ( Wet op het notarisambt ), le notaire a l'obligation d'enquêter et doit refuser de fournir ses services s'il existe des indices de conflit avec la loi ou l'ordre public. La Cour suprême a confirmé, dans l'arrêt ECLI:NL:HR:2015:831, que le notaire doit non seulement respecter les exigences formelles, mais aussi prendre en compte les intérêts des tiers.
4. Obligations de notification et d'information
4.1 Obligation de divulgation du vendeur
Conformément à l'article 7:15 du Code civil allemand (BW), le vendeur est tenu de livrer la partie réseau libre de toute charge ou restriction particulière, sauf si l'acheteur les a expressément acceptées. L'article 7:17 du BW prévoit que les marchandises livrées doivent être conformes au contrat, compte tenu des déclarations du vendeur.
La jurisprudence est claire : l’obligation de divulgation du vendeur prime sur l’obligation de vérification de l’acheteur (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622 ; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Le vendeur doit informer activement l’acheteur des défauts connus, des restrictions, des droits des tiers et de tout autre fait pertinent.
4.2 Informations minimales à fournir
En pratique, le vendeur doit au minimum fournir les informations suivantes :
- Localisation précise, étendue et état technique de la partie du réseau
- Contrats existants et en cours (obligations de maintenance ou de fourniture)
- Défauts, dysfonctionnements ou restrictions d'utilisation connus
- Droits des tiers (surfaces, servitudes, baux)
- Restrictions de droit public (permis, plans de zonage)
- Documentation technique, rapports d'inspection et historique de maintenance
4.3 Responsabilité en cas de manquement aux obligations d'information
Si le vendeur fournit des informations incorrectes ou incomplètes, il peut être tenu responsable de non-conformité (article 7:17 BW) ou de délit (article 6:162 BW). L'acheteur dispose alors de plusieurs recours :
- Annulation pour erreur (Article 6:228 BW)
- Résiliation ou réduction de prix (Articles 7:21 et 7:22 BW)
- Dégâts (Articles 6:74 et 7:24 BW)
- Pénalité contractuelle (si convenu)
La Cour suprême a confirmé que le devoir de divulgation prime : si le vendeur retient des informations pertinentes, il ne peut pas se fier au défaut de l'acheteur de mener des investigations supplémentaires (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).
4.4 Charge de la preuve incombant au vendeur
Lorsque l'acheteur conteste avoir été pleinement informé, il incombe au vendeur de prouver le respect de son obligation de divulgation (article 150 du Code de procédure civile ; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Il est donc conseillé de consigner par écrit toutes les communications et de constituer un dossier d'information complet.
5. Aspects fiscaux
5.1 Exonération de la taxe sur les transferts pour les réseaux
Le transfert de canalisations et de réseaux est généralement exonéré de droits de mutation ( overdrachtsbelasting ) en vertu de l' exonération relative aux réseaux prévue à l'article 15, paragraphe 1, point y), de la loi relative à la taxe sur les transactions juridiques ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR). Cette exonération s'applique à l'acquisition d'un réseau constitué de câbles ou de canalisations destinés au transport de substances, d'énergie ou d'informations.
| Note : restriction de l'exemption de réseau à compter du 1er janvier 2026 L'interprétation extensive de l'exonération relative aux réseaux sera restreinte à compter du 1er janvier 2026. Dès cette date, l'acquisition d'un droit de superficie sur un terrain où est installé un réseau ne sera plus soumise à cette exonération (Décision du Secrétaire d'État aux Finances, 22 mai 2024). Cette mesure pourrait avoir des conséquences fiscales importantes pour les cessions de réseaux. |
5.2 Aspects relatifs à la TVA
Aux fins de la TVA, la fourniture de réseaux est en principe imposable, sauf exonération ou en cas de livraison intracommunautaire (articles 16 et 17e de la loi relative à la taxe sur le chiffre d'affaires, Wet OB ). Le traitement fiscal exact dépend des circonstances et de la qualification du réseau en tant que bien enregistré.
5.3 Évaluation en transactions à 0 €
Les droits de mutation sont calculés sur la valeur marchande ( waarde in het economische verkeer ), et non sur le prix d'achat convenu. Une mutation à 0.00 € n'implique donc pas automatiquement l'absence de droits de mutation. L'administration fiscale peut déterminer la valeur réelle et émettre un redressement (taux : 10.4 % pour les biens non résidentiels). Il est conseillé de justifier l'évaluation, par exemple en démontrant que les coûts de démolition excèdent la valeur résiduelle.
6. Exemples pratiques tirés de la jurisprudence
Les jugements suivants illustrent les principaux points juridiques à prendre en compte dans les transferts en réseau :
| Judgment | Sujet | Considération clé |
| ECLI:NL:HR:2021:1813 | Exemption de réseau – TES | La Cour suprême a confirmé que l'exemption de réseau s'applique aux installations de stockage d'énergie thermique (TES) constituées de canalisations et de réseaux. |
| ECLI:NL:HR:2020:170 | Tours de transmission | Les pylônes de transmission ne sont pas concernés par l'exemption relative aux réseaux, car ils ne constituent pas un réseau au sens de la loi. |
| ECLI:NL:HR:2003:AD3578 | désignation cadastrale | Un réseau n'a pas toujours besoin de sa propre désignation cadastrale ; dans certains cas, la désignation de la parcelle suffit. |
| ECLI:NL:HR:2016:2885 | Obligation de divulgation | En cas de non-conformité, l'obligation de divulgation du vendeur prime sur l'obligation d'enquête de l'acheteur. |
| ECLI:NL:HR:2015:831 | Obligation de diligence notariale | Le notaire dispose d'une fonction de protection étendue et doit mener des investigations complémentaires ou refuser toute participation en cas de doute. |
| ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67 | Transfert d'actions | Lors du transfert d'actions de sociétés exploitant des réseaux, l'exonération relative aux réseaux ne s'applique pas toujours. |
| ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 | Surfaces dépendantes | Un droit de superficie dépendant n'est pas cessible indépendamment et s'éteint avec le droit principal. |
7. Liste de contrôle pratique
La liste de contrôle suivante peut servir de guide lors du transfert (partiel) d'un réseau.
7.1 Préparation et diligence raisonnable
- Cartographier intégralement la partie du réseau à vendre : emplacement, étendue, état technique
- Vérifier les droits réels existants (surfaces, servitudes) et les obligations contractuelles
- Rassemblez les permis, contrats d'entretien et restrictions de droit public pertinents
- Examinez l'acte constitutif pour vérifier l'existence de restrictions de transfert.
7.2 Obligations d’information et documentation
- Informez activement l'acheteur de toutes les charges, restrictions et défauts connus.
- Fournir les schémas de réseau et la documentation technique à jour
- Divulguer les droits des tiers, les procédures en cours et les circonstances particulières
- Consignez toutes les communications par écrit à des fins de preuve (ECLI:NL:HR:2021:1677)
7.3 Aspects juridiques et formels
- Vérifier si la partie réseau est transférable indépendamment (Article 3:83 BW)
- Faites appel à un notaire pour établir l'acte de remise.
- Assurer l'inscription dans les registres publics (Article 3:89 BW)
- En cas de scission : commander de nouveaux schémas de réseau et les enregistrer auprès du cadastre.
7.4 Aspects fiscaux
- Évaluer si l'exemption de réseau (article 15(1)(y) du règlement WBR) s'applique
- Justifiez l'évaluation, notamment dans le cas d'une transaction à 0 €.
- Tenir compte de la restriction de l'exemption de réseau à compter du 1er janvier 2026
7.5 Transfert opérationnel
- Définir précisément les limites de la batterie (limites physiques du transfert)
- Transfert des contrats et permis d'entretien
- Assurer la continuité des services et informer les utilisateurs finaux en temps opportun.
- Prévoir une période de transition pour les questions opérationnelles
8. Conclusion
Le transfert des pipelines et des réseaux est un processus juridique complexe qui va bien au-delà de la simple signature d'un accord. Leur qualification en tant que biens immobiliers implique des formalités – acte notarié et inscription au registre foncier – qu'il convient de respecter.
Le vendeur est soumis à une obligation d'information étendue et doit informer activement l'acheteur de tous les aspects juridiques, techniques et factuels pertinents. Le non-respect de cette obligation peut entraîner sa responsabilité, la résolution du contrat ou des dommages-intérêts.
Du point de vue fiscal, l'exonération de réseau mérite une attention particulière, notamment compte tenu de la restriction qui entrera en vigueur le 1er janvier 2026. Dans le cas de transactions à 0 €, la juste valeur marchande doit être justifiée afin d'éviter des redressements fiscaux.
Une préparation minutieuse — avec diligence raisonnable, conseils notariés et documentation complète — est la clé d'un transfert juridiquement valable et sans problème.
9. Sources et références
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principales dispositions législatives et de la jurisprudence mentionnées dans ce blog.
Législation
- Article 5:20(2) BW — propriété des réseaux de pipelines
- Article 3:89 BW — livraison de biens enregistrés
- Article 155a Loi transitoire Nouveau Code civil — enregistrement des réseaux
- Articles 36 et 37 de la loi sur le registre foncier — inscription dans les registres publics
- Articles 59 et 60 du Règlement de 1994 sur le registre foncier — désignations de réseau
- Articles 7:15, 7:17 et 7:18 du Code civil allemand — Obligations du vendeur
- Article 15(1)(y) WBR — Exonération de réseau de la taxe sur les transferts
- Article 5:91 combiné à l'article 5:104 BW — cessibilité des droits de superficie
- Article 21 de la loi sur les notaires — obligation d’enquête et obligation de refuser
Jurisprudence
- ECLI:NL:HR:2021:1813 — Exemption de réseau pour les installations TES
- ECLI:NL:HR:2020:170 — exemption pour les tours de transmission situées hors réseau
- ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — désignation cadastrale des réseaux
- ECLI:NL:HR:2016:2885 — Obligation de divulgation vs obligation d'enquête
- ECLI:NL:HR:2015:831 — fonction de sauvegarde du notaire
- ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — Priorité de l'obligation de divulgation
- ECLI:NL:RBZWB:2025:66 et 67 — exemption relative au transfert d'actions et au réseau
- ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — droit de superficie dépendant
- ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — scission des réseaux
10. Foire aux questions (FAQ)
Puis-je transférer un pipeline ou un réseau avec un simple contrat d'achat ?
Non. Depuis l'introduction de l'article 5:20(2) du Code civil bulgare (BW), les canalisations et les réseaux sont considérés comme des biens immobiliers. Leur transfert requiert un acte notarié et une inscription au registre foncier (article 3:89 du BW). Le contrat d'achat constitue le titre de propriété (base juridique), mais le transfert effectif de propriété nécessite une remise formelle par notaire. Sans acte notarié, le transfert est nul.
Quelle est la différence entre l'accord obligatoire et la livraison ?
Le droit néerlandais applique un système causal de transfert de propriété qui repose sur trois conditions : un titre de propriété valable (l’acte authentique, par exemple une vente), la remise du bien (pour les biens immobiliers : acte notarié et inscription au registre foncier) et le pouvoir de disposer du cédant. Le transfert de propriété n’intervient que lorsque ces trois conditions sont remplies.
Et si j'ai des reçus prouvant que j'ai construit le pipeline ?
Les reçus d'achat ou les documents de construction peuvent servir de preuve de l'identité du constructeur autorisé , mais ils ne suffisent pas au transfert légal de propriété. La jurisprudence confirme qu'en l'absence d'acte notarié et d'enregistrement, aucun transfert de propriété n'a lieu, même en possession des reçus (ECLI:NL:PHR:2024:43 ; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).
Dois-je payer des taxes de transfert lors du transfert d'un réseau ?
Pas nécessairement. L’ exonération relative aux réseaux (article 15, paragraphe 1, point y), du règlement général sur les transferts de propriété) exonère de droits de mutation l’acquisition d’un réseau constitué de câbles ou de canalisations. Attention : cette exonération sera progressivement réduite à compter du 1er janvier 2026. Si l’exonération ne s’applique pas, le taux est de 10.4 % de la juste valeur marchande. En cas de transaction à 0 €, l’administration fiscale peut déterminer la valeur réelle.
Que doit-on faire si je veux transférer une partie d'un réseau enregistré ?
En cas de cession partielle, le réseau doit être formellement divisé. Cela implique l'établissement de nouveaux plans de réseau, la désignation d'une nouvelle portion de réseau pour la partie détachée, le dépôt d'un acte au registre foncier et la signature d'un acte notarié de transfert. Les deux parties – le propriétaire initial et l'acquéreur – doivent être impliquées dans la signature de cet acte notarié.
Quel est le rôle du notaire dans le transfert ?
Le notaire exerce une fonction essentielle de sauvegarde. Il rédige l'acte de transfert, vérifie le respect des conditions légales, s'assure du consentement de toutes les parties et procède à l'inscription au registre foncier. Le notaire a également un devoir de vérification (article 21 de la loi sur les notaires) et doit refuser d'intervenir en cas de suspicion de conflit avec la loi.
Quelles informations le vendeur doit-il fournir à l'acheteur ?
Le vendeur doit informer activement l'acheteur de la localisation précise et de l'état technique du bien, des contrats et obligations existants, des défauts et dysfonctionnements connus, des droits des tiers, des restrictions de droit public et de la documentation technique pertinente. L'obligation d'information du vendeur prévaut sur l'obligation de vérification de l'acheteur (ECLI:NL:HR:2016:2885).
Que puis-je faire si le vendeur a dissimulé des informations essentielles ?
Vous pouvez annuler le contrat pour erreur (article 6:228 du Code civil allemand), demander la résolution du contrat ou une réduction de prix (articles 7:21 et 7:22 du Code civil allemand), ou encore réclamer des dommages-intérêts (articles 6:74 et 7:24 du Code civil allemand). La Cour suprême a confirmé que l'obligation de divulgation du vendeur prime sur l'obligation de vérification de l'acheteur.
Les droits réels existants peuvent-ils restreindre le transfert ?
Oui. L'acte constitutif d'un droit de superficie peut prévoir que la cession ou le fractionnement n'est possible qu'avec le consentement du propriétaire (article 5:91 combiné à l'article 5:104 du Code civil). Un droit de superficie dépendant n'est par ailleurs pas cessible indépendamment. Il est impératif de toujours consulter l'acte constitutif avant d'effectuer une cession.
Comment le vendeur peut-il prouver qu'il a respecté son obligation de divulgation ?
La charge de la preuve incombe au vendeur (article 150 du Règlement de procédure civile sur les contrats de vente internationale de marchandises ; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Il est conseillé de consigner par écrit toutes les informations communiquées : correspondance, dossiers de transfert, rapports de diligence raisonnable et accusés de réception signés par l’acheteur. Les communications orales sont difficiles à prouver.
